Три четверти жилья, построенного в этом году в Томском районе, – индивидуальные дома: 9,658 тыс. кв. м из 13,813. По области такого жилья – почти треть (за 8 месяцев года – 63,383 из 216 тыс. кв. м). Хотя, казалось бы, маленьким домам по площади сложно тягаться с высотками…
В 2010 году по темпам ввода индивидуального жилья Томская область и вовсе заняла 1-е место в СФО. Этому есть логическое объяснение: «индивидуалы» все еще сдают то, что было построено раньше (спасибо принятому на уровне Федерации упрощенному порядку ввода домов в эксплуатацию). Но так или иначе «индивидуалка» уверенно догоняет многоэтажное строительство…
Такое разное
По организационной составляющей индивидуальное строительство можно, наверное, разделить на три типа: продажа готовых поселков (девелопер берет землю, проводит коммуникации, строит дома и продает), продажа участков (девелопер покупает землю, делает проект на поселок, по возможности сети, дальше дело за покупателями) и – совсем уж индивидуальное: каждый на своем клочке земли строит как может и что может, а потом совместно с соседями решает (или не решает) вопрос с коммуникациями.
Самый массовый – третий. Власти всех уровней предпочитают первый вариант, на худой конец второй. И готовы делать шаги в этом направлении. В прошлом году, когда по итогам первого полугодия половина введенного в эксплуатацию жилья пришлась на индивидуальное строительство, премьер дал поручения Минэкономразвития и Минрегиону подготовить предложения по планированию территорий для малоэтажного строительства экономкласса. В Томской области, хоть и не через Минрегион, организованное строительство идет.
– Жилье очень разноплановое, от высокого класса (коттеджей 140–250 кв. м) и таун-хаусов (80–120 кв. м) до жилья, приближенного к экономклассу (70–80–100 кв. м), – поясняет начальник областного департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Павел Подгорный. – Это, например, микрорайоны в Аникине и Серебряный Бор, которые осваивает частный застройщик. Квадратный метр жилья сегодня в городе в многоэтажке в среднем 37 тыс. рублей. В индивидуальном жилье, в том же Серебряном Бору, декларируют стоимость жилья от 32 тыс. до 45 тыс. рублей. Насколько это сегодня доступно?.. Скажем так: ограниченно.
«Из фигли-мигли»
– Все в кредитах, тянемся-тянемся… Чем хвастаться? – показывает свой дом индивидуальный застройщик Лидия Васильева. – Строиться мы начали от безысходности: переехали из Киргизии – я, бабушка старенькая и сыновья, младшему 15, жить было негде. Мужа нет. Тогда землю в Томске можно было еще взять бесплатно – взяла, не проморгала. Подруга не взяла, теперь жалеет. Для людей с малым достатком это выход: наша семья никогда бы не купила что-то готовое. Мы, собственно, новый покупали только брус. Все остальное сделано из всякой фигли-мигли: 10 лет вкладываем, вкладываем… На земле жить – работа никогда не закончится. Там уже сайдинг ветром оторвало, над тамбуром кровлю снегом продавило. Но главное – у нас есть крыша над головой. Тепличку вот сделали, помидоры свои…
Все, что можно, люди делают сами. Рядом с Лидией Васильевой строится многодетная семья: работают все, включая детей. Старшие сыновья делают работу взрослых мужчин. Зато строят планы, где у кого будет личная комната (сейчас у семьи съемное жилье).
В общем, осваивают миллионы квадратных метров не столько большие застройщики, сколько такие вот Любови Васильевны. Была бы земля и коммуникации. А коммуникации – больной вопрос и для маленьких, и для больших.
Сети преткновения
– На развитие инженерной инфраструктуры микрорайонов индивидуальной застройки в 2011 году в областном бюджете предусмотрены целевые 67 млн рублей – на завершение строительства начатых объектов и на инженерное обустройство новых, – говорит Павел Подгорный. – Эти средства направлены в муниципальные образования в форме субсидий. Муниципалитеты должны прибавить к ним свои средства и обеспечить участки нового строительства инженерной инфраструктурой.
Далеко за примерами ходить не надо: Асиновский район (поселки Восточный и Южный), Первомайский район (село Первомайское, поселок Молодежный) ведут сети электро- и водоснабжения, обустраивают микрорайончики дорогами.
– При этом нужно понимать: доля стоимости инженерной инфраструктуры в квадратном метре для многоэтажного дома и индивидуального абсолютно разные. С одной стороны, Правительство РФ ставит перед нами задачу серьезно увеличить общий объем ввода жилья, а с другой – ставится задача развития индивидуального жилищного строительства, а удельно оно дороже, – поясняет Подгорный.
Заместитель мэра Томска Максим Резников тоже отмечает проблему коммуникаций и предупреждает потенциальных застройщиков:
– Нет таких средств, чтобы тянуть сети сразу всем. Город должен определить приоритеты. И надо честно сказать: в некоторые районы мы не будем в ближайшие годы тянуть, например, газ или водопровод. И даже там, где есть сети, тоже могут быть проблемы: многие участки продаются без техусловий на подключение. Люди наивно думают: мол, у соседей ресурс есть, значит, и я смогу подключиться. А в тех же Апреле или Просторном – готовых поселках – во многих случаях технические условия для присоединения к газопроводу не выдают. Люди тем не менее покупают такие участки, а потом жалуются: «Я землю купил за столько!» А надо было сначала уяснить, какие из энергоресурсов имеются, поинтересоваться у того же «Облгаза», есть ли возможность подключиться к сетям? И просчитать, стоит ли покупать столь дорогую землю, если придется либо вкладываться в локальные источники, либо жить без газа, электричества или воды?..
Ждем программу
Так что, индивидуальное строительство упрется в проблему отсутствия сетей?
– На уровне области второй год готовится программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства до 2015 года», – оптимистичен Подгорный. – Она представляет собой целостный механизм: определено необходимое количество средств для развития инженерной инфраструктуры во всех перспективных микрорайонах, механизмы государственного стимулирования, рассчитан объем средств в инвестиции по всем уровням бюджета и за счет внебюджетных источников. Мы планируем в течение 10 лет выйти на уровень ввода индивидуального малоэтажного жилья 42–44% от общего ввода жилья на территории области.
– Сейчас мы работаем над законом по стимулированию частных застройщиков, пристыкуем его отдельным блоком в программу, – отмечает Подгорный. – В области уже есть механизмы помощи: граждане, строящие дом, могут получить 200 кубометров леса на корню. Но этот закон последнее время часто критикуют, в связи c тем что подавляющее большинство людей, получивших право на приобретение древесины, не используют ее на строительство дома, а перепродают.
Губернатор дал поручение переработать закон, чтобы стимулировать непосредственно строительство – помогать не только лесом, но и денежными средствами. Фундамент построил – вот вам 50 тыс. рублей от государства. Накрыли крышей, оформили в собственность – вот вам еще 50 тыс.
В целом же представляется, что будущее все же за поселками и микрорайонами с комплексной малоэтажной застройкой, сбалансированной по инженерному обеспечению, архитектурным решениям, стоимости и обеспечивающей комфортные условия проживания.
25% в структуре стоимости жилья составляет себестоимость самого дома, до 15% – это стоимость отделки, 30–35% – стоимость подведения инженерных коммуникаций к поселку и внутри него и 30% – стоимость земли с учетом расходов на оформление.
План ввода малоэтажного жилья в 2011–2015 годах*:
2011 год – 204 тыс. кв. м,
2012 год – 214 тыс. кв. м,
2013 год – 228 тыс. кв. м,
2014 год – 266 тыс. кв. м,
2015 год – 304 тыс. кв. м.
*Из проекта областной программы «Развитие малоэтажного жилищного строительства до 2015 года»
Земля все дальше
Основными площадками комплексного индивидуального домостроения в Томской области определены строящиеся микрорайоны в Кожевниковском, Первомайском, Асиновском районах области.
В окрестностях Томска – в д. Киргизка, пос. Залесье, районе Кузовлевского тракта, пос. Самусь, Орловке (в ЗАТО Северск), в Кафтанчикове, Кисловке, Губине, Петрове, Ключах, Писареве, Коларове, Кайдаловке, Мирном, Зональной Станции…
– Если говорить о Томске, территорий под индивидуальную застройку, за исключением тех, которые уже сложились, практически не осталось, – признается начальник областного департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Павел Подгорный. – Город фактически строится в границах Томского района. Перед нами стоит задача разработать схему территориального планирования для агломерации: Томск, Северск, Томский район, чтобы четко представить, где нужны мосты, дороги, коммуникационные коридоры и т.п.