Покупателю довольно сложно найти жилье, которое бы полностью отвечало его запросам. Однако если оно все-таки найдено, а продавец настаивает лишь на такой «мелочи», как указание в договоре купли-продажи символической суммы в1 млн. руб. вместо реальной цены, покупатель частенько соглашается. При этом обе стороны могут и не догадываться о возможных негативных последствиях подобной сделки.
По закону квадратные метры, которые находятся в собственности менее трех лет и проданы дешевле 1 млн. руб. (сумма имущественного вычета при продаже жилья), не облагаются налогом на доходы.
Применение имущественного налогового вычета при продаже жилья в размере фактически понесенных расходов некоторым категориям граждан (получившим квартиру в дар, наследство) в принципе невыгодно, т.к. этих расходов у них попросту нет. Единственная возможность уйти от налогообложения — заключить договор на «миллион».
Как правило, на разницу между указанной в договоре купли-продажи ценой и реально уплаченной суммой денег оформляется еще один документ – договор «о неотделимых от объекта улучшениях», как будто бы произведенных продавцом(перепланировка, установка кондиционеров, сплит систем, окон, натяжных потолков и т.д.).
Чем грозит миллион в договоре покупателю?
Покупатель, приобретая якобы за миллион квартиру, за которую на самом деле заплатил гораздо дороже, может столкнуться с проблемой получения в полном объеме имущественного вычета при приобретения жилья. Напомним, что согласно Налоговому Кодексу РФ сумма имущественного вычета в данном случае составляет 2 млн. руб. Иными словами, фактически купив квартиру за 2.5 млн. руб., покупатель сможет вернуть из бюджета только 130 тыс. руб. (1 млн. х13%) вместо положенных 260 тыс. руб. (2 млн. х13%).
Но и на этом трудности не закончатся. Если, купив такую квартиру, покупатель со временем захочет ее продать (честно уплатив налог с дохода от продажи), он снова окажется в минусе. Например, Вы приобрели квартиру за 2,5 млн. руб., из которых только 1 млн. фигурирует в договоре купли-продажи. Если менее чем через три года Вы решили продать ее уже за 3 млн. руб., то Ваш официальный налогооблагаемый доход составит 2 млн. руб. (вместо 500 тыс. руб.), а сумма налога будет на 195 тыс. руб. больше чем та, что пришлось бы заплатить в случае указания реальной цены в первоначальных документах.
Таким образом, подписывая договор купли-продажи на 1 млн. руб. покупатель в будущем просто доплатит государству то, что в свое время не доплатил собственник, продавший ему эту квартиру.
Почему продавцу лучше заплатить налоги?
Подспорьем налоговикам в выявлении продавцов квартир, занизивших либо не задекларировавших полученный доход, служат сами же покупатели.
Когда они обращаются в налоговые органы за получением имущественного вычета, то наряду с договором купли-продажи предоставляют также все расписки продавца о получении денег, и тем самым инициируют проведение так называемой встречной налоговой проверки. Вторая расписка на сумму, не фигурирующую в договоре купли-продажи и неотраженная в декларации продавца, является доказательством неуплаты налогов. Это грозит продавцу взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа вплоть до привлечения к уголовной ответственности.
Приведем такой пример: у томички, занизившей сумму договора на 1,670 млн. руб. (т.е. фактически продавшей квартиру за 2,670 млн. руб.) общая сумма доначисленного налога составила 217 тыс. руб., а сумма пеней и штрафных санкций — 44 тыс. руб.
— Когда ты получаешь зарплату 10-15 тысяч руб. в месяц, да и то не всегда, — поясняет налогоплательщица, — трудно принять как справедливую сумму налога в несколько сотен тысяч рублей, тем более от единственного в жизни наследства. Так получилось и в моем случае. А занизить цену посоветовала знакомый риэлтор из «лучших» побуждений.
Считаю, что все стороны должны быть честны в таких сделках. Риэлторы агентства, например, не позаботились о налоговом вычете покупателя, а продавцу о возможной налоговой проверке сказали вскользь и с оговоркой, что это бывает редко и в более крупных сделках. Еще один нюанс, о котором я узнала на своих ошибках: налогом с продажи облагается не вся сумма, а остаток после вычета одного миллиона. Если бы кто-то мне это сказал, может, не испугалась бы. Да и вообще нужно менять отношение к налоговой как «вражьей стороне», приходить на консультации к специалистам, там работают понимающие и неравнодушные люди, просто они выполняют свой долг.
Комментирует вышеуказанную ситуацию заместитель начальника Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Томску Н.Н.Приколота:
«Один миллион рублей – такая скромная сумма фигурирует почти в каждом пятом договоре купли-продажи. Цель подобной «схемы» ясна: избежать налогов. И до поры до времени это сходило с рук. Сейчас ситуация меняется, мы обратили самое пристальное внимание на сделки с жильем, усилили меры контроля, так что вероятность попасть в поле нашего зрения у недобросовестных налогоплательщиков весьма велика. С риэлторами тоже проводится работа. И сегодня серьезного, солидного агента можно отличить по тому, как он заботится не только о своей сиюминутной выгоде, но и о том, чтобы у его клиентов не возникало в будущем проблем с налоговиками.
Чтобы избежать неприятностей с доначислением налога, уплатой пени и штрафных санкций могу дать следующие рекомендации:
1. Обязательно предоставляйте декларацию о доходах за предшествующий год до 30 апреля и до 15 июля уплачивайте налог.
2. В договоре купли-продажи указывайте реальные цифры. В противном случае последствия могут быть самые плачевные – вплоть до уголовной ответственности.
3. Если вы покупатель — требуйте у продавца расписки в получении денежных средств и храните все документы по сделке.
4. И, наконец, прежде чем подписать договор, узнайте какие налоговые обязательства и права возникнут у вас в связи с совершенной сделкой. Налоговая служба по г. Томску консультирует граждан по т. 485-210, 8-8002007028 (электронный офис) также специалисты ежедневно ведут личный прием налогоплательщиков. Ответы на часто задаваемые вопросы есть на сайте Федеральной налоговой службы www.nalog.ru.
Уважаемые налогоплательщики! Помните — скупой платит дважды.
Оптимальный способ избежать негативных последствий для продавца — не пытаться обойти Налоговый кодекс, а покупателю — не способствовать этому и оформлять договор купли-продажи в соответствии с фактически уплаченной суммой.»
ИФНС по г. Томску