Архив метки: Дмитрий Хлопцов

Бюро оценки не позволит обмануть вас при покупке или продаже любой собственности – от квартиры до антикварного ружья

Сегодня в нашем распоряжении есть огромное количество интернет-сервисов по продаже имущества. Реализовать на них можно все что угодно – от бабушкиного стола-книжки до загородного коттеджа. Однако, получив возможность беспрепятственно продавать и покупать, мы перестали задумываться о реальной стоимости товаров. И порой годами не можем от них избавиться по, как нам казалось, «реальной» цене. А если вам необходимо продать или купить на торгах, например, бизнес или дом? Оказывается, существуют специалисты, которые позволят вам не только адекватно оценить стоимость и риски проекта, но и предложить наиболее выгодный вариант его реализации.

О том, где и как это правильно сделать, «Томские новости» поговорили с директором бюро оценки «ТОККО» Дмитрием Хлопцовым, доктором экономических наук, доцентом ТГУ и ведущим лектором в области экономики недвижимости, оценки бизнеса и объектов интеллектуальной собственности.

 

– Начнем сразу с главного: какое имущество сегодня можно оценить перед покупкой или продажей?

– Абсолютно любое. Например, стоимость жилья в случае его покупки в ипотеку или автомобиля в случае его продажи. Один из самых крупных и интересных проектов из нашей практики – оценка недостроенного атомного реактора Воронежской станции теплоснабжения. Нам необходимо было понять, как его дальше использовать – разобрать, разрушить или сделать полигон МЧС для отработки аварийных ситуаций. Но мы с удовольствием оцениваем и небольшие проекты. Например, недавно пришлось проводить оценку охотничьего итальянского ружья, поскольку владельцу оно досталось по наследству, и с него нужно было заплатить налог.

– Это все реальные проекты из вашей профессиональной практики?

– Конечно. Мы даже оценивали золотые прииски в Бодайбо. Иностранные инвесторы хотели знать, сколько реально стоят эти прииски и акции этого российского публичного акционерного общества, которое занимается поиском, разведкой и добычей золота. И мы рассказали им, принесет доход это предприятие или нет.

 

Оценка – это целое направление в сфере экономики, которое зародилось когда-то на стыке экономической науки, строительства и юридических наук. На Западе это направление появилось порядка 100 лет назад. В России оно выделилось только после открытия рыночных преобразований, поскольку в СССР не стоял вопрос стоимости частной собственности. Поэтому у нас институт оценки появился несколько запоздало. Но тем не менее это отдельное направление экономики, которое ставит важные вопросы: оформлены ли документы на собственность так, как положено, и сколько было затрат понесено в создании этого объекта.

Для всего этого мы должны являться не только юристами, но и специалистами в области строительства, рынка и экономического анализа финансовых потоков. Например, если нам заказывают оценить стоимость торгового центра в какой-то части города, то одна из наших задач состоит еще и в том, чтобы оценить прибыль, которую принесет этот объект, скажем, через пять лет.

– Разве одному агентству под силу охватить такой спектр задач?

– Поэтому у нас очень широкий коллектив, каждый сотрудник которого предпочитает вести свое направление. Кто-то лучше справляется с задачами оценки интеллектуальной собственности, кто-то – с оценкой агропромышленного комплекса, например качества поголовья скота, и так далее. Кроме того, есть специалисты, которые работают с направлением по оценке оборудования, по финансовому анализу рынка ценных бумаг, экономике строительства. Все эти сотрудники постоянно повышают свою квалификацию. Это выгодно отличает нас от других фирм оценки, где, как правило, работают один-два человека, которые пытаются универсально объединить в себе все эти познания. Это не очень хорошо, потому что не может человеческий мозг эффективно переключиться, например, с оценки стоимости самолета на оценку стоимости квартиры в ипотеку.

В год мы проводим порядка тысячи отчетов по оценке собственности. Важно отметить, что в последнее время в России ужесточается регулирование оценочной деятельности. Поэтому в 2017 году было введено обязательное требование о сдаче квалификационных экзаменов по оценочной деятельности. И у нас в штате все специалисты сдали эти экзамены и имеют право делать не только оценку имущества, но и оценку бизнеса и нематериальных активов. Это вообще в Томске довольно редко. У нас специфика такая, что, с каким бы предметом к нам ни пришли, мы имеем право его оценить.

– Недавно ваше бюро провело анализ рынка жилой недвижимости города Томска за первый квартал 2019 года. Подобный анализ – это ваша собственная инициатива?

– Мы проводим такой анализ каждый квартал начиная с 2007 года. Нам важно понимать, куда движется рынок недвижимости. Нам важно не столько информировать, сколько следить за тенденциями. У оценки есть несколько главенствующих принципов, которые нужно понимать и учитывать. Первый – это эффективное использование. Мы всегда должны оценивать, что лучше сделать с этой собственностью. Второй момент – это принцип ожидания. Мы смотрим для себя те тренды, которые существуют на рынке. Иногда лучше подождать и продать объект недвижимости на три-четыре месяца позже, но выручить на 10% больше. Оказывая комплекс услуг, мы показываем, какова вообще ситуация на рынке.

Иногда для своих клиентов, которые приходят к нам для оценки недвижимости в своих конкретных целях, мы содействуем в продаже или покупке. Человек приходит к нам и не знает, что делать с этим имуществом, сколько оно вообще стоит. Например, два сособственника разругались и хотят поделить имущество. А мы им говорим, сколько стоит это имущество, и, если у нас есть в базе данных человек, которому как раз нужно такое имущество, который ищет, где бы его купить, связываем их между собой.

– Какая обстановка на рынке жилой недвижимости Томска сегодня?

– На конец марта 2019 года средняя цена квадратного метра в Томске составила 54 635 рублей, она снизилась по сравнению с декабрем 2018 года на 1,8%, то есть сравнялась с историческим максимумом в сентябре 2008 года. Следует отметить, что речь идет о показателях в текущих ценах, а покупательная способность национальной валюты при этом значительно изменилась.

При покупке квартиры покупатели обращают внимание на многие факторы, в том числе и на планировку. Сейчас в строительстве многоквартирных домов используется очень много вариантов планировочных решений. Также стало модным делать перепланировки, несмотря на то что изменения приходится подтверждать документально и получать разрешения на реконструкцию. Самым востребованным вариантом стали квартиры со свободными планировками.

В отношении ценовой динамики в различных группах жилья по числу комнат первый квартал 2019 года (март 2019 к декабрю 2018) показал повышение цены по одно- и трехкомнатным квартирам (+10% и +4% соответственно) и снижение цен на двухкомнатные квартиры (–13%).  Тем не менее при этом по количеству сделок основная доля приходится на двух- и трехкомнатные квартиры (43 и 36% соответственно), доля однокомнатных составляет 21%.

В целом, не беря во внимание колебания по отдельным месяцам, в первом квартале 2019 года на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости квадратного метра квартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие в расчете на удельный показатель – однокомнатные. Средняя стоимость 1 кв. метра однокомнатной квартиры за три месяца 2019 года составила 58 508 рублей, двухкомнатной – 51 439 рублей, трехкомнатной – 50 608 рублей. 

Полный текст отчета представлен на нашем официальном сайте http://tokko.tomsk.ru, все желающие могут с ним ознакомиться.

– А оценка может носить субъективный характер? Специалист что-то может накинуть или снизить в цене квартиры, например?

– Ни в коем случае. Оценщик не является волюнтаристом, который объявляет стоимость. Это аналитик, выявляющий наиболее вероятное значение, которое на рынке может показать уровень той цены, за которую собственник может продать, а потенциальный клиент – купить этот объект оценки.

И он обладает инструментарием, который прописан в законодательстве оценочной деятельности в России и в нормативных актах в виде математических формул и расчетных значений. Все расчетные значения, как бы они ни показывали объективность, должны проходить оценку рынком. Именно на рынке устанавливается стоимость. Поэтому, если бы мы были просто математиками, то мы просто посчитали бы все по формуле, выбрали значение и сказали: «Вот стоимость». Но так как мы все-таки экономисты, то, получив значение стоимости, мы выходим на рынок и проверяем, а соответствует ли оно возможностям покупателей? Ведь не секрет, что в Томске сейчас очень много коттеджей и квартир, которые в свое время были очень значимыми объектами и довольно дорого обошлись собственникам при строительстве. Это колоссальные затраты, которые сейчас рынок не готов оценить. Поэтому риск инвестиций в любой проект тоже можно и нужно оценивать. И мы готовы вам в этом помочь.

Максим Садченко

 

 

Томск, Набережная реки Ушайки, 10, 3-й этаж.

Тел./факс:

8 (382-2) 51-08-22, 51-77-68.

Сайт tokko.tomsk.ru

Реклама

Налоговая рулетка. На что ставит государство для пополнения казны

TNews781_07

Почему налог на обычную квартиру может стать больше, чем на элитное жилье? Как участок с нефтяной скважиной был продан за 41 рубль? Как западные санкции и экономический кризис повлияли на собираемость налогов? Что делает государство для упрощения предпринимательской деятельности? Эти и другие актуальные вопросы обсудили члены общественного совета при Управлении Федеральной налоговой службы по Томской области.

Кадастровый парадокс

Самые жаркие споры на заседании общественного совета разгорелись вокруг новых правил взимания налога на имущество физических лиц.

Как пояснила начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Ирина Маркелова, сейчас налоговая база рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости жилья, гаражей, земельных участков и прочих объектов собственности. Она, как правило, в разы меньше их рыночной цены. Поэтому государство решило перейти на такую схему, при которой налоговая база зависит от кадастровой стоимости имущества, максимально приближенной к рыночной.

Большинство имущества граждан будет облагаться налогом по ставке 0,1–0,3% кадастровой стоимости. А объекты стоимостью свыше 300 млн рублей и торгово-офисные помещения – по ставке 2% кадастровой стоимости.

– Для того чтобы перейти на систему уплаты налогов на имущество физлиц по кадастровой стоимости, в каждом субъекте Федерации должен быть принят соответствующий закон, – сообщила Ирина Маркелова. – Регионам дан срок до 2020 года для подготовки всех необходимых условий. Томская область пока не готова переходить на систему уплаты налогов на имущество физлиц по кадастровой стоимости.

Сотрудники налоговой службы провели выборочный анализ того, как при переходе на кадастровую стоимость изменятся суммы налога на жилье в Томске, Северске и Томском районе. Результат анализа оказался парадоксальным: собственники небольших квартир в многоквартирных домах тогда должны будут платить в разы больше, а владельцы элитного индивидуального жилья – в разы меньше.

Например, собственник типовой квартиры в Северске площадью 50 кв. метров по инвентаризационной стоимости платит 235 рублей, а по кадастровой стоимости будет платить 911 рублей. Но при этом налог на жилой дом в Томске площадью 250 кв. метров уменьшится с 13 тыс. до 2,4 тыс. рублей. Налог на жилой дом в Томском районе площадью 110 кв. метров сократится с 1 287 до 69 рублей.

Такой парадокс объясняется несовершенством методики оценки объектов по кадастровой стоимости.

– По существующей кадастровой оценке квадратный метр жилья в многоквартирном доме в среднем по области стоит 35 тыс. рублей, а в индивидуальном жилом доме – 17 тыс. рублей, то есть в два раза меньше, – пояснил заведующий кафедрой оценки собственности Высшей школы бизнеса ТГУ Дмитрий Хлопцов. – Кадастровая стоимость производственных помещений в среднем составляет 13 тыс. рублей за квадратный метр, а торговых площадей – 27 тыс. рублей. Это, конечно, неправильно.

По словам заместителя начальника областного департамента экономики Сергея Антони, пока эта методика не изменится, проводить переоценку и даже устанавливать кадастровую стоимость для неоцененных объектов бессмысленно. Усовершенствовать методику расчета правительство планирует до конца текущего года, после чего администрация Томской области будет готова провести переоценку.

«Это фантастика!»

Налог на имущество организаций взимается уже по кадастровой стоимости, и этот опыт наглядно продемонстрировал всю несуразность методики оценки.

– Например, три года назад мы купили участок площадью 10 тыс. кв. метров на территории, принадлежавшей «Сибэлектромотору», – рассказал член общественного совета генеральный директор ЗАО «Издатель» Иван Пилевин. – На участке был расположен цех металлоконструкций. И в этом году кадастровая стоимость участка вдруг выросла с 14 до 140 млн рублей – в 10 раз! Рядом с нашим участком сейчас продается с аукциона участок площадью 4,4 тыс. кв. метров с начальной ценой всего 7 млн рублей, но и за такую сумму желающих купить его не нашлось. Спрашиваю мэрию, почему наш участок они оценили так дорого, а мне предлагают идти в суд. Это фантастика! Что будет с физическими лицами, я даже не представляю, это просто катастрофа.

Дмитрий Хлопцов привел еще более фантастический пример перехода на кадастровую стоимость. В Каргасокском районе «Томскнефть» арендовала под нефтяную скважину 50 соток земли, расположенных в тайге. И 10 лет платила за аренду 100 тыс. рублей в бюджет района. Но при оценке кадастровая стоимость этого участка составила всего 537 рублей. Тогда

«Томскнефть» решила просто выкупить эти 50 соток. А так как цена выкупа рассчитывается как трехкратная ставка земельного налога, то за этот участок нефтяники заплатили всего 41 рубль.

Новинки для бизнеса

30 марта президент России подписал федеральный закон, который призван обеспечить достоверность сведений, представляемых для государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

– Появились новые основания для отказа в государственной регистрации, которые касаются тех, кто ранее участвовал в создании фиктивных фирм и был уличен в сознательном внесении в реестр недостоверных сведений, – рассказал руководитель УФНС России по Томской области Геннадий Морозов. – Они будут ограничены в праве на организацию новых предприятий, причем заменить трехлетнюю дисквалификацию штрафом они уже не смогут. Меняется также процедура ликвидации юридических лиц. Теперь кредиторы могут быть уверены, что они успеют заявить свои требования и фирма-должник не будет ликвидирована до окончания суда и взыскания с нее всех долгов.

Этот закон предоставляет всем гражданам максимальный доступ к информационным ресурсам о предприятиях. Любой человек может бесплатно получить официальную информацию о юридическом лице. Для этого надо зайти на сайт налоговой службы и сделать запрос по любой интересующей фирме или индивидуальном предпринимателе.

Упрощается регистрация бизнеса. Теперь на момент регистрации предприятия не надо формировать уставной капитал. Кроме того, предприятию отныне не надо иметь свою печать, она становится не обязательным атрибутом бизнеса, а имиджевым (для солидности).

Назло санкциям

Пока главной жертвой западных санкций в нашем регионе стала нефтяная отрасль. Из-за ограничений экономических связей с западными компаниями томские нефтяники не вводили новые скважины и были вынуждены законсервировать часть имеющихся. Поэтому добыча нефти в Томской области снизилась в 2014 году на 4,8%.

Но это больше отразилось на наполнении федерального бюджета, куда наша область перечисляет до 70% налогов, собранных на территории региона. Львиную долю федеральной части налогов составляет налог на добычу полезных ископаемых, в 2014 году эта сумма составила 64 млрд рублей.

Тем не менее, несмотря на сложную политическую и экономическую ситуацию, в 2014 году собираемость налогов сохранила положительную динамику. Как сообщил Геннадий Морозов, в объединенный бюджет Российской Федерации Томская область принесла более 140 млрд рублей – на 8 млрд больше, чем в 2013 году. Из этой суммы в федеральный бюджет было перечислено 99 млрд рублей – на 4 млрд больше, чем годом ранее. В консолидированный бюджет ТО поступило 42 млрд рублей, что на 4 млрд больше, чем в 2013 году.

Темп роста поступлений в федеральный бюджет вырос с 2% в 2013 году до 4% в 2014 году, а в консолидированный бюджет области с 2 до 10%.

– Рост собираемости налогов на фоне экономического кризиса связан с повышением налоговой дисциплины, – пояснил Геннадий Морозов. – Налогоплательщики начинают понимать, что применение незаконных схем неизбежно создает для них такие риски, что проще и выгоднее работать в белом поле. Сегодня не уплачивать налоги сложнее, чем уплачивать.

Кроме того, общие положительные показатели в прошлом году в значительной мере были обеспечены за счет первого полугодия, когда санкции против России еще не действовали. Впрочем, в первом квартале 2015 года положительная динамика собираемости налогов в России и в Томской области осталась на уровне прошлого года.

В ближайшем будущем

Депутаты Госдумы рассматривают законопроект о сокращении срока государственной регистрации индивидуальных предпринимателей и впервые создающихся юридических лиц с пяти до трех рабочих дней.

Правительство планирует ввести патентную систему налогообложения для самозанятых граждан. Сейчас получить патент на вид деятельности могут только официально зарегистрированные предприниматели. Теперь предполагается, что патент на тот или иной вид экономической деятельности можно будет купить без регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя. Эта мера коснется, например, фотографов, репетиторов, нянь, переводчиков и прочих лиц, не занятых на постоянной работе.

Дмитрий Хлопцов: о кризисе с оптимизмом

 Дмитрий Хлопцов, председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков
Дмитрий Хлопцов, председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков

Дмитрий Хлопцов, д.э.н., зав­кафедрой общей и прикладной экономики ТГУ, директор бюро оценки «ТОККО»

Финансовая повестка недели не сулит, кажется, ничего хорошего для российской экономики: Евросоюз готовится ввести новые секторальные санкции, суд в Гааге обязал Россию выплатить 50 млрд долларов бывшим владельцам ЮКОСа, Центробанк неожиданно объявил о повышении ставки рефинансирования, на фоне чего рубль достиг трехмесячного минимума… Однозначно можно сказать, что все это говорит о возрастании рисков: рисков вложений в бизнес, рисков получить более дорогостоящий кредит, рисков того, что Запад не даст денег на рефинансирование банковской задолженности. В конце концов, это и возрастание рисков для бюджетников: государству придется выплачивать ЮКОСУ эти 50 млрд, значит, из чьего-то кармана надо будет их взять и где-то урезать бюджетные расходы.

Но в стоимостных отношениях риски всегда ассоциируются с доходностью: чем больше риск, тем больше возможный выигрыш. Не зря слово «кризис» с китайского переводят как возможность для роста. Вспомним, что в России самые кризисные годы были в начале 1990-х. Но весь бизнес только тогда и зародился! Поэтому я бы воздержался от оценки, что отрицательные решения на финансовом рынке обязательно приводят к спаду производства или к падению деловой активности, или к снижению нормы прибыли. Да, кое-какие проекты будут заморожены. Но некоторые окажутся более выигрышными.

Конечно, для заматерелых, сложившихся предпринимателей важна стабильность. Но она отрицает возможность для развития нового бизнеса: как его открывать, если нет рывков, рисков, ничего не развивается? Причем это характерно именно для России. Вот в Германии рисков нет. Никто 50 млрд не отберет, санкции не предъявит… Все стабильно. В этом плюс? Несомненно, но в наших российских условиях стабильность часто предполагает загнивание. Немцы не загнивают, потому что в любых условиях продолжают педантично работать. Мы не такие, нам всегда нужен стимул, пинок. Поэтому стабильность для экономики России хуже, чем серьезные потрясения. А вот когда есть общий «внешний враг», экономические сложности – тогда самое время встать с печи, где лежали 33 года. Такие ситуации всегда приводили к тому, что Россия становилась крепче.

Частный взгляд на мир

хлопцовДмитрий Хлопцов, директор бюро оценки «ТОККО», председатель ТРО Российского общества оценщиков, зав­кафедрой общей и прикладной экономики ЭФ ТГУ, д.э.н.

В Томске… Для студентов и преподавателей сейчас самая горячая пора – сессия в разгаре! Мы погружены в нее с головой: у меня 157 дипломников, так что я присутствую на защите практически с 9 утра до 9 вечера. Кстати, в этом году дипломируются мои студенты в Севастополе и Симферополе – всего их 60, это оценщики, которые удаленно проходят профессиональную переподготовку в ТГУ для получения диплома российского образца. В начале июля вылетаем к ним на дипломирование.

…и не только. Конечно, больше всего волнуют новости с Украины. На днях на юго-востоке страны погибли два журналиста ГТРК: они попали под минометный обстрел. Было неприятно слышать, как украинская сторона отреагировала на это происшествие: мол, журналисты сами виноваты, незачем было ехать на блокпост с ополченцами. По-моему, стоило хотя бы выразить соболезнования семьям погибших…

ОлейниковПавел Олейников, директор компании «VIP-шоу»

В Томске... На площади перед Дворцом зрелищ и спорта прошла девятая Tuning Party – выставка тюнингованных машин, где оцениваются аудио- и мультимедийные системы, креативный подход к оформлению, интерьер и т.д. Были участники из Томска, Новосибирска, Кемерова, Барнаула, Красноярска и Новокузнецка, на их машины смотрели около 5 тыс. зрителей. Всем, наверное, запомнилась «Хонда» из Новосибирска, на капоте которой было рельефное изображение Sub Zero – персонажа игры Mortal Kombat. Также на неделе было много интересных концертов. Например, 12 июня на Новособорной выступал Томский муниципальный русский народный оркестр вместе с джазменом Андреем Иноземцевым.

 …и не только. Минсельхоз разработал перечень продовольственных товаров, которые в рамках государственных тендеров смогут предлагать только отечественные производители.

В него вошли охлажденные говядина и свинина, курица, филе рыбы, рис, сухое молоко, сливочное масло, творог и т.д. Делается это для защиты интересов участников Таможенного союза: мясо есть и у нас, а с молочкой может помочь Белоруссия.

ШепелевЮрий Шепелев, врач-нейрохирург отделения нейрохирургии ОКБ

В Томске… Мы запустили интернет-проект мнение­пациента.рф и за июнь смогли добиться хорошей посещаемости – 120–150  человек в сутки. Надеемся, пациенты будут активно оставлять отзывы о работе больниц (пока только томских, но позже к проекту присоединится Новосибирск и другие города). Это важно для обеих сторон: больной, изучив общественное мнение, сможет найти устраивающее его лечебное учреждение, а специалист – получить обратную связь. Ведь в медицине люди работают не за деньги – они очень маленькие, а в основном по призванию, и врачам важно знать, что думают об их работе.

…и не только. Стартовал чемпионат мира по футболу в Бразилии. Сборная России в ночь на среду сыграла вничью с Южной Кореей, и я не понимаю возмущения болельщиков этим результатом: не проиграли ведь! А ждать блестящих выступлений странно, учитывая, что уровень нашего футбола далек от идеала. Жаль только, что матчи чемпионата показывают так поздно: в два ночи, в пять утра по томскому времени. Приходится смотреть в записи, потому что утром – операции.

князевАлексей Князев, замгубернатора Томской области по научно-образовательному комплексу и инновационной политике

В Томске... Три томских вуза попали в рейтинг университетов стран БРИКС, проведенный авторитетной орга­низацией Quacquarelli Symonds. ТГУ занял 47-е место в общем рейтинге, ТПУ – 67-е, ТУСУР попал в группу 111–120. Наши универ­ситеты упрочили свои позиции, например ТГУ в прошлом году был 58-м, ТПУ – 71-м. Это свидетельствует о том, что их работа за последний год стала более эффективной. А в Томске на неделе работала съемочная группа BBC, снимавшая о Томске имиджевый ролик. Задача – показать Томск как город студентов и университетов и тем самым привлечь новых иностранных студентов.

…и не только. В федеральных органах, так или иначе связанных с проектами развития, произошел ряд отставок: оставил свою должность замминистра связи и массовых коммуникаций РФ Марк Шмулевич, который хорошо помогал томскому IT-кластеру. Экс-глава департамента проектов развития экономики регионов Минэкономразвития России Андрей Соколов стал замминистра по делам Крыма. И, наконец, по собственному желанию уволился генеральный директор ОАО «Особые экономические зоны» Вадим Третьяков.

Российские оценщики создадут координационный совет

Маргарита Крапивина

Дмитрий Хлопцов, доктор экономических наук, профессор ТГУ, директор ООО «Бюро оценки ТОККО»
Дмитрий Хлопцов, доктор экономических наук, профессор ТГУ, директор ООО «Бюро оценки ТОККО»

Координационный совет саморегулирующих организаций оценщиков будет создан в течение 2–3 месяцев. Его основная задача – унифицировать стандарты качества оценки, ввести единые требования при аттестации, сертификации специалистов и решить проблемы, возникающие при сотрудничестве с государством и банками.

– Сегодня оценка одного и того же объекта, сделанная разными специалистами, может существенно отличаться, – объясняет председатель правления регионального отделения Российского общества оценщиков Дмитрий Хлопцов. – Даже цифры разнятся, причем значительно. И введение единых стандартов, естественно, исправит эту ситуацию.

Решение о создании координационного совета принято на I Всероссийском съезде оценщиков, который прошел 14 марта в Москве и был приурочен к 20-летию профессионального сообщества. В нем приняли участие почти 600 экспертов-оценщиков со всей страны. Они не только подвели итоги работы за два десятилетия, но и попробовали выстроить стратегию развития своей дальнейшей деятельности.

Мнения большинства сошлись: в ближайшее время работы у оценщиков прибавится. После проведения кадастровой оценки земель и имущества должна поменяться и система налогообложения. Поэтому без труда специалистов, способных определить стоимость объекта или провести ее потенциальное оспаривание, не обойтись.

– Это очень тонкий вопрос, в котором требуется особая осторожность, – объясняет Дмитрий Михайлович. – Любой собственник стремится занизить стоимость объекта, чтобы по возможности минимизировать свои налоговые издержки. Оценщик же должен выносить объективное решение, быть независимым экспертом, отстаивающим свою точку зрения, исходя из реальной ситуации на рынке, ни под кого не подстраиваясь.

На съезде и других юбилейных мероприятиях обсудили немало вопросов, касающихся уровня профессионализма специалистов региональных отделений. Томичи в стране на хорошем счету, в нашем городе традиционно предпочитают честность большому рублю.

– Приятно получать такие оценки и осознавать, что формируется высокопрофессиональная томская школа оценки, – улыбается Дмитрий Хлопцов. – Приятно и отметить наших молодых оценщиков, в частности Антона Телегина, занявшего в конкурсе «Лучший молодой оценщик – 2013» призовое место. Я поздравляю томских коллег с 20-летием нашего профессионального сообщества и желаю сохранить традиции качественной работы, которые мы успели создать за это время.

СПРАВКА «ТН»

Российское общество оценщиков (РОО) создано в марте 1993 года. Томское отделение заработало двумя годами позже и является одним из старейших в стране. На сегодняшний день оценкой занимаются 90 томичей, членов различных саморегулируемых организаций оценщиков, больше половины из которых – члены РОО.

Как правильно оценить долю в бизнесе?

«Несколько лет назад вдвоем с другом мы открыли автомастерскую. Сейчас я собираюсь переехать жить в другой город, партнер предлагает выкупить мою долю бизнеса. Как правильно оценить ее стоимость?

Г. Иванов, г. Томск»

Дмитрий Хлопцов, доктор экономических наук, профессор ТГУ, директор ООО «Бюро оценки ТОККО»
Дмитрий Хлопцов, доктор экономических наук, профессор ТГУ, директор ООО «Бюро оценки ТОККО»

Отвечает Дмитрий Хлопцов, директор бюро оценки «ТОККО», председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков, доктор экономических наук

 – Безусловно, без помощи профессиональных оценщиков вам не обойтись. Они помогут вам всесторонне и объективно оценить реальную стоимость вашей доли с учетом всех внесенных за эти годы вложений, имеющихся активов (недвижимости, оборудования), сложившейся конъюнктуры рынка, настоящих и перспективных доходов, размера клиентской базы. Каждое из этих слагаемых оценивается и анализируется по специальным методикам. Представление о стоимости своего дела необходимо не только при разделе или продаже действующего бизнеса. Сегодня фактически ни одна сделка не обходится без заключения оценщиков, на основе их экспертиз формируется налогооблагаемая база, принимаются судебные решения о разделе имущества между супругами. Заключение о стоимости бизнеса облегчает процесс получения банковского кредита. Чем бы ни владел каждый собственник: активами предприятия, ценными бумагами, жилой или коммерческой недвижимостью,  он должен достоверно представлять размер своего капитала, чтобы верно оценить эффективность его использования, перспективу дальнейших вложений, размер нанесенного ущерба в случае необходимости. Наша компания одна из первых в Томске предложила свои услуги жителям региона по различным видам оценки, в следующем году мы отметим свое 20-летие. За прошедшие годы ТОККО накоплен огромный опыт работы как с крупными предприятиями, так и с представителями малого и среднего бизнеса – владельцами небольших магазинов, мастерских, кафе. Поскольку мы являемся независимой стороной, имеем все необходимые аккредитации и возможности, нашим экспертам проще получить необходимую для оценки информацию на рынке: от собственников аналогичных бизнесов или государственных, банковских структур. Конечно, определенный пакет документов, дающих представление о реальных показателях финансовой деятельности предприятия, должен предоставить и собственник. Но хочу особо подчеркнуть, что все полученные от него данные строго конфиденциальны, доступны только специалистам, непосредственно проводящим экспертизу.

В отличие от крупных предприятий и холдингов, регулярно отчитывающихся перед акционерами, владельцам малого и среднего бизнеса, как правило, не требуется доскональных, многостраничных отчетов, где все затраты и доходы указаны с точностью до копейки. Их интересует общая сумма стоимости их бизнеса, зафиксированная в кратком заключении, где отражены выводы экспертов по базовым направлениям оценки. Стоимость такого заключения значительно ниже полного отчета по оценке и составляет всего 25–45 тыс. рублей. Наши специалисты готовы проконсультировать вас по любым вопросам, связанным с оценкой стоимости бизнеса, оборудования, жилой и коммерческой недвижимости.

 

Адрес ТОККО: Набережная р. Ушайки, 10, 3-й этаж; тел.: 51-77-69, 51-07-69.

Веб-сайт: tokko.tomsk.ru

На правах рекламы.

Частный взгляд на мир

Николай Андрущук, директор ООО «АВС «Томск Авиа»
Николай Андрущук, директор ООО «АВС «Томск Авиа»

Николай Андрущук, директор ООО «АВС «Томск Авиа»:

В Томске Меня как жителя Каштака чрезвычайно радуют ударные темпы строительства развязки на 4-й поликлинике. Проезжая мимо, вижу, что работы идут и днем, и вечером, и в выходные. И с нетерпением жду окончания строительства.

и не только Меня чрезвычайно расстраивает то, что в Египте к власти пришли исламисты. Ведь одно из направлений нашей компании – туристический бизнес. А кто поедет отдыхать в страну, где раздельные пляжи и нельзя спокойно наслаждаться достопримечательностями? По этой же причине беспокоит рост напряжения между Турцией и Сирией. Хотелось бы избежать военных конфликтов в любимых россиянами местах отдыха.

Дмитрий Хлопцов, доктор экономических наук, профессор ТГУ, директор ООО «Бюро оценки ТОККО»
Дмитрий Хлопцов, доктор экономических наук, профессор ТГУ, директор ООО «Бюро оценки ТОККО»

Дмитрий Хлопцов, доктор экономических наук, профессор ТГУ, директор ООО «Бюро оценки ТОККО»:

В Томске В томских школах прошли выпускные. И если на минувшей неделе школьники праздновали, то на этой взялись за дело: массово понесли документы в вузы. Например, на экономический факультет ТГУ только за один день было подано 90 заявлений. А это значит, что в приемной комиссии началась горячая пора.

и не только Сегодня активно обсуждаются колебания курса валют: доллар то растет, то падает в цене. Но лично я думаю, что на рядовых россиян с низкими и средними доходами эти изменения повлиять не должны. Беспокоит другое: снижение цен на нефть, которое автоматически влечет за собой сокращение доходов государства. Осенью обещано повышение зарплат для работников бюджетной сферы, а это значит, что появляется реальная угроза, что расходы государства превысят доходы. И это проблема более серьезная, чем колебания курса доллара.

Ирина Ярославцева, директор Томского областного художественного музея
Ирина Ярославцева, директор Томского областного художественного музея

Ирина Ярославцева, директор Томского областного художественного музея:

В Томске На этой неделе в нашем музее начался монтаж первой персональной выставки Зураба Церетелли в Томске, в город приехали специалисты Российской академии художеств. 11 июля выставку откроет сам автор. Вниманию томичей будут представлены: 100 живописных полотен, бронзовые рельефы, объемные эмали, графика и скульптурные композиции.

и не только Любопытная история произошла в США. Грабитель, который украл из художественной галереи на Манхэттене картину Сальвадора Дали «Cartel de Don Suan Tenorio», через неделю вернул ее бандеролью. Перед этим на электронную почту галереи пришло письмо: «Carel» на обратном пути к вам. По штампу на посылке работники галереи определили, что картина побывала в Европе.

Савелий Вольфсон, доцент, руководитель ОМО ИФ ТГУ
Савелий Вольфсон, доцент, руководитель ОМО ИФ ТГУ

Савелий Вольфсон , доцент, руководитель ОМО ИФ ТГУ:

В Томске На минувшей неделе мы узнали о том, что Российская ассоциация японоведов отметила премиями работы двух наших воспитанников: младшего научного сотрудника центра стран Востока Альберта Зайнуллина и аспирантку кафедры новой и новейшей истории международных отношений Наташу Турицыну. Вручение премии – официальное признание того, что в Томске есть японоведение как направление научных исследований.

и не только По стране прокатился ряд митингов против вступления России в ВТО. Я считаю, что те, кто вышел на митинги, глубоко заблуждаются. Вступление в ВТО – правильный шаг, результат 18-летних переговоров. Мы поставили своеобразный рекорд: ни одна страна в мире так долго не вступала во Всемирную торговую организацию. Конечно, вступление в ВТО создает для нас определенные проблемы. Но Россия – это страна, которая может рано или поздно стать конкурентоспособной. Просто для этого нужно работать так, как работают китайцы.

 

Бизнесмен и ученый Дмитрий Хлопцов меняет мир для детей

Дмитрий Хлопцов: «Для меня участие в жизни сыновей и дочери – это все же постоянная потребность»
Дмитрий Хлопцов: «Для меня участие в жизни сыновей и дочери – это все же постоянная потребность»

Каждый день ровно в 17.55 бизнесмен и ученый Дмитрий Хлопцов уходит с работы. В 18.00 он должен забрать младшего сына из садика, расположенного рядом с офисом, и хоть огнем все гори: «Потому что, если я задержусь, он будет ждать меня и, возможно, плакать». Все деловые встречи – до 17.30 или после 19.00, и никакой работы на дом. Доктор экономических наук, доцент кафедры политэкономии ЭФ ТГУ, директор бюро оценки и агентства недвижимости «ТОККО» основным местом своей занятости все же считает семью: «Это главная ценность. Работу можно сменить, детей – нет».

Дети для детей

…Молодой парень, 27 лет, пишет кандидатскую, уже открыл свой офис. Скоро родится первый ребенок, и, кажется, дальше все будет как прежде.

– Каково же было мое удивление, когда месяц спустя после рождения Дениса я понял: дети – это на всю жизнь, и жизнь эта кардинально другая, – с улыбкой вспоминает Дмитрий Хлопцов. И уже с гордостью добавляет: – Когда сын родился, я первый взял его на руки (какой, однако, неожиданностью были тогда для медперсонала партнерские роды! – Авт.). И так все дети – попали ко мне на руки раньше, чем к матери.

Денис родился в 1999-м, два года спустя появилась Даша, в 2005-м – Сергей. Супруги Хлопцовы вовсе не планировали становиться многодетной семьей – просто, по выражению Дмитрия Михайловича, никогда не отказывали себе в удовольствии еще раз стать родителями. А может, это была инстинктивно понятая истина: одному ребенку тяжело расти в семье.

– Да, наверное, только после рождения Даши мы осознали, что это неправильно, когда ребенок предоставлен сам себе, – говорит Хлопцов. – Многие говорят: не можем себе позволить рожать второго. Но первому-то (и единственному) ребенку хуже не от того, что он не съел дорогой колбасы или получил не самую дорогую игрушку, а от того, что у него нет сестры или брата, с которым он мог бы общаться каждый вечер. Он больше пристает к своим родителям, но никогда не получит от них того, что может получить от родных братьев и сестер.

Сделай сам

Ни один из родителей не будет для ребенка (особенно для сына) авторитетом – это была еще одна истина, не самая приятная, познанная Хлопцовым как отцом.

– Садик, школа, спортивная секция в большей степени формируют характер, понятия, мироощущение, – считает Дмитрий Хлопцов. – В итоге со старшим сыном мы очень долго искали подходящий детсад, порядка трех-четырех прошли и все время ощущали, что ребенку там не вольготно. Я сам прекрасно помню, как каждый день до семи лет плакал – не хотел к воспитателям. Зачастую советская система, вызывавшая протест, осталась до сих пор: «Все дружно взяли мелки и рисуем. Рисуем, Я СКАЗАЛА!» Может, это и формирует навыки рисования, но под кнутом, а это же ненормально. В конце концов мы пришли в садик «Монтессори», и ребенок сразу же перестал плакать по утрам. Туда же потом отдали дочь, сейчас его посещает уже младший сын.

Хлопцов не просто нашел хороший сад для семьи – чтобы сделать его еще лучше, он стал председателем управляющего совета:

– Скажем, есть потребность заменить окно, потому что детям холодно. Бесполезно идти в мэрию просить об этом, у них более ста садиков с такой же проблемой. Хорошо, берем и меняем сами, – приводит пример бизнесмен. – У государства не всегда хватает или финансов, или понимания того, что действительно важно. Мол, чего еще – бумага-карандаши-краски есть. Игрушек надо? Ну, купим вам деревянные кубики…

Чему учиться

– Но главная головная боль – это школа, – выражение лица Дмитрия Хлопцова становится унылым. – В садик можно не ходить, оставить ребенка с бабушкой, но полного школьного воспитания дома не дашь. При этом проблему с местами в детсадах более-менее решили (какого качества эти места – отдельный разговор). А вот то, что школы скоро будут катастрофически переполнены, мало кого волнует: за последние 30 лет в Томске не построена ни одна новая. И это еще скажется на многих наших детях. Другая серьезная проблема – из школ уходят старые учителя, которые работали за идею, молодежь же хочет работать за деньги, а зарплата учителя 6 тысяч – разве деньги?

Учителя, атмосфера – для отца это было решающим аргументом в выборе школы: детей должно туда тянуть. Когда выбрал – вошел во вновь созданное некоммерческое партнерство, чтобы способствовать уровню образования конкретного учебного заведения.

Хлопцов объясняет:

– Каждому из нас не пригодилось и половины тех знаний, которые дают в школе. А чему тогда учиться? Что должна дать школа? Я постоянно задаю эти вопросы сам себе, другим родителям на собраниях. Уверен, они волнуют каждого, но не все родители могут позволить себе что-то изменить, по большому счету – взять на себя ответственность. В этом смысле предпринимателям проще: человек, решивший заняться своим делом, уже готов к ответственности, например, у нас в школе 4–5 серьезных бизнесменов постоянно приходят на собрания вечером и по субботам и активно участвуют в процессе. Но, к сожалению, в большей части общества укоренилось мнение, что все должно делать государство – обеспечить отпрысков садиками, школой, выучить и отдать нам назад. А мы в итоге получаем детей со знаниями, которые не нужны, со слезами, потому что их заставляли спать, когда не хотелось, или лепить из черного пластилина, потому что зеленого не было… Надо каждому понять: мы должны детям больше, чем государство.

Когда семья отдыхала в Германии, детям показывали не только достопримечательности. Заходили в немецкие садики, проходили мимо школ, стадионов, смотрели, как у них все устроено
Когда семья отдыхала в Германии, детям показывали не только достопримечательности. Заходили в немецкие садики, проходили мимо школ, стадионов, смотрели, как у них все устроено

Среди моих знакомых есть примеры, когда отец дома вызывает детей к себе в кабинет, отчитывает по часу, и это все свидание за день. Для меня участие в жизни сыновей и дочери – это все же постоянная потребность. Хотя я не считаю, что делаю что-то экстраординарное, ведь отвезти детей в сад и в школу, забрать их оттуда вечером, вместе что-то поделать дома – разве это не нормально?

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Как оторвать от телевизора

– Все дети – и мои не исключение – любят проводить время у телевизора или компьютера. Но если вместо этого предложить им сходить в кафе, потом погулять по старой части города, что-нибудь интересное рассказать или почитать, с большим удовольствием согласятся. Свежий пример: на днях мы вернулись из Германии, вечером смотрю – дети не стали по обыкновению включать телевизор, а достали свои игрушки, книжки… И я понял, что они просто соскучились! Значит, надо чаще менять обстановку, ставить новые задачи.

Как давать деньги

– Я понимаю, что старшему сыну (ему 13) уже пора иметь личные деньги: не только на обед и на проезд, но и что-то сверху – купить воды после тренировки, угостить чипсами, чтобы поддержать реноме… Трудно понять, сколько именно составляет этот необходимый минимум, и в этом надо учиться доверять ребенку. Крупные же покупки мы совершаем вместе: я считаю, в 13–14 лет дети не готовы самостоятельно тратить крупные суммы.

Как вырастить успешного человека

– Нужно показать детям как можно больше возможностей. Чем раньше поймут, что это им надо, тем раньше будут готовы осознанно сделать выбор – в увлечениях, в профессии. Так, старший сын ходил на одну, вторую, третью спортивную секцию, остановился в итоге на академической гребле, зато теперь легко встает в 08.00 в воскресенье и идет на тренировку, а потом на вторую в 16.00. Я бы так точно не смог! Дочь-третьеклассница серьезно занимается музыкой, когда мы были у родственников в Германии, давала там концерт. Я сказал дочери: «Если ты захочешь учиться в Германии, поступить там в консерваторию – ради бога, у тебя есть такая возможность. С языком проблема? Так учи, если действительно хочешь». Наша задача – помочь определиться с выбором, показать разницу. Мы специально заходили в немецкие садики, проходили мимо школ, стадионов, смотрели, как у них все устроено, слушали немецкую речь… Родителям всю жизнь будет казаться, что ребенок маленький и за него все надо решать, но уже лет с десяти дети тоже хотят принимать самостоятельные решения. Задача родителей – показать богатство выбора.