Привилегированный кредитор

Для эффективной защиты прав дольщиков нужно

в первую очередь изменить федеральное законодательство. Но и на региональном уровне что-то можно сделать

 

Полностью решить проблему обманутых дольщиков к середине 2012 года – такую задачу правительство России поставило всем субъектам РФ осенью прошлого года. 24 ноября в Минрегионразвития состоялось первое заседание координационного совета по этой теме. И на нем губернатор Виктор Кресс предложил внести изменения в Федеральный закон о банкротстве. Суть их в том, чтобы недостроенные объекты и землю возможно было исключить из имущества компании в случае банкротства, вынести их из конкурсной массы и передать дольщикам.

Предпринимаются попытки законодательно решить проблему на региональном уровне. С января в областной Думе обсуждается законопроект о защите прав дольщиков. Создана рабочая группа, в которую помимо депутатов вошли представители администрации области, прокуратуры и строительных компаний. Свои предложения в законопроект внесли и дольщики, они уже оставили на сайте Думы сотни откликов.

О том, что можно сделать сегодня и какие изменения федерального и регионального законодательства нужны для защиты прав дольщиков, – эксперты «ТН».

 

О теории и практике

Геннадий Артышук, арбитражный управляющий:

– Необходимость в таких законодательных инициативах, как вывод недостроя из конкурсной массы, назрела давно. Более того, 9 июля 2010 года Госдума РФ приняла в первом чтении проект ФЗ № 334201-5

«О внесении изменений в ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)». Но, на мой взгляд, это сырой законопроект – видимо, очень спешили.

Некоторые положения п. 1 ст. 201.1 проекта противоречат ст. 2 и ст. 12 действующей редакции Закона о банкротстве (определение понятия «денежное требование»), а внесения изменений в эти статьи проект не предполагает.

Проект касается только требований физических лиц о передаче им жилых помещений. Но не дает ответов на вопросы, как быть с людьми, вступившими в долевое строительство, например, гаражного бокса в цоколе строящегося дома, или каков будет статус индивидуального предпринимателя (тоже физическое лицо!), имевшего несчастье оплатить постройку магазина на первом этаже дома.

Дольщиков – физических лиц проект делит на несколько категорий. Приоритет отдается дольщикам, не имеющим на праве собственности или на основании договора социального найма жилого помещения, пригодного для проживания, или имеющим такие помещения площадью менее 15 кв. м в расчете на каждого члена семьи. Другими словами, если у человека есть свой угол, но он возжелал улучшить жилищные условия, то ему не повезло дважды: сначала с застройщиком, а потом со своим «слишком хорошим» по сравнению с товарищами по несчастью материальным положением.

Нововведения проекта о расширении ранжирования кредиторов должника-застройщика на дополнительные очереди и подочереди, добавлении к существующему реестру денежных требований кредиторов еще и реестра требований о передаче жилых помещений, об обязанности арбитражного суда при установлении требований кредитора определять его материальное положение (!) значительно усложняют всю конструкцию процедуры банкротства. Впрочем, правоприменение Закона о банкротстве в России уже давно сходно с творчеством…

Тем не менее проект намечает заметный прогресс в делах о банкротстве застройщиков, создавая дополнительные гарантии участникам долевого строительства путем придания им статуса привилегированных кредиторов.

Но именно поэтому надежд на скорое принятие закона у меня нет: уж слишком он невыгоден для таких кредиторов, как банки. Как правило, банк является залоговым (то есть привилегированным) кредитором застройщика-должника. А как банковское лобби умеет защищать свои интересы, мы видим на примере процедуры принятия закона о банкротстве физических лиц, производящейся с черепашьей неспешностью.

Что касается проекта областного закона о защите прав дольщиков: его применение возможно в основном в рамках мер по предупреждению банкротства застройщиков. Тем не менее такой закон дал бы людям дополнительные возможности защиты своих прав и, несомненно, сыграл бы положительную роль в разрешении возможных проблем.

– Сегодня участники долевого строительства в деле о банкротстве застройщика являются кредиторами третьей очереди. То есть имеют одинаковые права и возможности с ФНС России, поставщиками и подрядчиками должника. Но худшие, нежели у лиц, жизни и здоровью которых должником нанесен ущерб (1-я очередь), и работников должника (2-я очередь), а также залоговых кредиторов (как правило, банки).

На практике это означает, что дольщики могут претендовать на получение от застройщика денег (именно денег, а не квадратных метров!) только после расчетов с кредиторами более высокой очереди. Причем расчет будет производиться за счет в том числе и продажи недостроенных объектов, то есть домов, на получение квартир в которых рассчитывали дольщики.

Но, несмотря на все трудности, защищать интересы участников долевого строительства в делах о банкротстве застройщиков можно и нужно. Сегодня с той или иной степенью успеха применяются такие способы защиты прав дольщиков при банкротстве застройщика, как:

-иск о признании права собственности на долю (помещение, квартиру и т. п.) в незавершенном строительством объекте;

-создание ЖСК;

-замещение активов должника застройщика.

Первый вариант сомнителен с точки зрения возможности исполнения судебного акта (в возможности его получения я не сомневаюсь!) в силу ограничений, накладываемых ст. 63, 94, 126 Закона о банкротстве.

Второй вариант – это дополнительные затраты для дольщиков, которые, скажем честно, никогда не будут им возмещены.

Третий, предусматривающий создание дочерних ОАО должника и передачу в уставной капитал незавершенных объектов с последующей продажей таких ОАО потенциальным инвесторам, которые смогут достроить эти объекты и исполнить обязательства первоначального застройщика перед дольщиками, наиболее привлекателен. Но его реализация возможна лишь при наличии нескольких факторов. Экономическая привлекательность проекта для инвестора: например, не все квартиры распроданы, и после достройки дома и продажи оставшихся квартир инвестор покрывает свои расходы и получает прибыль. Помощь дольщиков – активная позиция в суде и собраниях кредиторов в защиту проекта с замещением активов. Минимальная помощь местной власти – например, в части подключения объектов к городской инфраструктуре и т.д.

 

Черный список

Валентина Луконкина, председатель Арбитражного суда Томской области:

– Решение проблемы дольщиков требует комплексного подхода. Например, можно предусмотреть создание в саморегулируемых организациях специального фонда за счет отчислений организациями, осуществляющими строительство жилых домов; страхование – как вида строительной деятельности, так и самого строительного объекта. Можно выделять земельные участки для строительства только на конкурсной основе при предоставлении финансовых гарантий участником конкурса.

Нужно обсуждать и другие предложения. Например, если организация в ходе строительной деятельности стала банкротом и появились обманутые дольщики, то на учредителей организации накладываются ограничения на создание новой организации в течение определенного времени. Или обязать учредителей вносить уставный капитал новой организации в значительно большем размере по сравнению с другими организациями. А еще в течение определенного периода должен быть предусмотрен более жесткий порядок уплаты налогов.

Да, все это потребует специального учета, если хотите – черного списка. Но смысл именно в этом: недобросовестная экономическая деятельность лиц, повлекшая отрицательные последствия для граждан и контрагентов, должна повлечь для них в дальнейшем невыгодные по сравнению с остальными условия предпринимательской деятельности. То есть в случае отрицательного результата предпринимательской деятельности потери должны нести лица, осуществлявшие ее, а не граждане. В противном случае можно неоднократно заканчивать деятельность организации банкротством и начинать с чистого листа.

А выведение из общей конкурсной массы недостроенных домов, конечно, должно быть предусмотрено на законодательном уровне.

Советы дольщикам

-Объединитесь с другими участниками долевого строительства.

-Постоянно отслеживайте финансовое состояние застройщика.

-В случае обнаружения признаков несостоятельности требуйте от руководства застройщика и местных администраций применения мер по предупреждению банкротства застройщика.

-Всеми силами препятствуйте введению арбитражным судом в отношении застройщика процедуры банкротства.

-Если процедура банкротства все же введена, обратитесь к квалифицированному юристу и требуйте перехода к оздоровительным процедурам банкротства (финансовое оздоровление или внешнее управление).

-Не паникуйте. Никогда не принимайте поспешных решений.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *