На левом берегу Томи начались подготовительные работы для строительства новой объездной дороги. Это значит, что инвестиционная привлекательность левобережья увеличивается в несколько раз – уже сейчас некоторые коттеджные поселки строятся с оглядкой на будущую автомагистраль. Так, в районе Зоркальцево часть сельскохозяйственных земель уже выведена из оборота и отдана под нужды ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Напротив Северска началось возведение поселка Элеонор – проект «Сибирской Аграрной Группы».
– Северо-западное направление мы считаем перспективным по ряду причин, – рассказала «ТН» специалист отдела продаж ЗАО «ЭЛЕОНОР» Елена Скворцова. – В частности, строительство 11-километровой объездной дороги способствует интенсивному освоению земель в этом направлении. Наиболее привлекательным оно является именно для инвесторов: кризис рано или поздно завершится, а цена на землю постепенно будет расти.
Однако сейчас освоение левобережья носит хаотичный характер. Есть лишь приблизительное видение развития территории, отраженное в Генплане Томска и Правилах землепользования и застройки: до сих пор не принято решение о проекте планировки территории, который бы упорядочил застройку с правовой точки зрения, а также защитил бы рекреационные зоны. Чем дольше нет конкретики, тем призрачнее шансы увидеть на левом берегу и концептуальный городской район.
Хаосу на левобережье может препятствовать проект планировки территории
Берег левый, берег правый…
– Мы рискуем получить хаотичную застройку левобережья, так как нет планировки территории, красных линий, линий застройки, инженерной подготовки и так далее, – считает директор ООО «ТомскАрхпроект» Петр Классен. – В 2007 году, когда мы разрабатывали проект планировки Московского тракта, нам было поручено разработать концепцию градостроительного развития левого берега Томи.
Надо отметить, что фирма частично делала работу за свой счет, видимо, с перспективой на то, что впоследствии проект планировки района закажут именно ей, коль уж есть конкретные наработки, и затраты окупятся. По мысли проектировщиков, предполагалось часть территории отвести под университетский кампус. Напротив «Белого дома» можно было бы построить несколько высоток, а основную застройку определить как малоэтажную. Также предусмотреть место под пляжи, стадионы, детские сады, супермаркеты, даже яхт-клуб.
В январе 2008-го состоялось совещание с губернатором Виктором Крессом, был подписан протокол, в котором значилось: «Учесть проработки по развитию территории левого берега Томи при выполнении проекта Томской агломерации в составе документов территориального планирования Томской области и муниципального образования «Томский район».
– Но пока дело не сдвинулось с мертвой точки, – говорит Петр Классен. – Более того, идет стихийное освоение земель. Собираются строить автосалон и конный клуб, уже открыли вертолетную площадку, «слепили» гостиницу на Сенной курье… Проект планировки крайне необходим: во-первых, при его наличии застройщики вынуждены будут руководствоваться статусом территории, во-вторых, определится транспортная схема и не станет возникать вопросов типа «Не случайно ли выбрано место для новой объездной дороги?», который сейчас висит в воздухе. В свою очередь, в основу проекта должна лечь работа гидрологов, определяющая возможности территории на тех или иных участках.
Почему этого не делается? У Классена своеобразное объяснение:
– Все свободные территории левобережья давно разобраны.
Лакомый кусок
В этих обвинениях есть доля истины. Так, в Управлении Россельхознадзора по Томской области утверждают, что за прошлый год на территории Томского района одной только пахотной земли стало на 30 га меньше.
– Земли изымаются из сельхозоборота огромными площадями, – говорит начальник отдела земельного контроля управления Алексей Макаров. – Например, плодородные, орошаемые земли рядом с пос. Зональным были розданы под индивидуальное строительство. В районе Зоркальцево на месте бывших полей будет построен логистический центр с одной стороны дороги, жилые дома – с другой. Механизм изменения разрешенного использования достаточно прост: земли включают в границы населенного пункта (как, например, в Корнилово, когда сельскохозяйственные поля были присоединены к селу и переведены под строительство малоэтажных поселков). Препятствовать этому очень сложно: федеральный закон оставляет лазейки.
И проблема даже не в том, что земли сельхозназначения выводят из оборота. В Россельхознадзоре уверены, что в дальнейшем никаких массовых застроек не будет – будет просто происходить спекуляция земельными участками. Земля приобретается за бесценок, переводится под ИЖС и продается в разы дороже…
– Чтобы сохранить сельскохозяйственные земли, необходимо поднять их кадастровую стоимость и включить в особо ценные сельхозугодья, – говорит Алексей Макаров.
В администрации Томского района признали, что иногда сельскохозяйственные земли действительно выводятся из оборота.
– Но все делается строго в рамках закона, – сообщил «ТН» главный архитектор Томского района Леонид Пак.
С землями в городской черте интриги меньше: в департаменте строительства и архитектуры по первому требованию предоставили выкопировку из плана г. Томска с показом границ земельного участка объездной автодороги в районе левобережья Томи. Из документа следует, что большую часть территории между старым и новым мостами занимают садовые товарищества, остальное – либо леса, либо сельскохозяйственные поля.
– Нет никаких юридических лиц, которые скупали бы землю гектарами для какого-либо строительства, – утверждает заместитель начальника городского департамента строительства и архитектуры Алевтина Кобеева. – Более того, даже физическим лицам мы выделяем участки очень осторожно. Так, при поступлении заявки на место выезжают разные специалисты и смотрят, существуют ли на данном участке обременения, или, скажем, там находится реликтовый лес, и стройка невозможна. Совсем запретить строительство мы не можем, но нужно соблюдать баланс интересов.
Дело в деньгах
– Очевидно, что проект планировки территории необходим – его отсутствие является правовым препятствием, не позволяющим полноценно и грамотно понять перспективу развития левобережья, – соглашается главный архитектор Томска Владимир Коренев. – Мы планировали профинансировать разработку проекта в этом году, но фактически секвестрированы все деньги, связанные с подготовкой градостроительной документации. Поэтому можем говорить только о следующем годе, если, конечно, будет более благоприятный финансовый климат.
Сейчас специалисты департамента опираются на генеральный план города. В соответствии с ним территория левого берега Томи рассматривается как рекреационная зона. Кроме того, приняты Правила землепользования и застройки в г. Томске, в которых, в частности, определены территориальные зоны и градостроительные регламенты. По ним четко видно, в какой части планируются участки под ИЖС, в какой могут появиться дома малой и средней этажности. Это позволяет сдерживать натиск стихийной застройки. Однако точку в вопросе должен поставить именно проект планировки.
– Наконец, есть еще один важный момент, – отмечает Коренев. – Чтобы окончательно определиться с развитием территории, необходимо уточнить городскую черту. Часть территории от нового коммунального моста до Эушты относится к Томскому району, и на ней он согласовал размещение комплекса малоэтажной застройки. Приостановить стройку будет очень сложно, но сейчас мы проводим ряд встреч для поиска компромисса, чтобы амбиции предпринимателей соответствовали перспективным планам города.
- Вариант развития левобережья Томи
СКАЗАНО
Александр Адам, начальник Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды Томской области:
– Уверен, что строительство левобережной дороги не нанесет ущерба природе. Мы выезжали на место с Владимиром Оккелем и его командой, прошли по будущей трассе, встретились с жителями Тимирязева, у которых были свои опасения. В частности, они боялись, что дорога уничтожит озеро Беленькое (согласно проекту, участок дороги захватывает его часть). Но могу заверить: благодаря нашему вмешательству оно станет только чище. Сейчас в том месте пасут скот, который пьет воду из Беленького. При возведении дороги будет отсоединен небольшой участок, с основным водоемом соединенный трубой. Водопой крупного рогатого скота будет разрешен только в этом, с позволения сказать, аппендиксе, что благоприятно повлияет на качество воды в остальной части озера.
О масштабном строительстве новых поселков на левом берегу Томи говорить преждевременно, но повода беспокоиться о рекреационной зоне я не вижу: без просчета возможных рисков для окружающей среды ни один проект не может быть одобрен.
Елена Скворцова, специалист отдела продаж ЗАО «ЭЛЕОНОР»:
– На территории будущего поселка Элеонор уже построен офис продаж. Начато строительство гидрозащитного сооружения (дамбы), акватории для яхт-клуба. Внедряется проект наружного газоснабжения. Поселок проектируется с учетом общих правил застройки и проживания, с созданием единой инфраструктуры. С учетом строительства новой дороги по левому берегу его транспортная доступность становится максимально комфортной.
Для города в целом открытие новой магистрали позволит улучшить экологическую обстановку за счет разгрузки городских улиц и сокращения выбросов загрязняющих веществ от автотранспорта, а также появится стимул для застройки пустующих сейчас земель малоэтажным жильем. Возможно, Томск станет развиваться именно в северо-западном направлении. Как правило, города строятся по обоим берегам реки (как, например, Новосибирск, Красноярск). Томск же пока осваивал лишь один берег, соответственно, второй – перспектива для развития.