Правительство нашло способ ликвидировать обманутых дольщиков

ключи

Запретить долевое строительство, чтобы защитить граждан от обмана со стороны строительных организаций, предложил губернатор Московской области Андрей Воробьев на заседании Совета при Президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья. Глава совета первый заместитель главы Правительства РФ Игорь Шувалов это предложение поддержал и поручил Минстрою подготовить соответствующие поправки в законодательство, которые планируется принять осенью. Суть готовящихся изменений состоит в том, что с 2020 года строительным организациям будет запрещено привлекать средства дольщиков для строительства. Продавать можно будет только жилье, уже сданное в эксплуатацию. А с 2016 по 2020 год может действовать переходный период, когда долевое финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию.

Эксперты «ТН» оценили возможные последствия этих поправок для строительной отрасли и рынка жилья.

Рынок сразу встанет

овсянникова татьянаТатьяна Овсянникова, заведующая кафедрой «Экспертиза и управление недвижимостью» ТГАСУ

 

– Привлечение средств граждан в жилищное строительство на основе договоров долевого участия – это вынужденный механизм, родившийся в нашей стране после разрушения системы государственного финансирования жилищного строительства. Других финансовых источников у застройщиков до сих пор нет. Собственного оборотного капитала, на основе которого можно было бы начать стройку и довести объект до товарной готовности (а для 100-квартирного дома это 200–300 млн рублей, которые нужно авансировать на срок не менее года!) даже у крупных застройщиков нет, а кредитные ресурсы просто не доступны. Поэтому для застройщиков это самые дешевые и доступные деньги. К тому же практически безрисковые – основные риски несет дольщик. В том числе риски потерять свои деньги или получить в результате совсем не тот товар, о котором мечталось. Но эти риски – плата за выгоду, которую имеет дольщик, покупающий на стадии строительства квартиру по значительно меньшей цене, чем на рынке готового жилья. Проблема в том, что многие дольщики об этих рисках узнают слишком поздно, но есть и такие, кто идет на них сознательно, как всякий инвестор.

Полностью отказаться от договоров долевого участия и перейти к проектному финансированию в настоящих условиях просто невозможно – первичный рынок жилья, лишившись притока капитала, встанет. Как же тогда реализовать планы правительства по наращиванию объемов жилищного строительства? Очевидно, это станет возможным только тогда, когда появятся альтернативные источники финансирования – стоимость кредитных ресурсов, доступных для застройщиков, приблизится к мировому уровню 2–5% годовых. Тогда застройщики, инициировав проект и вложив в него определенную сумму собственных инвестиций (например, в размере 10–20%), смогут привлекать относительно дешевые кредитные ресурсы, а проценты по кредиту погашать за счет рентабельности продаж готового жилья. Станет ли это возможным к 2020 году? Будем надеяться на стабилизацию экономики России и экономический рост.

В переходный период механизм финансирования может быть следующим: дольщики, заключив договор с застройщиком, перечисляют средства не ему, а на специальный счет в банке. Банк, проведя строи­тельный аудит объекта, финансирует (не кредитует!) выполненные застройщиком работы в пределах аккумулированных средств дольщиков. При нехватке средств на спецсчете банк продолжает финансировать строительство объекта на льготных кредитных условиях. При этом стоимость услуг банка должна быть минимальной и строго лимитированной, а дополнительные затраты на банковский сервис для дольщиков должны компенсироваться экономией, получаемой за счет строительного и финансового контроля банков за деятельностью застройщиков. По мере снижения уровня инфляции и процентных ставок по кредитам соотношение между привлекаемыми от дольщиков средствами и кредитами банков будет изменяться в пользу последних до полного отказа от средств дольщиков. Такой плавный переход к проектному финансированию позволит избежать коллапса на рынке жилья и скачка цен.

Строительное лобби не позволит

мельникОлег Мельник, и.о. председателя Томской палаты риелторов

– Сомневаюсь, что новые поправки в закон будут действительно приняты. Строительное лобби этого не поз­волит. Но даже если долевое строительство все-таки запретят, то неужели застройщики не найдут лазейки в законодательстве, чтобы по-прежнему использовать деньги дольщиков, которые, по сути, являются беспроцентными кредитами?

Если вдруг таких лазеек в законе не будет и строители будут использовать банковские кредиты, то цены на жилье существенно повысятся. Сейчас строительный рынок, как и вся экономика, находится в кризисе, платежеспособный спрос низкий, и поднимать цены невозможно. Но к 2020 году кризис закончится, спрос на рынке недвижимости восстановится, вступит в силу запрет на долевое строительство и цены на жилье пойдут вверх.

Давно пора!

Мальцев_2Борис Мальцев, президент Союза строителей Томской области, депутат Законодательной думы ТО

 

– Я еще пять лет назад говорил, что долевое строительство надо запретить. Те, кто разрешил строителям самим собирать с людей деньги, совершили преступление. Для этого существуют банки. Строители должны продавать товар, а не воздух. А у нас доходило до того, что крупные строи­тельные компании собирали денег больше, чем некоторые банки.

Не соглашусь с теми, кто утверждает, что переход на финансирование строительства через банки существенно повысит стоимость жилья. Если банк хочет заработать на таком огромном рынке, как строительство, то уймет свои аппетиты и предложит выгодные условия с низкими процентами. Банкиры сами будут заинтересованы в том, чтобы цены на жилье, в строительство которого они вложили свои средства, были доступны для населения и квартиры быстро раскупались. Не надо этого бояться, весь мир так живет.

Кстати, хорошие механизмы финансирования строительства работают и в некоторых регионах России. В Татарстане, например, уже 20 лет существует некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при президенте Республики Татарстан», которая привлекает внебюджетные средства для строительства доступного жилья и выступает в качестве заказчика-застройщика. Этот фонд без всякого участия банков ежегодно строит по 400 тыс. метров самого дешевого в стране жилья – по 24 тыс. рублей за квадратный метр. Вот такой опыт нужно изучать и тиражировать.

Придется менять Гражданский кодекс

федораевЮрий Федораев, арбитражный управляющий, руководитель общественной организации по защите прав обманутых дольщиков «За крышу над головой»

– Таких инициатив было очень много, и все – перед очередными выборами. Все плюсы и минусы запрета долевого строительства неоднократно уже обсуждались, были проанализированы и сделаны выводы.

В Чехии, например, есть долевое строительство, но нет обманутых дольщиков. Потому что там дольщики вносят деньги в банк, который решает все вопросы с застройщиками. Банк не потерпит убытков, не даст застройщику себя обмануть.

В КНР долевое строи­тельство очень жестко контролируется государством. Руководители банков и строительных организаций несут личную ответственность за неисполнение договора о долевом участии. Поэтому во всем огромном Китае всего 147 обманутых дольщиков – в десятки раз меньше, чем в одном Томске.

Чтобы реально запретить использовать деньги дольщиков, надо изменить половину Гражданского кодекса. Потому что существует масса самых разных способов привлечь средства граждан к финансированию строительства, не называя это договором о долевом участии. Например, с покупателем квартиры можно заключить инвестиционный договор, и тогда он будет инвестором, который сам вкладывает деньги в дело и сам несет все риски.

А многие застройщики делают еще проще: организуют жилищно-строительный ко­оператив, который собирает средства членов ЖСК и заключает договор со строительной организацией на строительство. И в случае чего ответственность за срыв стройки несет ЖСК, а не строительная компания.

И наши граждане с легкостью идут на эти схемы, отдавая деньги непонятно за что. Например, в данный момент я являюсь внешним управляющим строительной фирмы «Рекон», которая «позаимствовала» у людей около 500 млн рублей. Так вот, из тысячи обманутых дольщиков «Рекона» только один провел официальную оплату через банк! И то только потому, что деньги у женщины хранились в иногороднем банке, и она не могла заплатить наличными. А все остальные отдавали наличные деньги, причем плата проводилась в виде каких-то зачетов, займов, переуступок, оплатой каких-то материалов левым фирмам…

И ведь не сказать, что жертвой обмана становились безграмотные люди. В моей практике среди обманутых дольщиков были и крупные предприниматели, и депутаты, и высокопоставленные чиновники, и даже два полковника госбезопасности. А пять человек умудрились потерять деньги на долевом строительстве дважды! Таким никакой закон не поможет.

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *