Почем экскаватор для народа? Как оценка меняет нашу жизнь

 

TNews849_14ХлопцовСколько стоит недостроенная атомная станция, железнодорожный тупик или экскаватор, который собственник решил сдать в аренду? В каких случаях банки, суды, строительные компании и обычные жители обращаются к специалистам по оценке имущества и недвижимости? Об этом и других специ­фических аспектах деятельности оценщиков мы беседуем с директором бюро оценки «ТОККО» доктором экономических наук Дмитрием Хлопцовым.

– Дмитрий Михайлович, компания, которую вы возглавляете, твердо стоит на ногах уже 15 лет и имеет заслуженную деловую репутацию. За это время вы уже собаку на этом рынке съели…

– Я бы сказал, мы были одними из первых на этом рынке вообще в Сибири. Предприятие, которое сегодня у нас зарегистрировано, – ООО «Бюро оценки ­«ТОККО» – было основано в 2001 году, но если говорить о компании ­«ТОККО» вообще, то она работает на томском рынке с 1994 года и специализируется исключительно на оценке имущества. В целом в этой сфере мы трудимся уже 22 года и сегодня являемся самой крупной оценочной компанией в Томске. Все специалисты (а у нас большой коллектив – 17 человек) – выпускники томских университетов и кроме базового образования имеют профессиональное по оценке.

– А какие специальности являются базовыми для оценщиков?

– Юриспруденция, экономика, экспертиза и управление недвижимостью. В 2001 году Мин­образования России утвердило новую специальность – оценка бизнеса (предприятия). И многие мои коллеги, которые работают в офисе, имеют именно эту специальность. Она дает представление об оценке различных типов имущества. А я с 2001-го по сегодняшний день руковожу программой подготовки оценщиков в ТГУ.

– Если говорить о сфере деятельности вашей компании, что вы оцениваете? Какой у вас пакет заказов?

– Сегодня массовый блок обращений клиентов связан с ипотечным кредитованием. Люди покупают квартиры в ипотеку, и большинство из них идут к нам, потому что компания аккредитована во многих банках Томска, которые нам доверяют. Мы делаем оценку стоимости квартир в целях выдачи под них ипотечных кредитов и на эти услуги стараемся удержать невысокие цены на рынке, понимая, что люди и так сильно тратятся.

В целом же пакет заказов от физических лиц очень разнообразный. Это не только оценка в целях ипотеки, но и ориентирование в стоимости при купле-продаже, налоговых спорах, оформлении наследства, установлении стоимости в ходе судебных разбирательств.

– Какие услуги вы оказываете предприятиям?

– В последние годы в дополнение к обычным массовым работам у нас появились очень серьезные проекты в области оценки. Например, сейчас мы оцениваем имущество компании (порядка 3 тыс. единиц), которая строит космодром Восточный. Еще один пример – анализ ликвидности и оценка имущества Воронежской атомной станции теплоснабжения, строительство которой велось с 1983 по 1990 год и в настоящее время заморожено. Заказчики стали нас привлекать не только для простой оценки стоимости имущества, но и для анализа наиболее эффективного использования, определения того, что им принесет больший доход. Это очень важный аспект работы, и редко кто из оценщиков эту работу выполняет.

В числе массовых направлений нашей деятельности – оценка при продаже имущества предприятий-банкротов, оценка для ориентирования при купле-продаже, сдаче в аренду имущества, недвижимости. Часто к нам обращаются предприятия при оформлении кредитов в банках, финансовые учреждения оформляют в залог имущество при выдаче кредита юридическим лицам – им важно понимать, сколько оно может стоить. При этом дело касается не только простых объектов: автомобиля или недвижимости. К примеру, некоторое время назад мы закончили оценку Юргинского машиностроительного завода – градообразующего предприятия, на котором работает около 5 тыс. человек. Нередко мы уточняем кадастровую стоимость недвижимости в целях справедливого налогообложения. И еще очень большой блок услуг – судебные экспертизы. У судей зачастую находятся на рассмотрении дела, требующие стоимостного анализа и профессиональной экспертизы. Судьи понимают, что без профессионалов им не разобраться. Случаи самые разные: от банального раздела имущества при разводе до определения стоимости сервитута как права на эксплуатацию железнодорожного тупика. Мы имеем хорошую репутацию в судах, которые доверяют нашей компании, потому что мы работаем честно и профессионально.

– Со строителями в каком плане взаимодействуете?

– Строители точно так же, как и жители, обращаются за услугами по организации ипотеки, берут инвестиционные кредиты в банках, и им тоже нужно что-то заложить, а значит, возникает необходимость оценки. Но строительные организации обращаются к нам не только при залоге, продаже имущества и ипотеке. Заказывают анализ перспектив рынка, хотят знать потребительские возможности жителей, понять текущий и будущий спрос на жилье и, соответственно, строить то, что люди готовы купить. Поэтому мы готовы строителям дать понять, какой район более перспективный, что в этом районе более важно: социальная, транспортная инфраструктура, какое жилье там будут покупать люди – малогабаритное или крупногабаритное. Анализ спроса на жилье, сложные исследования перспектив рынка недвижимости мы проводим уже на протяжении двух лет. Эти работы в Томске никто не выполняет, кроме нашего предприятия.

– Ваша компания регулярно анализирует рынок жилья. Вы это делаете по заказу или по доброй воле?

– Сами. Для того чтобы правильно оценить состояние и параметры рынка недвижимости, нужно постоянно проводить мониторинг. Поэтому мы ежеквартально выполняем такие исследования и результаты публикуем в доступной жителям города прессе.

– Что сейчас происходит на рынке недвижимости и каковы тенденции?

– На рынке жилья стоимость квадратного метра незначительно упала. Во втором квартале этого года однокомнатные квартиры подешевели на полпроцента, двушки – на 2%, а вот трешки чуть-чуть выросли в цене. Но тенденция удешевления стоимости жилья уже заканчивается. В этом году набирает темпы ипотечное кредитование. 2015 год был кризисным для ипотеки, люди не брали кредиты, банки неохотно их выдавали. Сейчас за счет роста ипотечного кредитования цены на жилье начинают стабилизироваться.

– В будущем какие новые направления вы бы хотели привнести в деятельность бюро?

– Нам интересны уже сложные научно-практические задачи: планирование городского пространства с точки зрения роста стоимости недвижимости и доходов в бюджет. Например, насколько строительство моста в центре Томска на другую сторону Томи оживит рынок, поднимет цены и налоговую базу. Оправдаются ли подобные градостроительные мероприятия последующим ростом стоимости собственности и бюджетных поступлений. Эта задача – градостроительное развитие городской среды – мне кажется очень перспективной и интересной как с научной, так и с коммерческой стороны.

Показатель стоимости 1 кв. м на рынке жилья Томска составил:

по состоянию на конец 2015 года на первичном рынке – 46,82 тыс. руб­лей, на вторичном – 54,2 тыс. рублей, на март 2016 года – 45,21 тыс. рублей и 51,5 тыс. рублей соответственно.

К концу первого полугодия 2016 года данное соотношение составило 44,56 тыс. руб­лей и 50,8 тыс. руб­лей.

Наибольшей популярностью у покупателей во втором квартале 2016 года пользовался Октябрьский район города Томска и наименьшей – Советский. Это объясняется отсутствием здесь вводимого в эксплуатацию жилья.

Показатели рынка недвижимости

За 2015 год Томская область достигла исторического максимума по вводу жилья, сдав 699 тыс. кв. метров. Для сравнения: в 2014 году томские строители ввели в эксплуатацию более 600 тыс. «квад­ратов» жилья. Таких рекордных показателей не было за 35 лет новейшей истории области. По состоянию на начало 2016 года общая площадь введенного жилья составляла более 16 тыс. кв. метров. Причем большая часть – это индивидуальные жилые дома. С начала года в Томске было сдано в эксплуатацию три многоквартирных дома. Однако темпы строительства жилья в 2016 году существенно снижаются.

Ключевые цифры первого квартала 2016 года:

  • вырос рынок ипотеки на 48% по сравнению с первым кварталом 2015 года;
  • 12,5% составила средняя ставка выдачи ипотеки (14,5% в первом квартале 2015 года);
  • упал суммарный ввод жилья на 15%;
  • 40% от объемов построенного многоквартирного жилья составили заключенные в рамках программы субсидирования договоры приобретения жилья в новостройках;
  • 46% – доля выдачи ипотеки в рамках программы субсидирования;
  • в 2,3 раза выросло количество зарегистрированных ДДУ физических лиц с ипотекой;
  • на 2% выросли объемы строительства многоквартирных домов, объемы индивидуального жилищного строительства упали на 34%.

г. Томск, Набережная реки Ушайки, 10, 3-й этаж.

Тел./факс: 8 (382-2) 51-08-22, 51-77-68.

Сайт tokko.tomsk.ru

реклама

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

20 − тринадцать =