Завершением строительства коттеджей займется Александр Чуприн. Подконтрольная ему компания «Автомир» заключила соглашение с Региональным ипотечным агентством Томской области, которое начинало проект шесть лет назад. По разработанной схеме на деньги нового инвестора будет погашена часть долга РИАТО перед областным бюджетом на сумму порядка 116 млн рублей. В завершение строительства компания Александра Чуприна вложит еще почти 100 млн рублей, а коттеджи будут продавать по 5,5–7 млн рублей за каждый.
Поселок мечты
Когда проект строительства поселка «Снегири» представили на суд общественности, многие подумали, что это близко к мечте: несколько десятков уютных двухэтажных домиков европейского уровня в десяти километрах от Томска при стоимости квадратного метра не выше 23 тыс. рублей. Особо подчеркивалось, что жилье в поселке будет не элитным, а доступным. Неудивительно, что областные власти поддержали предложение Регионального ипотечного агентства Томской области. Строительство поселка началось в рамках нацпроекта «Доступное жилье – гражданам России»: инфраструктура поселка создавалась на федеральные средства. 91% акций РИАТО находится в собственности Томской области, это региональный оператор созданного Правительством РФ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Теперь бывший генеральный директор ОАО «РИАТО» Александр Буянов под следствием. Причем расследование дела, возбужденного по факту «злоупотребления полномочиями, повлекшими тяжкие последствия» (до 10 лет лишения свободы), продолжается уже больше года. РИАТО осуществляло проект за счет средств, полученных от размещения облигаций, обеспеченных государственной гарантией Томской области, в размере свыше 0,5 млрд рублей. Но большая часть объектов агентству не передана, и средств на погашения долга у него нет. Как же так получилось?
Кризис и долги
Нынешнее руководство РИАТО винит не столько своих предшественников (оставляя этот вопрос для правоохранительных органов), сколько экономический кризис 2008 года.
– Часть облигационного займа была направлена на строительство поселка, а оставшиеся средства пошли на приобретение квартир: руководство решило, что деньги должны работать, а не просто лежать, – объясняет генеральный директор ОАО «РИАТО» Маргарита Беляева. – Квартиры были приобретены в июле 2008 года, а в сентябре наступил кризис. Цена реализации недвижимости резко упала. Например, стоимость однокомнатных квартир снизилась с 2,3 млн рублей до 1,6 млн рублей.
Деньги, выделенные на строительство «Снегирей», закончились. Возможно, по той причине, что жилье возводилось все-таки элитное (об этом говорилось даже на сайте продаж «Снегирей»). Прокуратуру очень заинтересовала схема строительства. Генподрядчиком выступило ООО «РАКС» (Региональное агентство коттеджного строительства), соучредителями которой являлись сам Александр Буянов и жена на тот момент начальника областного департамента экономики и председателя совета директоров РИАТО Бориса Мозголина. Позже Мозголин покинул областную администрацию.
С выплатами по процентам (17 млн рублей купонного дохода ежеквартально) РИАТО справлялось, но средств на погашение основного долга не осталось. Из-за неспособности РИАТО исполнить свои обязательства по облигационному займу, размещенному в 2008 году, у агентства возникла задолженность перед областным бюджетом. Так как Томская область предоставляла компании госгарантии, то именно она была вынуждена рассчитываться по долгам. В 2012 году регион погасил первую часть основного долга на сумму примерно 130 млн рублей, в 2013 году – вторую, уже на сумму 350 млн рублей. Следовательно, задолженность РИАТО перед владельцами облигаций трансформировалась в обязательства агентства перед областным бюджетом в лице Департамента финансов Томской области.
– Проведенные руководством РИАТО мероприятия по инвентаризации активов общества, активов коттеджного поселка «Снегири» показали возможность погасить первую часть долгов перед бюджетом с использованием активов «Снегирей» за счет привлечения дополнительных инвестиций, – рассказывает заместитель начальника областного департамента по управлению госсобственностью Юлия Заворина.
Поселок готов примерно на 40%, но кто возьмется за реализацию недостроенных объектов или за завершение процесса строительства, кто захочет заходить на столь проблемный замороженный объект?
Возврат денег в бюджет
Поиски инвестора, который выкупит строительный бизнес ОАО «РИАТО», велись достаточно долго. С весны 2013 года при администрации Томской области была создана рабочая группа под руководством заместителя губернатора по инвестиционной политике и имущественным отношением Юрия Гурдина. Рассматривался даже вопрос о ликвидации ОАО «РИАТО», но в итоге члены рабочей группы пришли к выводу, что региональный оператор АИЖК на территории Томской области необходим: он является регулятором процентных ставок по ипотечным кредитам и реализует большое количество социальных проектов (включая льготную ипотеку).
В результате новое руководство РИАТО предложило схему, позволяющую, с одной стороны, погасить часть задолженности агентства перед областным бюджетом, с другой – завершить строительство поселка «Снегири». Компания-инвестор поэтапно выплачивает РИАТО задолженность за ООО «РАКС» на общую сумму 116 млн рублей, постепенно приобретая долю в уставном капитале ООО «РАКС». РИАТО (которое летом выкупило 100% доли РАКС, к тому моменту практически ставшего банкротом) сразу же будет перечислять эти деньги на погашение долга перед бюджетом.
Инвестором согласился стать депутат городской Думы Александр Чуприн.
– Это вопрос, который не решался очень долгое время, – говорит Александр Николаевич. – Областные власти искали человека, который возьмет на себя сложную миссию и вернет деньги в областной бюджет. Мы посчитали экономику и решили, что готовы за это взяться. Конечно, этот проект не рассматривается как бизнес. Деньги куда-то делись, а нам нужно исправить ситуацию как санитарам.
ОАО «РИАТО», ООО «РАКС» и подконтрольная Чуприну компания ЗАО «Автомир» заключили трехсторонний договор. Инвестпрограмма будет реализована в три этапа. В качестве первого этапа «Автомир» уже внес 5 млн рублей, приобретя 5% доли в уставном капитале ООО «РАКС». После этого он получил право вести строительство. До 1 июня 2014 года инвестор должен внести еще 50 млн рублей, а до 15 декабря 2014 года – 61 млн рублей. После этого 100% доли ООО «РАКС» перейдет к «Автомиру».
Долг РИАТО перед областным бюджетом по первому траншу составляет 144,8 млн рублей (130 млн рублей плюс проценты). «Автомир» инвестирует только 116 млн рублей, оставшиеся 28,8 млн рублей агентство планирует погасить за счет собственных средств, прежде всего с продажи готовых квартир в поселке «Снегири», которые РАКС успел достроить и перевести на баланс РИАТО.
Все-таки доступное
Александр Чуприн обещает достроить «Снегири» за два года.
– Мы взяли кредит на 50 млн рублей и уже начали строительство. На зиму заложили 25 домов, остальные останутся на следующий год. В сумме на достройку объектов (всего там 68 участков) уйдет около 100 млн рублей, – считает Чуприн.
При этом и инвестор, и руководитель РИАТО подчеркивают, что жилье в поселке «Снегири» вполне доступное.
– Сейчас готовые квартиры продаются по цене 21–23 тыс. за1 кв. м. На балансе РИАТО остались девять квартир в таунхаусах площадью по 150–160 кв. м, они выставлены на продажу за 3–3,5 млн рублей, – говорит Маргарита Беляева.
– У нас есть пять вариантов проектов коттеджей, – рассказывает Александр Чуприн. – Это дома в среднем площадью около220 кв. м. Их стоимость вместе с землей – от 5,5 до 7 млн рублей. К тому же если человек хочет сам построить дом, он может обратиться к нам, выбрать проект, внести небольшую сумму и начать строительство.
Конечно, это уже далеко не то, что в 2008 году обещал Александр Буянов губернатору Томской области Виктору Крессу: доступные дома для врачей и учителей за 2–3 млн рублей. Но то, что поселок все-таки будет достроен и что РИАТО удалось сохранить, можно отнести к безусловным достижениям областных властей. Правда вопрос о погашении агентством второй части задолженности перед областным бюджетом (более 350 млн рублей) все еще остается нерешенным. И больше активов, которые могут пойти в счет погашения долга, у организации не осталось. Но принципиальное решение о сохранении агентства уже принято, и ведется поиск вариантов финансового оздоровления агентства.
Главное, что после завершения процесса продажи ООО «РАКС» РИАТО будет заниматься только ипотечным кредитованием, а не строительством. Предлагая кредиты на более длительный срок и по более низким процентным ставкам, нежели банки, и являясь одним из инструментов обеспечения доступности жилья для жителей области.