Главный вывод по итогам традиционного мониторинга рынка жилой недвижимости Томска за прошлый год от бюро оценки «ТОККО» – долгосрочный рост цен, сохранявшийся с 2010 по 2014 год, наконец-то замедлился. В 2015 году даже наметилось некое снижение – минус 8% от показателя 2014 года. Впрочем, по сравнению с 2009 годом квартиры в Томске все равно стали стоить значительно дороже – на 35%.

В декабре 2015 года средняя цена 1 кв. м жилья в Томске достигла 47230 руб­лей. Это на 13,5% меньше максимума за последние годы, зафиксированного в сентябре 2008 года. И на 7,5% меньше аналогичного показателя по итогам первого полугодия.

В чем причины? Последний квартал 2014 года и 2015 год отметились резким обесцениванием рубля, что породило панику, массовые спекуляции с валютой и ажиотажный спрос на все – от продуктов питания до недвижимости: магазины ежедневно переписывали ценники, стараясь покрыть грядущий спад, а люди вкладывали деньги, опасаясь их потерять. Но затем произошло логичное снижение спроса. Официальная статистика сообщает, что годовая инфляция в 2015 году приобрела двузначное значение: по данным ЦБ РФ, она составила 12,9%. При этом почти весь 2014 и весь 2015 год реальные располагаемые доходы населения уменьшались.

Рынок недвижимости показал падение впервые за несколько лет, о кратковременности или долгосрочности наметившейся тенденции к снижению цен на жилье делать выводы пока рано.

Ипотека жива

Одним из основных двигателей рынка недвижимости в последние годы остается ипотека. Данные на декабрь 2015 года аналитического центра АО «АИЖК» говорят о том, что худшие прогнозы по темпам падения рынка ипотечного кредитования не оправдались. За первые три месяца прошлого года выдано 135184 ипотечных кредита на общую сумму 218,1 млрд руб­лей. Это на 32% ниже уровня января – марта 2014 года в количественном и на 35% – в денежном выражении. Средняя сумма рублевого кредита снизилась и составила 1,61 млн руб­лей по сравнению с 1,73 млн руб­лей по итогам 2014 года.

В марте 2015 года темпы сокращения рынка ипотечного кредитования ускорились на 46% в количественном и на 50% в качественном выражении по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Но почти сразу темпы снижения рынка ипотечного жилищного кредитования стали замедляться. Для сравнения: в период кризиса 2009 года ипотечный рынок упал гораздо сильнее: по итогам I квартала он сократился почти в 3,5 раза.

По состоянию на декабрь 2015 года объем выданных кредитов составляет 982,5 млрд руб­лей, что на 50% ниже соответствующего показателя по состоянию на декабрь 2014 года. Однако все же с начала 2015 года очевидна не только стабилизация, но и незначительный рост ипотечного кредитования.

В Томской области в 2015 году наблюдался рост и объема, и количества предоставленных ипотечных кредитов. Доступное ипотечное кредитование оказывает позитивное влияние на рынок недвижимости, способствуя росту активности приобретения жилья и развитию строительной отрасли. Однако вследствие сокращения реальных доходов люди продолжают опасаться, что они не смогут обслуживать кредит.

Начиная со II квартала 2015 года поддержку ипотечному рынку оказывает государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на новостройки. По данным Минфина России, за апрель – июль 2015 года в рамках программы было выдано около 78 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 136,5 млрд руб­лей. Это более 40% объема выданных за этот период кредитов.

В III квартале 2015 года продолжилось снижение ставок участниками рынка по своим ипотечным программам. Согласно данным аналитического центра АО «АИЖК», в среднем ставки пяти наиболее активных участников рынка с начала года снизились в сегменте новостроек на 5–5,5 процентного пункта, а в сегменте вторичного жилья – на 2,5–3 процентных пункта. В результате на конец октября 2015 года ставки по ипотечным продуктам в рамках программы субсидирования варьировались в пределах 9,9–12% годовых.

Средневзвешенная ставка по кредитам в декабре 2015 года по сравнению с декабрем 2014 года снизилась: 12,6 против 12,3%.

Рекорды назло

Объем строительства и ввода жилья в Томской области в первом полугодии 2015 года вырос в 1,3 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. За первое полугодие 2015 года в регионе было сдано в эксплуатацию 277,5 тыс. кв. м жилья, в том числе 154,9 тыс. кв. м – индивидуального. Рост составил 30,9 и 73,2 соответственно.

В целом за прошлый год Томская область достигла исторического максимума по вводу жилья, сдав 699 тыс. кв. м. В 2014 году томские строители ввели в эксплуатацию около 600 тыс. «квадратов».

В 2015 году в Томской области выдано 1989 разрешений на строительство, в том числе 1607 – на новое строительство, 381 – на реконструкцию.

Рейтинг районов Томска по цене предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья традиционно выглядит следующим образом: наиболее дорогие – Кировский и Советский, а Ленинский и Октябрьский подешевле.

В первом полугодии в ряде районов города наряду со снижением цен где-то наблюдался и рост. В конце года зафиксировано падение стоимости жилья во всех районах города. Правда, в условиях общего сокращения как ипотечных сделок, так и сделок без привлечения кредитных средств, выборка мала, и отразить частные локальные тенденции довольно сложно. Тем более что резких изменений не фиксируется, показатели варьируются в пределах статистической погрешности.

Рассчитанный по данным информационной системы «Орис» показатель стоимости 1 кв. м квартир на первичном рынке жилья Томска по состоянию на конец 2015 года составил 46,82 тыс. руб­лей, на вторичном – 54,2 тыс. При этом по итогам исследования федерального портала «Мир квартир» Томск вошел в топ-10 городов, где зафиксирована самая высокая стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья – 73,4 тыс. руб­лей. Также областной центр входит в число лидеров по цене жилья на первичном рынке – 64,5 тыс. руб­лей.

В IV квартале снизились цены на однокомнатные (минус 2%) и трехкомнатные (минус 12%) квартиры, а на двухкомнатные – выросли (плюс 4%). Стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры составила в среднем 54950 руб­лей, двухкомнатной – 48927 руб­лей, трехкомнатной – 46970 руб­лей.

Наибольшей популярностью у покупателей во втором полугодии 2015 года пользовался Октябрьский район. Самый непопулярный – Кировский. Но вряд ли отсюда следует сделать вывод о падении популярности этого района. Скорее всего, статистика объясняется отсутствием вводимого в эксплуатацию в Кировском районе жилья. Ведь основная доля сделок, и в первую очередь ипотечных, относится именно к первичному сегменту рынка.

В режиме ожидания

Снижение реальных доходов населения не только ограничивает объем и количество новых кредитов, но и может привести к трудностям в обслуживании уже взятых. Вместе с тем реализация программы субсидирования ипотечных кредитов на новостройки призвана способствовать смягчению указанных негативных последствий.

Банк России перешел к смягчению кредитно-денежной политики и последовательно за 2015 год снизил ключевую ставку до уровня 11–12,3% годовых по сравнению с 17% годовых на начало года. Однако возможности банков по наращиванию кредитных портфелей остаются ограниченными.

В условиях ограниченного спроса цены на жилье в отдельных сегментах впервые за последние пять лет стали снижаться. По мере уменьшения стоимости фондирования и запуска в марте – апреле 2015 года государственной программы субсидирования ипотечных кредитов на новостройки темпы снижения рынка ипотечного жилищного кредитования стали замедляться. Объемы выдачи ипотеки в январе – сентябре 2015 года демонстрировали меньшую глубину падения по сравнению с необеспеченными кредитами физическим лицам. Кроме того, ипотечные кредиты остаются более качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами.

Текущую ситуацию на рынке недвижимости в целом по-прежнему можно назвать ожидающей. Состояние экономики и внешнеполитическая ситуация не улучшаются. Реальные доходы населения падают. В то же время рынок недвижимости реагирует на изменение ситуации не слишком быстро, что позволяет обозначить как возможность сохранения текущего состояния в краткосрочной перспективе, так и формирование предпосылок к ее изменению. Квартирный вопрос всегда актуален, и так или иначе, привыкнув к новой ситуации, люди начнут его решать, активизируя рынок.