Данные мониторинга за I полугодие 2012 года позволяют сделать вывод о продолжении роста цен на жилье, начавшегося в мае 2011-го. За II квартал средняя цена1 кв. мна вторичном рынке росла разнопланово в зависимости от категории и площади квартир, однако в целом увеличилась на 1,02 % и достигла отметки в 43 886 рублей.
Однако в нынешних условиях рынок недвижимости стал менее предсказуемым. Цена после шестилетнего роста 2002–2008 годов и падения с конца 2008-го застыла в конце 2009 года. И любые, даже незначительные, причины могут подтолкнуть ее как в одну, так и в другую сторону. Это закономерный этап развития рынка. В 2006–2007 годах активный рост рынка недвижимости, быстрая окупаемость проектов привлекала многих инвесторов. Спекулятивные вложения в жилую недвижимость могли приносить доход в десятки и даже сотни процентов годовых. Поэтому строительные компании скупали земли впрок, появлялись все новые и новые стройплощадки. Для вложений привлекались не только собственные средства, но и кредитные ресурсы. Кризис 2008–2009 годов не дал рынку поглотить все площади, а строительство тем не менее продолжалось. В результате усиления конкуренции и невысокого уровня спроса образовался излишек площадей (преимущественно на периферийных улицах и в сегменте многокомнатных квартир), который до сих пор присутствует на рынке.
Практически с самого начала 2009 года по ценовому параметру рынок жилой недвижимости Томска колебался в достаточно небольшом коридоре, в то время как активность совершения сделок сменила несколько как максимальных, так и минимальных экстремумов. Наиболее активен рынок был в ноябре 2011-го и в марте 2012-го. Можно констатировать, что количество сделок за II квартал текущего года снизилось приблизительно на 1,35%. Однако с конца 2011-го заметна тенденция к росту цены предложения. С декабря 2011-го по июнь 2012 года средняя стоимость1 кв. мвыросла на 9%, т.е. превысила значение инфляции.
В I полугодии 2012 года отмечен рост числа сделок, этот показатель стремится к ситуации 2007 года. Проходит это на фоне незначительного, но возрастания ставок по ипотечному кредитованию, что лишь свидетельствует о восстановлении совокупного спроса на жилье. Значительная часть совершенных сделок касается рынка вторичного жилья. Первичный рынок представлен серьезно сократившимся предложением с 2008 года и остается на заднем плане у инвесторов.
Наибольший прирост цены во II квартале 2012 года показали однокомнатные квартиры (+3%). А вот на двухкомнатные и трехкомнатные цены держались на одном и том же уровне. Это соответствует законам рынка: при переходе из стадии стабилизации к стадии роста первыми начинают расти цены на самое доступное жилье. Но следует отметить, что в целом за I полугодие в разрезе по числу комнат наибольший прирост цены показали двухкомнатные квартиры (+13%), что обусловлено изменением структуры спроса на жилье в начале 2012 года: потребители, имеющие небольшое по площади жилье и первоначальные накопления стремятся улучшить свои жилищные условия. Однако недостаток финансов сказывается на ценах на жилье с количеством комнат от трех и выше – в целом с декабря 2011 года цены на эту группу выросли не более чем на 1%, то есть ниже роста показателей инфляции.
Наибольшей популярностью у покупателей в I полугодии 2012 года пользовались Октябрьский и Ленинский районы, как более дешевые в расчете на1 кв. м, а по количеству комнат больше всего сделок было с двухкомнатными квартирами. Причем квартальные изменения средней цены предложения зафиксированы во всех районах города: условно наибольший рост цен за этот период показали Ленинский (+9,6%), Октябрьский (+2,9%) и Советский (+0,3%) районы. Незначительный спад средней цены предложения1 кв. мзафиксирован в Кировском районе (–3,5%).
В июне 2012 года стоимость1 кв. моднокомнатной квартиры составляла в среднем около 49 066 рублей, двухкомнатной – около 44 826 рублей, трехкомнатной – около 39 740 рублей. Таким образом, на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости1 кв. мквартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие – однокомнатные, наиболее дешевые – трехкомнатные.
43 886 рублей составила средняя цена1 кв. мжилой недвижимости в Томске в июне 2012 года – это максимальный уровень после пика кризиса в конце 2008 года.
Мониторинг за период с января 2007-го по июнь 2012 года проведен на основании отчетов об оценке рыночной стоимости, а также данных о фактически завершенных сделках, предоставленных рядом агентств недвижимости в 2011–2012 годах, в том числе: ГК «Лагуна», ООО «ТомСтройИнвест», АН «Ярославна». Цены предложений из СМИ в анализируемой выборке не использовались.
Для того чтобы единичные случаи не искажали общую ситуацию, из сформированного массива данных за анализируемый период исключаются объекты площадью менее 34 и более85 кв. м, объекты с дорогой, серьезно поврежденной и черновой отделкой.
Справка «ТВ»
Ввод квартир в Томской области по результатам 6 месяцев 2012 года в сравнении с I полугодием 2011-го вырос на 9,1% и составил 176,5 тыс. кв. м, в том числе 57,8 тыс. кв. м индивидуального жилья. По Томску темп роста – 109,8%, по Томской области – 109,1%.
В Томске за шесть месяцев 2012 года введено 141,4 тыс. кв. м, в том числе индивидуального жилья – 34,2 тыс. кв. м. За весь 2011 год в областном центре было введено 373,6 тыс. кв. м, в том числе 60,3 тыс. кв. м индивидуального жилья. Прогноз по Томску на 2012 год – 362,8 тыс. кв. м, по индивидуальному жилью – 50 тыс. кв. м; по области – 464,2 тыс. кв. м, в том числе 104,6 тыс. кв. м индивидуального жилья.