Анатолий Алексеев. Фото автора
В центре продаж ТДСК участники рынка недвижимости проанализировали текущую ситуацию на рынке жилья
Еще несколько месяцев назад рынки захлестнул нешуточный ажиотаж – из-за опасения обвала рубля народ сметал все подряд. Ныне все успокоилось, но вопросы – что происходит с рынком недвижимости, с ипотекой, динамикой цен – остались. Вот на них в формате обмена мнениями и пытались ответить эксперты – представители агентств недвижимости, крупных банков, оценщики, дабы помочь томичам определиться со стратегией – покупать или не покупать и на какие программы содействия рассчитывать.
Цены вниз не растут
По мнению Вадима Алатарцева, сейчас, в марте, можно констатировать – народ успокоился очень быстро.
– Работаю давно и могу сравнить все взлеты и падения: то, что происходило сейчас, – легкая копия событий 1998 года. Тогда тоже говорили, что рынок недвижимости рухнул, но он восстановился за два-три месяца. Спрос все равно будет всегда – жизнь есть жизнь. Хоть и был некоторый провал, но рынок на грани сделок. Установленная на днях ЦБ РФ ставка кредитования по ипотеке с господдержкой в 12% приятно активизировала процессы. Сейчас кричать караул нет оснований. Самый основной вопрос – куда пойдут цены? Промежуточный ответ уже есть: цены не пошли вниз.
– Прошедший год был насыщенным, – считает Наталия Быкова, председатель правления Лиги профессиональных риелторов Томска и представитель группы компаний «Лагуна», – строители и игроки рынка продавали активно лето – осень. Пик из-за известной тревожности и подогретости спроса пришелся на декабрь. И он не закончился в декабре: в январе – марте по сравнению с 2014-м зафиксирован рост на 30%. Было бы еще больше, если бы имелись объекты. Покупатель есть, а квартир нет. Среди желающих обрести жилье даже возникла конкуренция.
В банке как в аптеке
– В этом квартале падение спроса на ипотеку есть, но небольшое, – пояснил Олег Ходус, заместитель управляющего Томским отделением Сбербанка России. – Те, кто планировал купить жилье в этом году, купили в декабре. Многие приобретали с целью инвестиционных вложений – это понятный способ вложения средств (в 2014 году в России для этого купили примерно 500 тыс. квартир). Это то, чем люди умеют управлять без специальных знаний. Покупать ли сейчас или стоит подождать? Если людям говорить – бегите, покупайте, то бесполезно. Они должны оглядеться и увериться, что и далее будет стабильно. Видно, что вторичный рынок растет. На рынке дорогих квартир тоже произошло значительное повышение цен. Если в 2014 году было 60–80 тыс. рублей за «квадрат», то сейчас 80–100, и это за три месяца.
Знак того, что клиент опоздал оформить кредит по достаточно приемлемой ставке, появится, когда на улицах повесят растяжки и баннеры с рекламой ипотеки. Но и сейчас уже ставка не выше 12%.
Хватит ли жилья на всех?
Так что же делать: покупать – не покупать? Может быть, томичи надеются на снижение цен? По мнению столичных аналитиков рынка недвижимости, они могут упасть от 7 до 17%. Возможно, хотя структура рынка меняется: в Москве, например, быстрее развивается вторичный рынок.
– Но это слишком волюнтаристски – объявлять любые проценты сейчас, – усомнился Дмитрий Хлопцов, председатель правления ТРО Российского общества оценщиков. – Рынок стабилен, и он развивается.
Итак, спрос на жилье есть, банки с удовольствием готовы работать по ипотечным программам. Если покупать, то что? Будет ли предложение от строителей? Понятно, цены будут зависеть от того, сможет ли ТДСК удовлетворить спрос, который из-за льготной программы кредитования явно будет ажиотажным. Если нет, то цены по законам рынка вырастут.
Но повышение цены может быть не только от работы рыночных механизмов. Как пояснила Анна Облакова, руководитель продаж ТДСК, в этом году резко повысилась себестоимость строительства. В январе было первое повышение цен, на 5%, и на этот год запланирован рост.
– На наш взгляд, на рынке квартиры от холдинга недооценены, и мы считаем, что они должны стоить дороже. Типичная ситуация, когда люди приходят с вторичного рынка с двухкомнатной и спокойно покупают трешку без доплаты. Но пока до конца апреля мы фиксируем цены и поднятия не ожидается.
– Для насыщения рынка у нас есть стратегия на 5 лет, и согласно ей с 2008 года мы все время наращиваем объемы, – пояснил финансовый директор ТДСК Николай Пчелинцев, – в этом году запланирован рост на 5%. Если для рынка нужно будет больше, то такие возможности у нас есть.
Более того, в компании разработали несколько программ, и таких льготных условий, по словам застройщика, для покупки квартир не было уже давно. Вкупе с государственной поддержкой действует программа субсидирования по процентам ипотеки. ТДСК готова ежемесячно возвращать до 10 тыс. рублей. Люди берут ипотечный кредит и, пока строится квартира, оплачивают съемное жилье. Чтобы как-то поддержать покупателя, часть затрат компенсируется. В том числе для покупателей ТДСК разработана уникальная программа рассрочки до двух лет. Можно купить готовую квартиру, оплатить 70% стоимости и заселяться. Остаток суммы – в рассрочку в течение двух лет. Есть и программа обмена вторичного жилья на первичное. Удобно и выгодно.
В сухом остатке
В этом году на рынке недвижимости томичей ждет легкий дефицит. Существующий рынок не покроет всех запросов. Связано это и с тем, что кроме ТДСК в Томске нет больше таких мощных и динамичных компаний. Почему их нет, этот вопрос требует особого анализа, хотя ипотека с господдержкой действует только на новостройки, а это и стимул, и большое подспорье для строителей.
Если брать квартиру, пришли к единому мнению эксперты, то сейчас. Цены пока минимальны, да и рынок повернулся лицом к потребителю. Кризис, как ни парадоксально, сыграл положительную роль: самые лучшие условия появляются тогда, когда спрос падает. Конечно, покупателю сложно психологически перейти от тревожности к трезвому расчету, но тот, кто покупает первым, получает лучшее.
Однако, к сожалению, практика говорит о другом: население начинает покупать тогда, когда условия ухудшаются и цены начинают расти. Сейчас, как выразился один из участников круглого стола, период отрицательных ставок на рынке ипотеки: когда брать не просто выгодно, а глупо не брать.