Александр Шпетер о ситуации в строительстве
Прошедший год, несмотря на сбой в последнем квартале, по инерции получился рекордным: впервые в истории, а может быть и в последний раз, мы ввели 246 тыс. кв. м жилья, — рассказал гендиректор ТДСК Александр Шпетер. — В рекордный советский 1988 год было сдано 203,9 тыс. кв. м.
Вошли в кризис
— Три квартала 2008 года мы работали стабильно. Осенью стало очевидным снижение спроса, а к концу года продажи сократились в пять раз. Сначала мы отнеслись к этому спокойно, казалось, Россия легче других пройдет финансовый кризис. Однако Россия не стала островком стабильности. Девальвация рубля в России — одна из самых глубоких. Россияне по сравнению с другими странами стали беднее на 40%.
Возродить спрос
— Ваша компания определяет ситуацию на рынке жилья в Томске?
— Доля компании на рынке чуть больше 30% от всех новостроек. Понятно, что на первичном рынке ориентировались на нас. Но статистика такова: общее количество сделок купли-продажи квартир в Томске в 2008 году составила 15 тыс., и только 4 тыс. из них — первичка ТДСК. Так что цены на жилье диктует вторичный рынок.
Сейчас в процессе строительства около 1 400 квартир, более 600 из них проданы. Остальные надо достраивать и продавать. Это для компании и нагрузка, и потенциал одновременно.
— Насколько повлияло на рынок сворачивание ипотеки?
— В прошлом году по ипотеке было куплено 20% квартир, еще 20-25% приобрели так называемые портфельные инвесторы (покупают на стадии строительства, потом перепродают). Таким образом, покупателей для себя и на собственные средства – 50-55%.
Инвестиционный спрос, я полагаю, в условиях кризиса не возобновится, но для удовлетворения реальной потребности в жилье нужно дать людям возможность взять деньги в банках и купить квартиру. Однако в банках сегодня очень жесткие условия кредитования (хотя и рыночные, и объективные): высокие процентные ставки, большой первоначальный взнос, почти невыполнимые меры по обеспечению кредита — требуется поручительство двух-трех физических лиц и т.д. Трудно найти человека, который способен преодолеть эти препоны. Плюс еще психологическая нагрузка — СМИ нагнетают разные страхи. Человек просто боится брать кредит. Нужно поднять уровень доверия к строительным организациям, банкам, власти. Нужно серьезно облегчить процедуру получения кредита, а потом еще помогать субсидированием процентной ставки, уменьшением первоначального взноса и т.п.
В компании уже с лета работает специальная программа для молодежи, облегчающая покупку квартиры томичам в возрасте до 35 лет. А недавно заработала новая программа для всех: можно оплатить 70% стоимости жилья и сразу заселиться, остальное – в рассрочку на 2 года.
— Сколько новых домов закладываете?
— Своих новых домов мы пока не закладываем, все внимание сосредоточено на достройке начатых объектов.
— То есть предполагаете, что 2010 год будет еще хуже?
— Я могу предположить, что ситуация на рынке будет хуже. В результате сокращения объемов жилищного строительства в Томске к 2010 году предложение будет значительно меньше спроса. И те жалкие остатки квартир, которые еще будут в продаже, будут стоить сумасшедших денег.
Ждем госпрограммы
— Власть, учитывая, что строительство — один из локомотивов экономики, с самого начала искала варианты поддержки отрасли.
В конце прошлого года действительно Федерация заявила о некоторых мерах государственной поддержки: сначала объявили котировки на жилье для военнослужащих – примерно 150 квартир в Томске, большую часть котировок выиграли мы. Планируется приобретение квартир для расселения из аварийных домов. Речь идет о 320 млн руб. для Томской области, из которых 260 федеральных, остальные из местных бюджетов. Но это направление осложнили условиями, во многом, наверное, невыполнимыми… Федерация готова дать деньги на достройку квартир с процентом готовности не менее 70, а это коробка без отделки. Получается, что на 30% аванса компания должна все завершить. И только потом доплатят остальные 70%, опять же за выбранные квартиры. Но достраивать надо не квартиру, а дом.
Вторая проблема – сегодня жилье для расселенцев предоставляется из принципа 1:1, то есть сколько квадратных метров человек освободил, столько и получит. Кто-то выезжает с 30 кв. м, а кто-то и с 9. И таких примерно половина. Квартир подобной площади в городе нет. Рассматривали разные идеи, и, на наш взгляд, единственно возможный вариант — быстро построить дом, где будут маленькие квартиры. У нас такой проект есть.
— Но этот дом не попадает в 70%-ю готовность?
— Ну… его очень быстро надо построить (смеется. – Прим. ред.). Опыт имеется. Мы только что возвели второй социальный дом за 2 месяца 20 дней.
Думаю, что и среди других строительных компаний будут желающие получить этот заказ. «Живые» деньги сегодня чрезвычайно важны. Поэтому пока говорим о возможных вариантах решения этой задачи, чтобы не упустить федеральные деньги.
— Но это же мизер по сравнению с вашими объемами?
— При обороте в 1,5 млрд руб. в месяц в 2008 году 300 млн. не очень решают проблему.
— Еще конкурсы ожидаются?
— Мы имеем информацию, что военнослужащим по России из 11 тыс. квартир приобретено только 3 тыс. Это у нас в Томске мы немедленно продали квартиры военным, а соседи не очень-то на это пошли, потому что очень низкая цена. …Я думаю, что правительство продолжит решать жилищные проблемы и военнослужащих, и расселенцев из аварийного жилья.
Частно- государственное
— А на местном уровне как развивается частно-государственное партнерство в Солнечной долине?
— В 2008 году стояла задача освоить 1 млрд 600 млн. руб. Каждая сторона внесла свою лепту, и хотя освоили чуть меньше, основное сделано: дорога, водовод, строится канализационный коллектор… Возводится первый детский сад с бассейном за счет денег бюджета. Можно сказать — задача первого года выполнена.
Считаю, что в 2009 году надо продолжить работы по завершению коммуникаций и дорог и искать инвестиции для строительства жилья. Жилья, которое будет продаваться. Востребованы малогабаритки – надо строить малогабаритное.
Но как сложится ситуация, какие возможности окажутся у области и города, у нас…
— А что с работниками?
— В этом году мы вынуждены будем сократить объемы до 40%. По логике, надо как минимум на 40-50% уменьшать затраты. Это не может не затронуть коллектив, который насчитывает сегодня 3 200 работников. Однако мы делаем все возможное, чтобы сохранить костяк трудового коллектива: ввели сокращенный рабочий день, сокращенную неделю, пересмотрели мотивационные системы, не продлили контракты с пенсионерами, ужесточили дисциплину. Намерены серьезно сотрудничать со службой занятости по организации временных рабочих мест, по переобучению людей.
Что дальше?
— Строители перестают закладывать новые дома?
— Да, к сожалению. И чтобы строители зашли на новые площадки, необходимы серьезные меры государственной поддержки. Это может быть вариант государственного заказа. Государство создало Фонд содействия жилищному строительству подобно Фонду реформирования ЖКХ. Конечно, требуется достаточно большое количество денег, и с нашим бюрократическим аппаратом непросто эффективно работать, но это был бы стопроцентный выход из положения.
Возможный вариант поддержки строителей — получение госгарантий на кредиты. Сейчас у нас нет денег от продажи недвижимости, и в банке кредит не возьмешь: очень высокие проценты, неподъемные условия залога.
Получена информация, что в правительстве подготовлено постановление по мерам поддержки не только 14 организаций в Москве, но и региональных компаний с числом работающих более 2 тыс. человек. Но государственная поддержка — сложная вещь, задумывается-то все к лучшему, а как получится — вопрос.
Строительную отрасль нужно поддерживать даже потому, что одно рабочее место здесь, по разным оценкам, создает от 7 до 13 дополнительных рабочих мест в других отраслях. Кроме того, стимулируется банковская деятельность, платятся налоги… Все должны быть заинтересованы, чтобы отрасль развивалась. Америка вышла из Великой депрессии именно благодаря строительству жилья и дорог.
Мы и сами не сидим на месте, ищем возможности участия в строительстве будущей атомной станции, объектов ТВЗ, объектов в других регионах. Будем браться за любую работу, чтобы сохранить производственные мощности компании и коллектив. А далее, мы надеемся, придет время возвращения спроса. Мы пережили уже два кризиса. Люди во все времена женятся, рожают детей, дети растут, учатся — жизнь не остановишь. Все эти дела лучше всего делать в собственной квартире.
