Эксперты предложили Минрегиону пути вывода строительной отрасли Томской области из кризиса
Построить 451 тыс. кв. м жилья должны в Томской области в 2011 году. Таковы целевые показатели Минрегиона, установленные в «Программе развития жилищного строительства в ТО на 2011–15 годы». Эксперты утверждают: учитывая, что ввод жилья в кризисные годы постоянно падал, достичь таких цифр будет чрезвычайно сложно. Но – можно.
Первая ощущает – последняя восстанавливается
Если в пиковом 2008 году в Томской области было сдано 524 тыс. кв. м (годом ранее – 443 тыс.), в 2009-м – 434 тыс. В этом году предварительный прогноз – 430 тыс., но, похоже, он окажется слишком оптимистичным.
– Строительный комплекс по-прежнему переживает тяжелые времена, – говорит зав. кафедрой «Экспертиза и управление недвижимостью» ТГАСУ, доктор экономических наук Татьяна Овсянникова, возглавлявшая разработку областной целевой программы.
(В работе принимали участие ученые ТГАСУ совместно с департаментом строительства и архитектуры Томской области).
– Это специфика строительной отрасли – когда начинается кризис, она первая ощущает его, а когда начинается выход из кризиса – последняя восстанавливается, – продолжает Овсянникова. – Потому что строительство всегда связано с длинными деньгами, а когда экономика нестабильна, инвесторы выводят деньги из долгосрочных проектов. Это в полной мере относится и к жилищному строительству, которое к тому же очень чувствительно к изменению доходов населения.
О том, что рынок жилья пока не ожил, свидетельствуют, например, данные о количестве выданных разрешений на многоэтажное строительство в Томске: если в 2007 году мэрией было выдано 121 разрешение, в 2008-м – 46, то в 2009-м их оказалось всего 35, а в 2010-м – 24. В результате сокращается количество задельных объектов. Через 9–12 месяцев рынок в полной мере ощутит дефицит предложения, особенно по малогабаритному жилью. Цены начнут расти, значит, квартиры станут еще менее доступными для граждан. В то время как одна из целей программы развития жилищного строительства в Томской области – обеспечение доступности жилья…
Поддержка строителям и потребителям
– То, что правительство обязало все регионы в срочном порядке разработать и утвердить программы стимулирования жилищного строительства, свидетельствует о сложности ситуации, возникшей в связи с кризисом, – говорит Татьяна Овсянникова. – Приступив к этой работе, мы сразу решили в названии программы отказаться от слова «стимулирование», а подойти к проблеме шире. Нельзя сводить все меры только к стимулированию жилищного строительства. Если мы не будем в комплексе поддерживать и предложение, и спрос, то очень быстро окажемся в ситуации, когда готовые квартиры пустуют, потому что покупать их некому. Именно поэтому мы предложили целый комплекс мероприятий, системно поддерживающих как строительный комплекс, так и потребителей строительной продукции.
Одна из мер, предусмотренных в программе, – дальнейшее развитие механизмов муниципальной и государственной поддержки граждан в улучшении жилищных условий. В Томской области эти механизмы уже хорошо апробированы: молодые семьи могут рассчитывать на субсидирование процентной ставки или первоначального взноса по ипотеке, есть программы для бюджетников и т.д. Финансирование этих программ будет продолжено, но предлагаются и другие механизмы. Например, система пропорционального субсидирования материнского капитала, используемого семьей на строительство или приобретение жилья: когда на каждый рубль вложенного в жилье материнского капитала добавляется рубль (или в определенной пропорции) бюджетной субсидии.
Что включает программа?
– В программе мы сделали упор на развитие комплексного жилищного строительства, – подчеркивает Татьяна Овсянникова. – Речь идет о многоэтажном и малоэтажном жилищном строительстве, предполагающем не только возведение жилья, но и комплексное обустройство территории, развитие коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры этих микрорайонов. Конечно, индивидуальное жилищное строительство и точечная жилая застройка останутся, но реально сдвинуть ситуацию с мертвой точки можно только на основе масштабной комплексной застройки. Именно такая форма позволяет реализовать принцип государственно-частного партнерства и привлечь бюджетное финансирование: строительная компания строит жилые дома, а за счет бюджета возводятся социальные объекты, коммунальная инфраструктура, дороги (пример мкр-на Солнечная Долина). Для реализации проектов комплексного жилищного строительства предусмотрен комплекс мероприятий по созданию целостной системы документов территориального планирования, которые являются основой градостроительной деятельности на территории области. Программа включает и меры по обеспечению социальных гарантий гражданам, прежде всего имеющим право на получение жилья в соответствии с действующим законодательством или проживающим в аварийном жилищном фонде. Предусмотрен комплекс мер и по снятию административных барьеров, меры по упрощению процедур оформления земельных участков, нормативно-правовому и информационному обеспечению участников жилищного строительства. Одновременно с новым жилищным строительством нужно улучшать качество существующей жилой застройки. В Томске есть программа реконструкции хрущевок – она буксует, хотя работа и была начата (дом на пр. Комсомольском). Между тем с ее помощью можно обеспечить прирост жилищного фонда – за счет надстройки мансардных этажей.
Приблизиться к трем миллионам
– Очень важным направлением преодоления кризисных явлений в жилищном строительстве является развитие арендного сегмента рынка жилья, – продолжает Татьяна Овсянникова. – Еще в 2002–03 гг. мы предлагали разработать в области программу развития жилищного лизинга – это механизм аренды жилья с правом его выкупа в собственность. Но тогда отрасль входила в фазу бурного роста, и наши предложения не были поддержаны. Сейчас, когда спрос на рынке жилья упал, строительные компании сами пришли к необходимости развивать арендное жилье. В программе предлагаются меры по развитию арендного рынка на основе жилищного лизинга.
– Важнейшим условием реализации программы, – подчеркивает Татьяна Овсянникова, – является организация взаимодействия региональной власти с федеральными структурами, прежде всего с федеральными институтами развития – Агентством ипотечного жилищного кредитования, Фондом ЖКХ, которые являются каналами привлечения федерального финансирования в регион.
Если мероприятия программы (всего их более 50) будут реализованы, то ввод жилья на территории ТО в 2011–15 годах может достичь 2,7 млн кв. м (в том числе почти 1,6 млн кв. м – жилье эконом-класса). Защита программы уже состоялась в Москве, теперь ей предстоит пройти согласование в структурных подразделениях администрации Томской области и утверждение на областной думе.
Сказано
Павел Подгорный, начальник областного департамента строительства и архитектуры:
– Общая стоимость программных мероприятий – 53,8 млрд рублей. Из них 3,8 млрд (7,19 % от общей суммы) составят средства федерального бюджета, 8,7 млрд (16,15 %) – областного бюджета, 6,3 млрд (11,77 %) – местных бюджетов, 34,9 млрд (64,89 %) – внебюджетных источников, из них 6,5 млрд рублей (12,2 %) – средства федеральных институтов развития (АИЖК, Фонд содействия реформированию ЖКХ). Предлагаемые в программе механизмы реализации основываются на принципах государственно-частного партнерства. Одно из приоритетных направлений – обеспечение инженерной и социальной инфраструктурой территорий, предназначенных под комплексную застройку. Это позволит Томской области участвовать в федеральной программе по субсидированию строительства объектов социального значения – детских садов, школ и т.д. В 2011 году под это направление Федерация планирует выделить более 2 млрд рублей.