Грехи вчерашние

Налоговая инспекция десятками вычисляет недобросовестных продавцов квартир

 Только в октябре налоговая инспекция уличила более десятка томичей в занижении доходов, полученных при продаже квартир в 2008 году. Суммы доначисленных налогов вкупе со штрафами за сокрытие доходов и, как следствие, неуплату подоходного налога (НДФЛ) составляют сотни тысяч рублей.

Эти цифры беспрецедентны – в прошлые годы подобные случаи были единичными. И это, возможно, только начало процесса. Ведь сейчас налоговая инспекция завершает проверки по доходам только за 2006 год, а проверки за 2008-й, о котором идет речь, могут проводиться еще три года…

Что стало камнем преткновения для сокрытия доходов-2008?

Схема обмана

Как говорят в налоговой, продажа квартир, которыми граждане владеют менее трех лет, зачастую осуществляется по следующей схеме. В договоре купли-продажи покупатель и продавец занижают стоимость до одного миллиона рублей, на деле же квартира продается по рыночной цене, иногда вдвое-втрое превышающей миллион. Таким образом, продавец освобождает себя от уплаты подоходного налога: по закону продажа жилой недвижимости стоимостью до 1 млн рублей налогом не облагается.

— Но, чтобы подстраховаться и в случае расторжения сделки вернуть реально заплаченную сумму, покупатель и продавец в дополнение к договору оформляют две расписки: в одной – миллион рублей, а во второй — реальная сумма продажи, — поясняет заместитель начальника ИФНС России по Томску Николай Приколота. – Часто покупатель идет на это оттого, что продавец пытается завысить стоимость квартиры именно на сумму налога, который ему пришлось бы платить.

Хоть и с неохотой, но покупатели соглашаются на занижение цены в договоре. Ведь до недавнего времени налоговый вычет с покупки недвижимости они могли получить также лишь с одного миллиона рублей – всего 130 тыс. рублей.

А затем и вдруг…

Два против одного

В конце ноября 2008 года вышел закон, который увеличил максимальную сумму налогового вычета при покупке недвижимости с 1 млн до 2 млн рублей. То есть покупатель квартиры теперь может себе вернуть не 130 тыс. рублей, а 260. Несмотря на то, что закон был подписан в конце года, его действие распространяется на все объекты, купленные с 1 января 2008 года. (Правительство таким образом помогает гражданам справиться с кризисом.) То есть 11 месяцев люди заключали сделки купли-продажи, не подозревая, что сумма налогового вычета при покупке квартиры изменится задним числом. А вот доход от продажи недвижимости, не облагаемый налогом, так и остался на уровне одного миллиона.

— Мы давно имеем опыт контроля за достоверностью доходов, но новый закон, конечно, сыграл нам на руку, — говорит Николай Приколота. — Если раньше выявленные случаи занижения цены сделки в договоре были единичны, то в этом году только в октябре к ответственности привлечены более десяти томичей.

Что же происходит? Узнав, что по налоговому вычету можно получить вдвое большую сумму, покупатели стали указывать в декларациях реальную стоимость приобретенного ими в 2008 году жилья. У налоговых инспекторов возникли явные нестыковки: по одной декларации квартира продана за миллион, по другой – намного дороже. Естественно, эти нестыковки становятся поводом для проверки подозрений о занижении цены и уклонении продавца от уплаты налогов.

Способ раскрытия

Все квартиры, которыми продавцы владели менее 3 лет, сегодня подпадают под контроль со стороны налоговых органов.

— У нас есть сведения базы данных Росрегистрации, — поясняет заместитель начальника ИФНС России по г. Томску. — Кроме того, привлекаем покупателей квартир как свидетелей, предупреждая их об ответственности за дачу ложных показаний, а это карается штрафом.

Так же налоговая инспекция по запросу получает информацию из любого банка страны.

— И в банке, как правило, информация легко подтверждается, — продолжает Николай Приколота. — Один пример: в 2008 году квартира реально была продана за 2,5 млн рублей, а по договору купли-продажи — за 1 млн. От сотрудников банка нам стало известно, что покупателем был взят кредит 2,4 млн рублей: миллион — на покупку квартиры, а 1,4 млн — на так называемые неотделимые улучшения, то есть последующий ремонт жилья. Это тоже довольно часто встречаемая схема.

Маленькие трагедии

— В апреле 2008 года женщина продала квартиру за 2 250 тыс. рублей, а в декларации указала 900 тыс., — рассказывает один из недавних случаев Николай Приколота. – Женщина отрицала факт получения большей денежной суммы, но он был очевиден. В сберкнижке обнаружили запись о получении 2 млн, еще 250 тыс. она получила наличными. Когда назначили штраф, с ней случилась истерика… Женщина искренне раскаивалась, а мы выяснили: собственных средств на уплату налога у нее нет — улучшала жилищные условия детей, работает в бюджетной сфере. Словом, пошли ей навстречу и значительно снизили штраф, но в итоге ей все равно пришлось заплатить большую сумму — 116 тыс. рублей.

Однако на такие послабления налоговая инспекция идет крайне редко. Штрафные санкции могут достигать 300% от суммы налога, при этом налоговики обязательно еще начислят пени. В период проверки такие крупные штрафы назначают тем, кто получил доход 2-3 года назад и забыл подать декларацию о доходах.

— Весной 2008 года муж и жена продали квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет, в договоре указали 1 млн рублей, — приводит другой пример Николай Приколота. — Покупатель на допросе пояснил: на самом деле он приобрел квартиру за 1 840 тыс. рублей, а сумму в 1 млн указал по настоянию продавца. Этот факт подтвердился кредитным договором и расписками. Продавцов оштрафовали по полной программе: каждому из бывших владельцев квартиры налог вместе со штрафом обойдется в 67 тыс. рублей. Без штрафа они заплатили бы значительно меньше.

Зачастую штрафниками становятся перепродавцы жилья в новостройках, так называемые инвесторы, а также те, кто пытается заработать на продаже жилья. Свежая история: налогоплательщик продавал и покупал квартиры. Большую квартиру делил на гостинки. В договорах на покупку цену завышал, на продажу – занижал. С разницы платил налог. Налоговики сделали проверку, допросили продавцов и покупателей и предъявили к уплате около 1 млн…

— Кстати, покупателю, принявшему участие в такой афере, налоговое наказание не грозит, так как он доход от сделки не получает, — завершает Николай Приколота. — Вот только вычет на приобретение жилья он получит лишь по сумме, указанной в договоре. Это ли не наказание?!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *