Рост продолжается

Эксперты бюро оценки «ТОККО» – о результатах мониторинга рынка жилья Томска за первое полугодие 2011 года

 

Ситуация на рынке жилой недвижимости за первое полугодие 2011-го коренным образом не изменилась: цены стабильно удерживаются на уровне начала 2009 года. Несколько возросла активность, но она также не вышла за максимум, наблюдавшийся в 2009 году в ноябре.

Январь традиционно был слабоактивным месяцем, а февраль и март, когда рынок обычно набирает обороты, показали очень хорошие результаты. По ценовому параметру II квартал остался неизменным, а активность к концу весны повысилась. Летние месяцы – пора отпусков – как правило также не показывают большой динамики и высоких цен. Поэтому начавшееся в июне снижение активности вполне предсказуемо.

Средняя цена 1 кв. м жилой недвижимости по Томску в июне 2011-го, как и на протяжении всего первого полугодия, составила около 37 тыс. рублей – на уровне II квартала 2007 года. Это свидетельствует об отсутствии платежеспособного спроса и лишний раз подтверждает инвестиционно-спекулятивный рост цен с середины 2007-го по осень 2008-го.

Ввод жилья в Томской области в I полугодии 2011-го вырос на 1,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – до 161,8 тыс. кв. м (в том числе 51,8 тыс. кв. м – индивидуальное жилье). Прогнозный план на I полугодие по вводу жилья по области выполнен на 95,2%. В самом Томске объем введенного жилья составил 128,8 тыс. кв. м, из них 29,4 тыс. кв. м – индивидуальное жилье.

В отношении средней цены 1 кв. м наблюдается начало традиционной летней коррекции и застоя, дифференциация в зависимости от района города достаточно условная: наиболее дорогие районы традиционно Кировский и Советский, а Ленинский и Октябрьский – дешевле.

Ситуацию на рынке недвижимости все же можно назвать застойной, даже несмотря на прослеживающуюся тенденцию к росту и то, что ипотечное кредитование продолжает увеличиваться в объеме, поскольку наблюдаемые параметры рынка более характерны для этапа насыщения, в то время как в реальной ситуации существует очень большой дефицит жилья. Это свидетельствует о том, что экономика не успела восстановиться до докризисного уровня.

Особым сегментом рынка жилья является индивидуальное жилищное строительство. В пригороде Томскa на июнь 2011 года ведется развитие около 10 коттеджных поселков. Их проектирование и начало строительства пришлось на 2007–2008 годы, период наивысшего роста цен на недвижимость. Однако с развитием финансового кризиса ситуация на рынке пригородной недвижимости сильно изменилась. На начало лета усредненная стоимость земли в сравнительно удаленных от центра поселках немного поднялась и составляет 280–360 рублей за 1 кв. м, в ближайших – до 480–860 рублей (рост на 1,7–2%) и во многом определяется наличием инженерных коммуникаций. Именно их отсутствие и высокая стоимость подведения – наиболее проблемный вопрос развития загородной индивидуальной недвижимости. Кроме того, актуален вопрос социальной инфраструктуры: магазины, школы, детсады в новых поселках по-прежнему отсутствуют.

С середины 2008 года спрос на объекты загородной недвижимости неуклонно падает. Традиционно в весенне-летний период он сезонно стабилизируется и даже показывает небольшой рост. Стоимость продажи готового дома в расчете на 1 кв. м на нынешнее лето составляет в среднем 42 тыс. рублей. Однако по-прежнему, так же как и на рынке квартир, сделки проходят на наиболее дешевом сегмента рынка. Площади 200–250 кв. м при стоимости владения более 10 млн рублей не вызывают сегодня никакого интереса у потенциальных покупателей, не имеющих возможности оплатить эту сумму ни сразу, ни в кредит. Однако в последние месяцы продажи загородной недвижимости немного поднялись, и можно констатировать, что низшая точка пройдена.

В целом стабильный, но медленный рост рынка жилья, начавшийся с октября 2009 года, продолжается и в 2011 году. Несмотря на общую заинтересованность строителей, риелторов и банкиров в росте числа сделок и цен, реакция со стороны покупателей очень осторожная, в результате чего платежеспособный спрос на жилье остается на низком уровне.

 

Мониторинг за период с января 2007 года по июль 2011-го проведен на основании отчетов об оценке рыночной стоимости, а также данных о фактически завершенных сделках, предоставленных рядом агентств недвижимости в 2010 году, в том числе ГК «Лагуна», ООО «ТомСтройИнвест», АН «Ярославна». Цены предложения из СМИ в выборке не использовались. Из сформированного массива данных исключены объекты площадью менее 34 и более 85 кв. м, объекты с дорогой, серьезно поврежденной и черновой отделкой. Полученная выборка рассматривается в качестве условно типового жилья для массового проживания и используется для расчета средних показателей.

  

Рассматривая последние два прошедших года, можно отметить стабильность рынка по ценовому параметру, а в отношении активности 2010 год прошел более спокойно, чем 2009-й. В качестве позитивных индикаторов можно рассматривать чуть более высокий уровень цен и активности рынка в 2010 году по сравнению с 2009-м.

 

Динамика средней цены 1 кв. м жилья и активность рынка за период с января 2007 года по июнь 2011 года

 

– Период приблизительно с июля 2007 года по апрель 2008-го можно назвать периодом инерционного движения, когда активность рынка совершила разворот, а ценовой график продолжал показывать рост

– Период с апреля по сентябрь 2008 года – пиковый по ценовому параметру – можно назвать периодом осознания ситуации с попытками возврата к исторической динамике

– Период с сентября 2008 года по февраль 2009-го – период реакции на изменение ситуации. С февраля 2009 года идет выравнивание ситуации

 

Динамика средней цены 1 кв. м по районам города

 

В июне 2011 года стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры составляла в среднем около 38 300 рублей, двухкомнатной – около 36 500 рублей, трехкомнатной – около 36 000 рублей. Таким образом, на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие – однокомнатные, наиболее дешевые – трехкомнатные.

По итогам I полугодия 2011 года стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры в июне по отношению к январю выросла на 7%, двухкомнатной снизилась на 11%, трехкомнатной увеличилась на 1%.

 

Динамика доли сделок по районам города

 

Наибольшей популярностью у покупателей во II квартале 2011 года пользовался Октябрьский район, больше всего сделок было с двухкомнатными квартирами

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *