15.03.2019

Почему крупнейшая строительная компании стала еще и крупнейшим девелопером

Статей на сайте: 31

В начале 2000-х, в период хаоса в старой системе ЖКХ, домостроителям было просто жалко отдавать очередной дом-красавец в ненадежные руки жэков. Новые управляющие компании росли как грибы после дождя, и было непонятно еще, какая чего стоит. И в Томской домостроительной компании пришло понимание, что лучше самих никто не справится с этой задачей: мы дом строили, знаем, как никто, что он собой представляет, как работают его системы отопления, водоснабжения, канализации, как устроена кровля, кто устанавливал окна.

 

Ведь жилищно-коммунальное хозяйство – это не черная дыра, а стабильный бизнес, пусть и не сверхприбыльный, тем более если речь идет о новых, качественных, проверенных временем домах ТДСК.

В сфере ЖКХ страны сегодня задействовано более 52 тыс. предприятий разных форм собственности, в них занято 4,2 млн человек, среднегодовой объем производства составляет 8% от ВВП России. Коренным образом поменялась идеология: адепты новаций в ЖКХ – управляющие компании – взяли на себя эксплуатацию и обслуживание домов с иным подходом: у многих УК, пришедших всерьез и надолго, основным критерием работы стало достижение высокого уровня качества услуг.

О том, как умеют работать современные жилищники, какими проектами гордятся УК строительного гиганта ТДСК и какие препятствия еще предстоит преодолеть, чтобы достичь высот коммунального благополучия, – в материале «ТН».

 

В составе холдинга ОАО «ТДСК» работают четыре управляющие компании: «Жилсервис ТДСК», «Дом-Сервис ТДСК», «Уют ТДСК» – в Томске, «Аквамарин ТДСК» – в Новосибирске, которые обслуживают 185 многоквартирных домов, или более 2 млн кв. метров жилья. Это примерно 1/6 часть жилфонда, который находится под управлением всех УК в городе Томске. В этих домах проживают ни много ни мало более 100 тыс. томичей.

 

Высотникам – надежную крышу

Говорят, что появление в ТДСК управляющих компаний как новых структурных подразделений холдинга было связано с шутливым выражением «Большому дому – большие перспективы». Так посчитали в компании и создали сначала одну жилищную компанию, а потом – еще три. На самом деле идея сервисного обслуживания вводимого жилья выросла из логики комплексного строительства больших жилых массивов.

ТДСК было не все равно, кто станет содержать и обслуживать ее новенькие высотки, ведь это сложные инженерные сооружения. Компания посчитала необходимым передать их в руки тому, кто бы со знанием дела и по-хозяйски занимался обслуживанием новостроек. Предложение возникло в результате обратной связи с жителями. В новостройках стали создаваться товарищества собственников жилья, и домостроители охотно передавали им общее имущество в пользование. Однако большая часть созданных при заселении ТСЖ не захотели заниматься самоуправлением. Не было лидера или особого желания собственников приглядывать за своим домом. В итоге генеральным директором ОАО «ТДСК» Александром Шпетером было принято решение создать предприятие для обслуживания жилья.

Так родилась первая «дочка» строительного холдинга – ООО «Жилсервис ТДСК», взявшая под свою опеку два десятиэтажных жилых дома общей площадью 12 тыс. кв. метров на улице Мичурина.

 

Эликсир молодости

В феврале самой авторитетной управляющей компании Томска УК «Жилсервис ТДСК» исполнилось 16 лет. Сегодня на балансе компании уже 85 домов общей площадью почти миллион «квадратов».

За полтора десятка лет предприятие стало лидером в сфере оказания услуг по управлению многоквартирными жилыми домами областного центра. В копилке компании немало наград, премий, побед в городских и региональных конкурсах. Особый предмет гордости – диплом Министерства регионального развития РФ за призовое место как лучшей организации в сфере ЖКХ.

Понимание работы с жителями в новых условиях и результаты пришли не сразу.

 – Мы брали на обслуживание первые дома, первые микрорайоны. Так постепенно вырос наш огромный массив, который, по сути, и стал визитной карточкой компании. Сейчас у нас на обслуживании четыре микрорайона – Радужный, Высотный, Солнечный, Зеленые Горки, – пояснил директор ООО «Жилсервис ТДСК» Петр Гречук. – В каждом насчитывается от 200 до 250 тысяч квадратных метров. Для сравнения: зачастую управляющие компании в Томске обслуживают от 30 до 40 тысяч «квадратов».

В нашем багаже большой опыт, стабильность, устоявшиеся методы работы. Мы имеем дело с объектами, которым по 10–15 лет. Здесь есть свои особенности при работе с населением. Например, назрела объективная необходимость проиндексировать тарифы с учетом уровня инфляции. Мы предлагаем на каждый дом экономически обоснованный тариф с учетом потребительских цен на материалы, инструменты, приводим доводы в пользу повышения тарифа, предоставляем расчеты советам домов, и только собственники могут дать согласие на этот шаг. Поэтому многое в нашей работе зависит от того, как выстроены с ними отношения, насколько качественно мы выполняем свои обязанности и какую в итоге степень доверия заслужили.

За годы обслуживания у нас уже сложилась система работы, сформировался актив в каждом доме из собственников жилья, кадровый состав стал постоянным. По придомовым территориям видно, что они стали обжитыми, я бы сказал, более семейными. Но, работая в русле стабильности, мы вовсе не сторонимся продвижения новых технологий. В двух микрорайонах – Радужном и Высотном – внедрили дистанционное регулирование теплового режима. Теплотехник в зависимости от температуры наружного воздуха удаленно регулирует подачу тепла в здания. И эта энергоэффективная разработка, уверен Петр Гречук, далеко не единственная в арсенале «Жилсервиса ТДСК».

Для удобства жильцов в каждом из микрорайонов открыты офисы шаговой доступности, где работают бухгалтерия, паспортный стол и вся базовая структура – мастера, инженеры КИПиА, электромонтеры, сантехники. Круглосуточно на связи аварийно-диспетчерская служба.

 

 

Самое «старое» подразделение из тэдээсковских УК – ООО «Жилсервис ТДСК» – образовано в 2003 году. В его активе – 920 тыс. кв. метров общей площади в Радужном, Высотном, Солнечной Долине (Подсолнухи и Зеленые Горки).

ЗАО «Уют ТДСК» приступило к обслуживанию многоквартирного жилищного фонда в 2008 году. В его ведении  – 417 тыс. кв. метров: в Солнечной Долине – микрорайоны Заречный и Солнечный, а также микрорайоны на улице Говорова, проспекте Комсомольском и жилой комплекс Радонежский.

ООО «Дом-Сервис ТДСК» работает на рынке услуг чуть более пяти лет и предоставляет коммунальные услуги на 882 тыс. кв. мет­рах общей площади в мегарайонах Южные Ворота, Зеленые Горки-2, в микрорайонах на улице Дальне-Ключевской и микрорайоне Ясном в Северске.

ООО «УК «Аквамарин ТДСК» создано в прошлом году, и под его управлением пока лишь один 17-этажный дом общей жилой площадью 21 тыс. кв. метров. Летом этого года жилой фонд управляющей компании пополнится еще одним домом.

УК ТДСК обслуживают не только дома и жилые комплексы, но и социальную инфраструктуру. Кроме детских дошкольных учреждений на обслуживании находятся уже три школы, построенные в новых жилых комплексах (улицы Дизайнеров, Никитина, Береговая). В этом году список пополнится четвертым учебным заведением на 1 100 мест в одну смену на ул. Федоровского.  

 

Диалог с собственником

Конечно, если сравнивать самое начало становления управляющих компаний ТДСК и уровень, который достигнут сейчас, объективно видна огромная разница. Ведь сегодня УК занимаются не только эксплуатацией.

– Мы начинаем работать еще на этапе проектирования дома, – пояснил директор ООО «Дом-Сервис ТДСК» Анатолий Бочаров.

Причина такого подхода кроется в тесной обратной связи с собственниками жилья и внимательном отношении к собственности. Наблюдая за домом в ходе его эксплуатации, мы можем вносить свои предложения заказчику, который направляет их проектному бюро, и таким образом влиять на процесс строительства. Классический пример: латунные пожарные гидранты, которые ранее просто разворовывались, были заменены на чугунные. Вместо пластиковых дверей на входных группах теперь устанавливаем металлические, при этом сохранив презентабельный внешний вид благодаря встроенной стеклянной поверхности. Усовершенствовали систему канализации, пересмотрели отделку входных узлов, справились и с другими «мелочами» благодаря опять же техническим решениям.

Только за два последних года внесли порядка 15 изменений в проектные решения, исходя из практики эксплуатации. Это говорит о том, что мы занимаемся не просто обслуживанием, а сопровождением продукта на протяжении всего его жизненного цикла.

Но львиная доля работы УК приходится на работу с жителями.

Действуя исключительно в рамках правового поля, тем не менее каждый шаг компания сопрягает с собственниками жилья, иначе говоря, с запросами повсе­дневной жизни.

– Возьмем плату за общедомовые нужды, – привел пример Анатолий Бочаров. – Услугу постепенно переводят в разряд жилищных. Сейчас таковой считается подача электроэнергии – отдельная строка в нашей квитанции существует уже два года. Другое дело, как ведется начисление – по факту или по нормативу? А это зависит от решения собственников. Если они не приняли никакого решения, в силу вступает норматив. Чтобы ввести их в курс дела, нужно встречаться, объяснять… Сегодня почти все рассчитываются по факту. С 1 июля этого года планируется ввести в действие нормативы на ОДН за горячую и холодную воду – снова надо встречаться, пояснять. Услуга за вывоз мусора, наоборот, с начала этого года стала коммунальной, и здесь тоже требуется провести работу с собственниками. Например, компания «Дом-Сервис ТДСК» как уполномоченная организация намерена заключить прямой договор об оказании услуги с регио­нальным оператором, а тот уже будет выставлять счета потребителям.

На законодательном уровне требования к УК лишь ужесточаются. Для проведения капитального ремонта сейчас требуются проект, смета, проведение строительного контроля. Конечно, все это имеет под собой определенные основания, но неизбежно ведет к удорожанию работ, и это опять же нужно донести до собственников. А самое главное – заручиться решением общего собрания о проведении ремонта по определенной стоимости. В прошлом году впервые отремонтировали фасад дома на проспекте Мира, 72, которому 15 лет. Это один из первых объектов, который компания «Жилсервис ТДСК» брала на обслуживание, и ремонт стал первым прецедентом. В 2018 году организация полностью обновила фасад, включая ремонт межпанельных стыков. Мало того, еще и сделала ремонт во всех подъездах. Получилось на загляденье. А если учесть, что часть жильцов сначала были категорически против, то нельзя не гордиться победой, которая еще больше сблизила жилищников и собственников. В этом году запланирован капремонт уже двух домов.

 

Опережать запрос на услуги

Об уровне обслуживания говорят сертификаты менеджмента качества ISO 9001. В прошлом году французская компания Bureau Veritas Certification провела ресертификационный аудит и подтвердила сертификаты, которые имеют три управляющие компании ОАО «ТДСК». На территории Томской области больше нет управляющих организаций, имеющих письменные свидетельства международного сертификационного органа.

– В ходе работы возникают непростые ситуации, которые требуют больших моральных и материальных затрат. Когда сертификационный орган подтверждает высокий уровень качества нашей работы, появляется второе дыхание, – подчеркнул Анатолий Бочаров. – Ведь этот документ – не просто признание, а свидетельство того, что мы работаем правильно, в соответствии с самыми жесткими требованиями. Но одно дело, когда ты вынужден находить новые решения, и совсем другое – когда ты хочешь этого. Желание и потребность все время быть на волне дают нам не просто результат, который можно оценить в показателях, но и удовлетворение от работы. Например, УК «Дом-Сервис ТДСК» – единственная в регионе, где имеется собственная поверочная лаборатория счетчиков воды. Это переносная установка, которая позволяет провести необходимые операции с индивидуальными приборами учета без их снятия. Если прибор исправен, мы сразу даем сертификат о поверке, а также сообщаем соответствующие данные в ресурсоснабжающие организации. Счет поверенных таким образом приборов учета идет уже на сотни.

 

Обслуживать? Нет, хозяйствовать!

 С 2016 года УК холдинга стали самостоятельно подтверждать класс энергоэффективности по своим объектам. Каждые пять лет его необходимо подтверждать, а значит, отслеживать эти параметры и поддерживать их в заданных рамках. Если объект начинает потреблять больше – это тревожный сигнал, который требует вмешательства. Если правильно эксплуатировать дома, то они соответствуют заданным значениям и потребляют энергии значительно меньше, чем дома старой постройки. В прошлом году классы энергоэффективности были подтверждены на девяти домах.

 В 2018 году ООО «Дом-Сервис ТДСК» разработало и запустило собственное мобильное приложение. Это программное обеспечение взаимодействует с системой диспетчеризации, где фиксируются все поступившие заявки. С помощью приложения легко можно составить и отправить на исполнение заявку (например, замолк домофон или погас свет в подъезде). Поскольку система связана со всеми участками зоны УК (Южные Ворота, Зеленые Горки, Северск), заявка неминуемо найдет нужного начальника участка. Система запущена в ноябре прошлого года, и на текущий момент ею пользуются собственники более 600 квартир.

 Это отличный инструмент для обратной связи, ведь с его помощью УК не только получает информацию от жителей, но и информирует их о предстоящих событиях. Допустим, о необходимости провести общее собрание или убрать автомобили в связи с расчисткой дворов от снега. Самое главное – систему можно постоянно наполнять. Планируется, что скоро с ее помощью житель сможет и показания приборов учета передавать, и квитанцию оплачивать. Мобильное приложение – это лишь один из элементов «умного дома», который внедряют и испытывают жилищники, чтобы впоследствии связать в единый комплекс.

Не так давно протестирован другой ресурс – уникальная система безопасности, разработанная «дочкой» ТДСК – ЗАО «Неотелеком». В домах на улице Дизайнеров, 9а, и улице Ковалева, 45, внедрен комплекс, который включает системы видеонаблюдения, оповещения и контроля доступа, а также охранно-пожарную сигнализацию. В планах также задействовать и датчики протечки воды, чтобы в случае аварии человек был извещен через мобильное приложение о том, что в его квартире началось затопление.

Еще один проект реализует УК «Уют ТДСК» – дистанционный сбор информации о потреблении энергоресурсов в квартире и передача ее поставщику. Это нововведение московской компании «Миландр» внедрено в доме по проспекту Комсомольскому, 10. Здесь установлены индивидуальные приборы учета воды и электроэнергии, которые, фиксируя потребление, автоматизируют сбор данных и ведут их коммерческий учет. Житель видит объем своих потребленных ресурсов на экране компьютера или в телефоне и передает показания поставщикам. Кроме того, вся информация из квартир в режиме онлайн аккумулируется в управляющей компании.

 

В ладу с «умным домом»

Все управляющие компании ОАО «ТДСК» работают в общей организационной и экономической системе. Их, безусловно, связывают единые стандарты, поскольку весь рабочий процесс держится на специалистах новой генерации, а они, по мнению очень многих людей, умелые энтузиасты. По-другому нынче нельзя, необходимо находиться в гуще событий, в контакте с жителями. На слуху у томичей заложенные строителями, жилищниками и жителями уникальные традиции добрососедства. Это когда проекты УК поддерживают жильцы и наоборот. Взять хотя бы изюминки микрорайонов по украшению дворов, проведение праздников и субботников, конкурсы за гранты ТДСК – все это могло состояться, лишь когда радеешь за свое дело и есть поддержка населения.

Но и проблемы у этой сферы есть, и их еще немало. Рост тарифов не щадит ни жилищников, ни жителей. Поднимать их даже на уровень инфляции автоматически нельзя – только с согласия собственников. Но жители чаще всего даже не хотят слышать о том, что бремя расходов на содержание общего имущества дома лежит на них. Есть, по мнению жилищников, определенные пробелы в правовой защищенности, если вдруг объявятся «предприниматели», пообещавшие собственникам золотые горы при смене способа управления – с УК на жилищный кооператив. Не устранена до сих пор дискриминация – если для УК установлены многочисленные лицензионные требования по содержанию общего имущества дома, за нарушение которых установлены большие штрафы, то для ЖК таких норм нет, чем и пользуются нечистоплотные дельцы. По любой жалобе собственников помещений дома органы государственной власти инициируют проверки, количество которых не ограничивается никакими законодательными нормами, а за кооперативом контроля нет. Вот и возникают иногда коллизии, которые ставят крест на работе УК. Если бы законом была установлена методика расчета минимального тарифа на жилищные услуги с учетом требуемого постановлениями правительства обязательного перечня работ по содержанию общего имущества дома, не было бы этих лазеек для предприимчивых швондеров. Чем чреваты последствия? Стремительным старением и критическим износом жилого фонда.

Для преодоления инертности, нерасторопности и изъянов в законодательстве, по убеждению жилищников, есть только одно мощное средство – работать! Ибо хорошая управляющая компания – это порядок в доме.

RSS статьи.  Cсылка на статью: 
Теги:
Вы можете пропустить до конца и оставить ответ. Pinging в настоящее время не допускается.

Модератор сайта оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие правила корректного общения и ведения дискуссий..

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

47 + = 50