Количество выданных банками ипотечных кредитов растет, а ставки по этим кредитам в августе достигли исторического минимума. Стоимость квартир в последние три года держится примерно на одном уровне, но с некоторыми колебаниями. Таковы краткие итоги очередного мониторинга жилой недвижимости Томска от Бюро оценки «ТОККО».
Сезонные колебания
Стоимость жилья в Томске активно росла в период с середины 2010 года по 2014-й: ежегодный прирост за 1 кв. м в районе 7–10%. Период с 2015 года до настоящего момента характеризуется нестабильностью общего уровня цен на недвижимость. Первый квартал 2017 года отмечен снижением уровня цен в январе – феврале (5–6%) и его стабилизацией к концу марта (+1%). К концу первого полугодия цены на жилье сравнялись с показателями на аналогичный период прошлого года, а конец третьего квартала показал рост цен примерно на 7%. На осень 2017 года можно констатировать определенную стабилизацию средних цен с сезонными колебаниями при общем незначительном тренде на рост.
«Дно» после кризиса 2008 года томский рынок недвижимости прошел в июле 2009 года: 33,638 тыс. рублей за 1 кв. м. Максимум за весь период наблюдения («ТОККО» анализирует рынок жилья чуть более 10 лет) был зафиксирован в сентябре 2008 года: 54,654 тыс. рублей за 1 кв. м. В сентябре 2017 года средняя цена 1 кв. м жилья в Томске достигла 50?726 рублей. Это на 7,2% больше показателя сентября 2008 года, но на 6% больше уровня сентября 2016 года. Это позволяет сделать вывод, что за последний год падение цен прекратилось. Но речь идет о рублевом исчислении стоимости – без корректировки на инфляцию.
Рынок недвижимости показывал относительно кратковременное падение средней цены за несколько лет лишь во втором полугодии 2015 и 2016 годов, в целом для 2016 года были характерны колебания роста и снижения цен – от –8% в начале года до +6% в конце. Стоит отметить, что в 2015 году годовая инфляция составила 12,9%, а реальные доходы населения в течение 2014–2015 годов, по данным Росстата, уменьшались.
В 2016 году инфляция в России составила около 5%. В 2017 году уровень инфляции снижается быстрее, чем прогнозировалось. С начала года инфляция составила 1,67%, а в годовом исчислении – 2,96%, и Россия занимает 11-е место по уровню инфляции в мире (данные www.statbureau.org).
Октябрьские новостройки
Рейтинг районов Томска по цене предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья традиционно возглавляют Кировский и Советский.
Квартальные условные изменения средней цены предложения в начале 2015 года (октябрь – декабрь) показали падение во всех районах города. 2016 год охарактеризовался колебаниями показателей. Первые три месяца 2017 года продемонстрировали рост средней цены по всем четырем районам города – от 2,7 до 8,6%, сменившийся во втором квартале падением в Кировском и Октябрьском районах (–12,4 и –4,4% соответственно) и ростом (около 4–5%) в Советском и Ленинском районах. Третий квартал текущего года также охарактеризовался колебанием уровня цен – падением в Советском и Ленинском районах (–4,2 и 8,4% соответственно) и незначительным ростом в Кировском и Октябрьском (+1,8 и +2,8% соответственно).
45% сделок в конце третьего квартала 2017 года зафиксировано в Октябрьском районе. Столь высокая доля объясняется тем, что район застраивается новым типовым жильем со сравнительно невысокой стоимостью в расчете на 1 кв. м. Наименьшее количество объектов в полученной выборке приходится на Советский район. Вряд ли отсюда следует сделать вывод о падении популярности этого района: более вероятно, что это объясняется отсутствием вводимого в эксплуатацию жилья здесь. Ведь основная доля сделок, и в первую очередь ипотечных, относится именно к первичному сегменту рынка.
Третий квартал показал рост цен на двухкомнатные квартиры и снижение стоимости одно- и трехкомнатных апартаментов. Предыдущий квартал, наоборот, характеризовался ростом цен на одно- и трехкомнатные квартиры и падением на двухкомнатные. Основная доля, как и в первом полугодии, приходится на двухкомнатные квартиры (42%), доля однокомнатных и трехкомнатных составляет 32 и 26% соответственно.
Средняя стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры в Томске к концу третьего квартала 2017 года составила 52,008 тыс. рублей, двухкомнатной – 50,411 тыс., трехкомнатной – 50,572 тыс.
Ипотеки дешевле
В феврале 2016 года рынок ипотечного кредитования показал рост впервые с 2014 года. Он продолжается и сейчас. Основная причина – реализация государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. Программа была рассчитана до февраля 2016 года, но в дальнейшем продлена до конца 2016 года. Ее реализация привела к перераспределению спроса населения на жилье с вторичного рынка на первичный. Рынок ипотеки быстро преодолел временный спад, связанный с окончанием программы субсидирования процентных ставок, и вернулся к росту. В результате сближения ставок выдачи по ипотечным кредитам на первичном и вторичном рынке жилья до уровня в 0,5-процентного пункта часть спроса перетекла на вторичный рынок.
Объемы выдачи ипотеки в августе 2017 года выросли на 39%, а ставки по ипотечным кредитам достигли исторического минимума. По оценке Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в сентябре рост выдачи ипотеки ускорился.
Ставки по ипотеке в России находятся на минимальных значениях за всю историю развития рынка: предложения крупнейших банков с августа 2017 года начинаются от 9,5%. В августе выдано ипотеки на сумму более 174 млрд рублей, это на 39% больше, чем в августе 2016 года, и на 19% больше уровня 2014 года. Уже четыре месяца подряд темпы роста ипотечного рынка составляют не менее 38%. При этом доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 сентября 2017 года снизилась до 2,44% (годом ранее – 3,02%). По не ипотечным кредитам населению этот показатель составляет более 13%.
Тенденция снижения процентных ставок – ключевой драйвер роста ипотечного рынка.
Новые рекорды
Реализация государственной программы поддержки ипотеки в определенной степени оживила всю строительную отрасль.
В 2015 году Томская область достигла исторического максимума по вводу жилья, сдав 699 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2014 году томские строители ввели в эксплуатацию немногим более 600 тыс. «квадратов» жилья. Таких показателей не было за 35 лет новейшей истории области. В январе – июле 2017 года в Томской области введено 204,6 тыс. кв. м жилья. Это на 12,5%, или на 29,2 тыс. кв. м, меньше, чем за аналогичный период 2016 года.
По вводу жилья в первом полугодии Томская область занимает 49-е место среди 85 субъектов РФ.
Александр Иванов
