17.05.2019

Бюро оценки не позволит обмануть вас при покупке или продаже любой собственности – от квартиры до антикварного ружья

Статей на сайте: 43

Сегодня в нашем распоряжении есть огромное количество интернет-сервисов по продаже имущества. Реализовать на них можно все что угодно – от бабушкиного стола-книжки до загородного коттеджа. Однако, получив возможность беспрепятственно продавать и покупать, мы перестали задумываться о реальной стоимости товаров. И порой годами не можем от них избавиться по, как нам казалось, «реальной» цене. А если вам необходимо продать или купить на торгах, например, бизнес или дом? Оказывается, существуют специалисты, которые позволят вам не только адекватно оценить стоимость и риски проекта, но и предложить наиболее выгодный вариант его реализации.

О том, где и как это правильно сделать, «Томские новости» поговорили с директором бюро оценки «ТОККО» Дмитрием Хлопцовым, доктором экономических наук, доцентом ТГУ и ведущим лектором в области экономики недвижимости, оценки бизнеса и объектов интеллектуальной собственности.

 

– Начнем сразу с главного: какое имущество сегодня можно оценить перед покупкой или продажей?

– Абсолютно любое. Например, стоимость жилья в случае его покупки в ипотеку или автомобиля в случае его продажи. Один из самых крупных и интересных проектов из нашей практики – оценка недостроенного атомного реактора Воронежской станции теплоснабжения. Нам необходимо было понять, как его дальше использовать – разобрать, разрушить или сделать полигон МЧС для отработки аварийных ситуаций. Но мы с удовольствием оцениваем и небольшие проекты. Например, недавно пришлось проводить оценку охотничьего итальянского ружья, поскольку владельцу оно досталось по наследству, и с него нужно было заплатить налог.

– Это все реальные проекты из вашей профессиональной практики?

– Конечно. Мы даже оценивали золотые прииски в Бодайбо. Иностранные инвесторы хотели знать, сколько реально стоят эти прииски и акции этого российского публичного акционерного общества, которое занимается поиском, разведкой и добычей золота. И мы рассказали им, принесет доход это предприятие или нет.

 

Оценка – это целое направление в сфере экономики, которое зародилось когда-то на стыке экономической науки, строительства и юридических наук. На Западе это направление появилось порядка 100 лет назад. В России оно выделилось только после открытия рыночных преобразований, поскольку в СССР не стоял вопрос стоимости частной собственности. Поэтому у нас институт оценки появился несколько запоздало. Но тем не менее это отдельное направление экономики, которое ставит важные вопросы: оформлены ли документы на собственность так, как положено, и сколько было затрат понесено в создании этого объекта.

Для всего этого мы должны являться не только юристами, но и специалистами в области строительства, рынка и экономического анализа финансовых потоков. Например, если нам заказывают оценить стоимость торгового центра в какой-то части города, то одна из наших задач состоит еще и в том, чтобы оценить прибыль, которую принесет этот объект, скажем, через пять лет.

– Разве одному агентству под силу охватить такой спектр задач?

– Поэтому у нас очень широкий коллектив, каждый сотрудник которого предпочитает вести свое направление. Кто-то лучше справляется с задачами оценки интеллектуальной собственности, кто-то – с оценкой агропромышленного комплекса, например качества поголовья скота, и так далее. Кроме того, есть специалисты, которые работают с направлением по оценке оборудования, по финансовому анализу рынка ценных бумаг, экономике строительства. Все эти сотрудники постоянно повышают свою квалификацию. Это выгодно отличает нас от других фирм оценки, где, как правило, работают один-два человека, которые пытаются универсально объединить в себе все эти познания. Это не очень хорошо, потому что не может человеческий мозг эффективно переключиться, например, с оценки стоимости самолета на оценку стоимости квартиры в ипотеку.

В год мы проводим порядка тысячи отчетов по оценке собственности. Важно отметить, что в последнее время в России ужесточается регулирование оценочной деятельности. Поэтому в 2017 году было введено обязательное требование о сдаче квалификационных экзаменов по оценочной деятельности. И у нас в штате все специалисты сдали эти экзамены и имеют право делать не только оценку имущества, но и оценку бизнеса и нематериальных активов. Это вообще в Томске довольно редко. У нас специфика такая, что, с каким бы предметом к нам ни пришли, мы имеем право его оценить.

– Недавно ваше бюро провело анализ рынка жилой недвижимости города Томска за первый квартал 2019 года. Подобный анализ – это ваша собственная инициатива?

– Мы проводим такой анализ каждый квартал начиная с 2007 года. Нам важно понимать, куда движется рынок недвижимости. Нам важно не столько информировать, сколько следить за тенденциями. У оценки есть несколько главенствующих принципов, которые нужно понимать и учитывать. Первый – это эффективное использование. Мы всегда должны оценивать, что лучше сделать с этой собственностью. Второй момент – это принцип ожидания. Мы смотрим для себя те тренды, которые существуют на рынке. Иногда лучше подождать и продать объект недвижимости на три-четыре месяца позже, но выручить на 10% больше. Оказывая комплекс услуг, мы показываем, какова вообще ситуация на рынке.

Иногда для своих клиентов, которые приходят к нам для оценки недвижимости в своих конкретных целях, мы содействуем в продаже или покупке. Человек приходит к нам и не знает, что делать с этим имуществом, сколько оно вообще стоит. Например, два сособственника разругались и хотят поделить имущество. А мы им говорим, сколько стоит это имущество, и, если у нас есть в базе данных человек, которому как раз нужно такое имущество, который ищет, где бы его купить, связываем их между собой.

– Какая обстановка на рынке жилой недвижимости Томска сегодня?

– На конец марта 2019 года средняя цена квадратного метра в Томске составила 54 635 рублей, она снизилась по сравнению с декабрем 2018 года на 1,8%, то есть сравнялась с историческим максимумом в сентябре 2008 года. Следует отметить, что речь идет о показателях в текущих ценах, а покупательная способность национальной валюты при этом значительно изменилась.

При покупке квартиры покупатели обращают внимание на многие факторы, в том числе и на планировку. Сейчас в строительстве многоквартирных домов используется очень много вариантов планировочных решений. Также стало модным делать перепланировки, несмотря на то что изменения приходится подтверждать документально и получать разрешения на реконструкцию. Самым востребованным вариантом стали квартиры со свободными планировками.

В отношении ценовой динамики в различных группах жилья по числу комнат первый квартал 2019 года (март 2019 к декабрю 2018) показал повышение цены по одно- и трехкомнатным квартирам (+10% и +4% соответственно) и снижение цен на двухкомнатные квартиры (–13%).  Тем не менее при этом по количеству сделок основная доля приходится на двух- и трехкомнатные квартиры (43 и 36% соответственно), доля однокомнатных составляет 21%.

В целом, не беря во внимание колебания по отдельным месяцам, в первом квартале 2019 года на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости квадратного метра квартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие в расчете на удельный показатель – однокомнатные. Средняя стоимость 1 кв. метра однокомнатной квартиры за три месяца 2019 года составила 58 508 рублей, двухкомнатной – 51 439 рублей, трехкомнатной – 50 608 рублей. 

Полный текст отчета представлен на нашем официальном сайте http://tokko.tomsk.ru, все желающие могут с ним ознакомиться.

– А оценка может носить субъективный характер? Специалист что-то может накинуть или снизить в цене квартиры, например?

– Ни в коем случае. Оценщик не является волюнтаристом, который объявляет стоимость. Это аналитик, выявляющий наиболее вероятное значение, которое на рынке может показать уровень той цены, за которую собственник может продать, а потенциальный клиент – купить этот объект оценки.

И он обладает инструментарием, который прописан в законодательстве оценочной деятельности в России и в нормативных актах в виде математических формул и расчетных значений. Все расчетные значения, как бы они ни показывали объективность, должны проходить оценку рынком. Именно на рынке устанавливается стоимость. Поэтому, если бы мы были просто математиками, то мы просто посчитали бы все по формуле, выбрали значение и сказали: «Вот стоимость». Но так как мы все-таки экономисты, то, получив значение стоимости, мы выходим на рынок и проверяем, а соответствует ли оно возможностям покупателей? Ведь не секрет, что в Томске сейчас очень много коттеджей и квартир, которые в свое время были очень значимыми объектами и довольно дорого обошлись собственникам при строительстве. Это колоссальные затраты, которые сейчас рынок не готов оценить. Поэтому риск инвестиций в любой проект тоже можно и нужно оценивать. И мы готовы вам в этом помочь.

Максим Садченко

 

 

Томск, Набережная реки Ушайки, 10, 3-й этаж.

Тел./факс:

8 (382-2) 51-08-22, 51-77-68.

Сайт tokko.tomsk.ru

Реклама

RSS статьи.  Cсылка на статью: 
Теги: ,
Вы можете пропустить до конца и оставить ответ. Pinging в настоящее время не допускается.

Модератор сайта оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие правила корректного общения и ведения дискуссий..

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

4 + 4 =