ЖКХ
13.07.2018

Почем «квадраты» в доме-фантоме

Статей на сайте: 80

На томском рынке недвижимости возникло новое явление. До сих пор мы слыхали о разнообразных нарушениях прав дольщиков, о строительстве пирамид, незаконном возведении многоквартирников под видом частных домов и дальнейшей продаже неполноценного жилья… Но в последнее время, говорит прокурор Советского района Олег Фрикель, в нашем небольшом городе укоренилось такое ноу-хау, как строительство административных зданий под видом жилых. Люди покупают апартаменты, даже не подозревая, что вместе с ними рискуют приобрести кучу проблем.

Дворцовый стиль

«Мой сын приобрел апартаменты в центре города» – какие эмоции у большинства наших граждан вызовет такая фаза? Что-то вроде смеси восхищения с завистью? Или чистая радость за везунчика, который может позволить себе столь дорогую недвижимость? Для соотечественников, если они не профессиональные риелторы и не юристы, слово «апартаменты» означает «роскошное жилье», даже дворцовые палаты. Примерно так его трактует и большинство словарей. Жилищный кодекс, в отличие от них, под апартаментами подразумевает нечто иное. С точки зрения закона, это вообще не жилье, а коммерческая недвижимость. Нечто вроде шикарного (что, впрочем, тоже необязательно!) гостиничного номера. В номере нельзя прописаться, а можно лишь временно зарегистрироваться.

– На самом деле в апартаментах как таковых нет ничего плохого, – говорит Олег Александрович. – В крупных городах такой вид недвижимости у определенного разряда покупателей пользуется спросом. Плохо, когда люди не понимают правовую природу отношений, которые возникают между ними и строителями. Человек делает покупку, не всегда в полной мере понимая, за что же на самом деле он отдает деньги. Хуже того, случается, что его намеренно вводят в заблуждение.

Практика строительства апарт-отелей пришла к нам с Запада и в первую очередь получила распространение в Москве и Санкт-Петербурге, в районах, где строительство жилых объектов запрещено. Зато вполне законно можно построить апартаменты и продавать их в качестве помещений для проживания. Такие якобы квартиры охотно приобретают крупные компании для своих иностранных сотрудников, бизнесмены, которые могут в них регистрироваться как юрлица, вообще состоятельные люди, у которых уже есть жилье как инвестиции в недвижимость. Апартаменты могут соседствовать, точнее – сосуществовать в одном здании с бизнес-центрами, фитнес-клубами, кафе и т. д. При определенном образе жизни весьма удобно. Для семей с детьми явно не предел мечтаний.

Федот, да не тот

– Если строение выглядит как дом и по факту используется как дом, но при этом не обладает рядом признаков, характерных для жилого дома, то оно, таковым никогда не станет. Это относится и к строению в переулке Типографском. Когда я прямо задал в городском департаменте архитектуры и строительства вопрос, возможен ли в данном случае перевод из нежилого в жилое, получил однозначный ответ: нет, ни за что и никогда.

Между тем, по словам жильцов, они покупали именно квартиры – так значилось в объявлении! Произошла подмена понятий: физически это квартира, юридически – нет. Заложниками этой ситуации покупатели и стали. Как их заверил застройщик (по совместительству хозяин участка и глава здешнего ЖСК), разницы никакой нет, это чистая формальность и вскоре помещения будут перерегистрированы.

– Если это действительно так, то речь можно уже вести о признаках мошенничества, – говорит Олег Фрикель. – В данный момент по материалам прокурорской проверки возбуждено уголовное дело по ст. 159 УК РФ. Земельный участок, на котором был построен дом, мог быть использован по своим размерам только для строительства административного здания. Втиснуть туда жилой дом ну никак невозможно, именно поэтому он и в эксплуатацию не введен. Права собственности ни у кого нет до сих пор. Даже продать недвижимость проблематично.

Между тем люди живут там с 2014 года. Но даже районной прокуратуре о доме-невидимке стало известно совершенно случайно. У ЖСК возник огромный долг перед ресурсоснабжающей организацией, и та попросту отключила подачу электроэнергии.

– Граждане обратились к нам с жалобой, мы вышли на объект и увидели, что они живут на птичьих правах. Конечно, разбирательство еще идет, выясняются все обстоятельства произошедшего, но, на мой взгляд, все признаки умысла налицо.

Что позволено Юпитеру…

Говорить о его перспективах пока преждевременно, тем более рано выдвигать версии о том, как сам участок стал частной собственностью. На нем стояли вполне крепкие и наверняка находившиеся в так называемом списке 701 дома, один – в стиле модерн (родной брат особняка на Кирова, где располагается музей деревянного зодчества). Модерн в дереве – редкость даже для Томска! Вот интересно, кто же дал разрешение на снос?

Иных уж нет, а те далече… И тем не менее хочется надеяться, что какие-то имена в итоге все же прозвучат. Типографский переулок – не Болото и даже не Заисток. Дом находится в ста метрах от мэрии и в двухстах – от департамента архитектуры, за главным корпусом ТУСУРа, через сквер Памяти жертв репрессий. Там была еще изумительная табличка «Пер. Типогравский» и рос один из очень немногих в Томске дубов. И вдруг около десяти лет назад земля под домом загадочным образом перешла к частному лицу. Кстати, разрешение на строительство было получено лишь в 2014-м – чуть ли не перед заселением.

Сегодня жильцы дома-фантома наверняка кусают локти – надо же было так попасть! Между тем поводов задуматься было предостаточно еще на берегу. По дешевке купить жилье не то чтобы в центре – в самом центре центра, да еще в тихом месте, не на магистрали… Бывают ли такие чудеса на свете?

Выходит, не бывает. За всё на этом свете надо платить.

 

Почему апартаменты – не для всех

Получить разрешение на строительство жилого дома значительно сложнее, чем на строительство административного здания. В частности, требуется соблюдение норм благоустройства: озеленение, детские площадки, установленное число парковочных мест для автомобилей.

Жилищное законодательство дает четкое определение того, что есть квартира. Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Так как апартаменты жилым помещением не являются, означает, что никто не проверяет их на соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам (например, на коэффициент естественной освещенности или допустимого уровня шума).

Апартаменты не предназначены для постоянного проживания граждан, а значит, на них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ. Управление домом возможно только путем создания товарищества собственников недвижимости, а их деятельность менее регламентирована, чем ТСЖ и УК.

Право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи квартиры, на апартаменты не распространяется.

Возможность постоянной регистрации по месту жительства в административных зданиях отсутствует. Собственник апартаментов может получить только временную регистрацию сроком на пять лет, с которой ему не удастся получить ИНН в случае его отсутствия, встать в очередь на жилье, иметь приоритет при определении ребенка в школу или детский сад. Кроме того, с покупкой апартаментов у их владельца не возникает права на общее имущество, как это происходит с приобретением помещения в многоквартирном доме, что может послужить дополнительным доходом, например при сдаче общего имущества в аренду под офис.

Апартаменты, как правило, на 15–30% дешевле квартиры. Зато при возбуждении исполнительного производства на апартаменты может быть обращено взыскание, в то время как на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение – нет (ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

При перепланировке апартаментов потребуется проводить меньше согласований с уполномоченными органами, чем в случае с обычными квартирами. Все же согласование с администрацией является определенным сдерживающим фактором. Закон позволяет вмешаться и понудить собственника вернуть жилое помещение в прежнее состояние. Например, восстановить несущую стену.

Коммунальные платежи в апартаментах на 15–20% выше, чем в квартирах. Эта разница возникает за счет разных городских тарифов для жилых и нежилых помещений.

То же – с налогом на имущество: он составляет 0,5% от стоимости для объектов гостиничного типа и для прочих объектов недвижимости, к которым относится большинство апартаментов, и 2% для офисных помещений. Налог на квартиру для физлиц равен 0,1% от ее стоимости, если она не превышает 10 млн рублей.

Фото: Евгений Тамбовцев

RSS статьи.  Cсылка на статью: 
Теги:
Вы можете пропустить до конца и оставить ответ. Pinging в настоящее время не допускается.

Модератор сайта оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие правила корректного общения и ведения дискуссий..

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

12 + = 14