Эксперты ждут от рынка жилой недвижимости дальнейшего повышения цен

Этим летом томские риелторы не зафиксировали спада спроса (и, как следствие, стабилизации или снижения цен) на рынке жилой недвижимости, который был характерен для межсезонья докризисного периода. Эксперты «Томских новостей» отмечают: плавный рост стоимости квартир продолжается с прошлого сентября и, по всей видимости, по итогам 2012 года существенно превысит инфляцию.

Живее всех живых

До кризиса 2008 года лето всегда считалось мертвым сезоном: активность сделок на рынке жилья снижалась примерно на треть, соответственно, происходил некоторый откат по цене объектов.

Наталия Быкова
Наталия Быкова

– Ни в этом, ни 2011-м, ни в 2010 году (с тех пор как наметился выход из кризиса) мы ни разу не фиксировали снижение цен на объекты недвижимости, – говорит Наталия Быкова, руководитель агентства недвижимости «Лагуна», член правления Лиги профессиональных риелторов Томска. – Плавный рост продолжается в течение всего года. На какие-то виды объектов – 1–1,5% в месяц, на некоторые – и до 5%. Больше всего востребованы квартиры в домах, либо только что сданных, либо относительно новых, не старше 10–15 лет. Это закономерно: около 40% сделок проходит с привлечением ипотечных кредитов на 15–20 лет, и люди стремятся купить квартиры в более новых домах, чтобы столь долгосрочное вложение имело смысл. Хотя, как ни парадоксально, в 2012 году больше всего подорожали однокомнатные хрущевки в Кировском районе: район традиционно востребован у покупателей, а новых домов там очень мало. На сегодняшний день квартира площадью30 кв. мстоит 1,6–1,65 млн рублей. На Каштаке такую же хрущевку можно купить за 1,3–1,35 млн, в Советском районе – за 1,55  млн.

Купи меня!

Дмитрий Хлопцов
Дмитрий Хлопцов

– Для роста цен, наблюдающегося последний год, есть несколько причин, – рассказывает Дмитрий Хлопцов, директор бюро оценки «ТОККО», председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков, доктор экономических наук. – Первая – с сентября 2011 года банки начали активно реализовывать ипотечные программы по сниженным процентным ставкам, в Томске открылось несколько новых филиалов федеральных банков. Потенциальные заемщики попали под мощный прессинг финансовой системы: ипотека им буквально навязывалась.

Почва была благодатной: кризис отступил, оживилось строительство, в то же время у людей перестала снижаться зарплата, ушел страх потерять рабочее место, а цены как раз были ниже докризисных. Но, с учетом того, что до 2008 года многие успели капитализировать накопления в виде однокомнатной квартиры, изменилась структура спроса на жилье.

– За первое полугодие 2012 года наибольший прирост цены показали двухкомнатные квартиры – плюс 13%, – говорит Дмитрий Хлопцов. – Сейчас основные покупатели – это те, кто стремится улучшить свои жилищные условия. Однако недостаток финансов сказывается на стоимости многокомнатного жилья – в целом с декабря 2011 года они выросли не более чем на 1%.

Хит продаж

Анна Облакова
Анна Облакова

Руководитель отдела продаж ОАО «ТДСК» Анна Облакова подтверждает, что однешки не так популярны, как раньше:

– Продажи двухкомнатных квартир сейчас опережают продажи однокомнатных. Зачастую бывает так, что клиенты, изначально собираясь приобрести однокомнатную квартиру, уже в офисе продаж находят более удачные варианты, позволяющие улучшить жилищные условия. Немалую роль в этом играют наши партнерские отношения с банками и совместные акции. Так, доля квартир, проданных с привлечением ипотечного кредитования, в течение полугода держится в пределах 50–60%.

Продажи Томской домостроительной компании уже к концу 2011 года почти достигли уровня 2008 года. В 2012-м в среднем прибавляют 3% ежемесячно. Цены, по данным Анны Облаковой, за семь месяцев текущего года выросли на 7% и к концу года еще увеличатся.

– Уровень цен на вторичном рынке определяется тем, какие цены на новостройки выставят строительные компании и, в частности, ТДСК, – добавляет Наталия Быкова. – Потому что, если люди продают имеющееся жилье с целью купить новое, они определяют стоимость с учетом того, сколько сами будут вынуждены заплатить.

Дорого. Еще дороже?

Докризисного значения цены еще не достигли: если в июне ­2008-го квадратный метр в среднем по Томску стоил около 50 тыс. рублей, то сейчас – 43 886 рублей. Это максимальный уровень после пика кризиса в конце 2008 года, когда «квадрат» продавался за 38 тыс. Но если с 2010 года стоимость поднималась на 2–3% в квартал, за год достигая примерно уровня инфляции, то, по данным ТОККО, уже за первый квартал 2012 года выросла на 6%, за второй – еще на 6%.

– По итогам года цены могут подняться процентов на 20, – считает Дмитрий Хлопцов. – Это, конечно, значительно ниже докризисных темпов, когда жилье дорожало на 40–50% в год, но и значительно выше – примерно в три раза – ожидаемого уровня инфляции. Весь следующий год цены будут расти, на мой взгляд, похожими темпами.

Наталия Быкова солидарна в оценках:

– До конца года недвижимость прибавит в стоимости не менее 5–7% от сегодняшней цены (скажем, для квартиры в 2 млн она составит 100–150 тыс. рублей), потому что в последние три месяца происходит самое большое количество сделок, и этот период дает основной рост цены за год. Это, наверное, особенность русской ментальности: до конца года успеть сделать что-то важное…

– Если правительство все-таки примет меры к удешевлению ипотеки (в августе Дмитрий Медведев заявил о цели снизить ставки до 5–6%) и в то же время доходы населения будут продолжать расти, то цены на жилье будут расти и дальше, – прогнозирует Наталия. – Если ни того, ни другого не случится, скорей всего, должна произойти стагнация – уровень цен, возможно, зафиксируется. Сегодня ипотека не очень дешевая, уровень выдачи кредитов еще не вышел на докризисный уровень. А жилье уже очень дорогое, скажем, в июле гостинки в Кировском районе мы оформляли по цене 76 тыс. рублей за квадратный метр. Это еще не предел (до кризиса они стоило до 100 тыс.), но по нынешней экономической ситуации необоснованно дорого.

* * *

– Этот год и весь следующий цены на жилье будут расти, – говорит Дмитрий Хлопцов, председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков, д.э.н. – Когда же лучше покупать? Я сторонник того, что, если вам нужна недвижимость и если у вас есть возможность, нужно покупать здесь и сейчас, а не ждать, когда подешевеет предложенная или подорожает ваша квартира.

* * *

– Купить хорошую квартиру и заплатить разумные, с вашей точки зрения, деньги сегодня сложно, – считает член правления Лиги профессиональных риелторов Томска Наталия Быкова. – В Интернете много неактуальной информации: что-то давно продано, что-то никогда и не продавалось, что-то если и продается, то по совершенно другой цене. Как правило, покупателям приходится либо поступиться ожиданиями и купить за имеющиеся деньги худший вариант, либо заплатить за «квартиру мечты» большую, чем планировалось, сумму. Очень внимательными нужно быть со строящимися объектами: если дом еще не сдан, очень хорошо взвесьте, попытайтесь собрать информацию из всех возможных источников по этой компании: есть ли какие-нибудь судебные разбирательства по уже затягивающимся домам. Иначе можно очень надолго, а то и навсегда вложить деньги в стройку…

По информации Департамента архитектуры, строительных работ и дорожного комплекса Томской области, ввод квартир в Томске за 6 месяцев 2012 года в сравнении с первым полугодием 2011 года вырос на 9,8%. Было введено 141,4 тыс. кв. м, в том числе индивидуального жилья – 34,2 тыс.

Однако в целом прогнозируется снижение темпов строительства: если за весь 2011 год в областном центре было введено 373,6 тыс. кв. м жилья, в том числе 60,3 тыс. – индивидуального, то прогноз на 2012 год – 362,8 тыс. кв. м, из которых 50 тыс. «квадратов» – ИЖС.

За последние четыре года в Томске резко выросло предложение на рынке аренды. Если раньше люди решали инвестировать в покупку квартиры, то, как правило, она стояла пустой, нередко оставаясь в черновой отделке. Чтобы хоть как-то компенсировать потери от резкого падения цен в 2008 году, собственники инвестиционного жилья стали сдавать его. И точно так же поступают все «новые инвесторы». Благодаря этому цены на рынке аренды стоят, не вырастая за год даже на уровень инфляции.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *