Покупатель и продавец – главные фигуры рынка, который, впрочем, и существует для того, чтобы совершать имущественные сделки: люди продают, покупают, берут в аренду, меняются имуществом, получают наследство. Если между сторонами торга возникают разногласия, то для их разрешения существуют различные правовые и экономические инструменты, важнейшим из которых является оценка. Именно она гарантирует получение достоверной информации о цене имущества, потому как учитывает массу нюансов, формирующих ее стоимость, создается специально подготовленными людьми, вооруженными особыми знаниями и методами исследований.
Об особенностях и роли оценки в получении сведений, о процессах на рынке недвижимости, деятельности компании мы попросили рассказать директора Бюро оценки «ТОККО» доктора экономических наук Дмитрия Хлопцова.
– За 25 лет в России сформировалась уникальная система оценки. В чем ее особенности?
– Оценка, будучи важнейшим инструментом рынка, формировалась вместе с развитием капитализма в течение 300 лет. За 25 лет становления в России отечественная оценка прошла уже точно половину пути развитых стран. Причина таких темпов в том, что, используя мировой опыт, мы просто перескакиваем через их ошибки. Есть, конечно, издержки такого роста, потому что некоторые особенности нами не переживаются, а берутся автоматически.
Но благодаря незрелости рынка, и в том числе необходимости скорейшего развития отрасли, оценщики в России на голову опережают западных коллег. Векового опытного багажа и инфраструктуры нет, а задачи решаются те же самые, если не сложнее. Если образно, то в развитых странах все известно, давно посчитано и оценочная операция стала рутиной, а вот у нас это творчество.
Допустим, в Европе удачный вид из окна уже продавался несколько десятков тысяч раз, они уже все расставили по полочкам: вид на парк или озеро, и насколько он дороже, чем вид на фабрику. Он выведен статистически, и ему следует оценщик: вид есть, галочка поставлена, коэффициент учтен. А у нас данных нет, значит, ищется аналогия, а это уже искусство.
Мы применяем относительные показатели: если их нет в Томске, ищем в других городах. Каждая операция – загадка с рядом неизвестных, и помочь может только наш, отличающийся от Запада в лучшую сторону уровень образования. Судите сами, у них в оценщиках юристы и архитекторы, а у нас инженеры, физики, математики, экономисты. Ведь если оценивать стоимость морских судов и самолетов, то нужны знания соответствующих устройств и процессов.
Наша оценка качественней, поскольку поставлена еще и на фундаментальное основание – включена в научную деятельность по разделу «Финансы и кредит», по проблемным вопросам идут защиты диссертаций. ТГУ – один из первых вузов, ведущих базовую подготовку оценщиков, открыта кафедра «Оценка и управление собственностью». Последнее время в Томске стало учиться много студентов из Красноярска, Кемерова и Москвы. Нашу школу оценки считают очень мощной, и профессия оценщика постоянно прирастает молодежью.
– Что является предметом работы специалистов?
– Большинство людей думает, что оценщики работают преимущественно на рынке жилой недвижимости, но это не так. Оценка квартир у оценочных компаний занимает не больше 10%. Основной объем работ дают сложные объекты коммерческой недвижимости – торговые центры, офисы, помещения под рестораны, кафе, а также объекты, идущие в залог, или по которым собственники судятся. В последнее время к оценщикам стали чаще обращаться судебные органы, которым в случае экономических споров нужны аргументы для выяснения стоимости.
Государство активно использует оценочную сферу для налогообложения. Оно напрямую заинтересовано в получении имущественных или поземельных налогов как с предприятий, так и с физических лиц. С другой стороны, если собственник не согласен с налогом и хочет его оспорить, то оценщик может подсказать о возможной ошибке при начислении имущественного налога. Исследования оценщиков нужны и для банков, ведь для них залоги обычная практика: и для ипотеки, и для крупного кредитования компаний. Чрезвычайно важна оценка инвесторам для понимания эффективности вложения и возможных рисков.
За 20 лет работы специалисты «ТОККО» оценивали разные объекты. Например, заброшенное здание картонажной фабрики на ул. 1905 года, превратившееся в ГУМ, в области – комплекс автозаправочных станций «Томскнефтепродукта», для недропользователей – несколько небольших месторождений нефти.
Международным аудитом признана обоснованность наших оценок предприятий группы компаний «КДВ Групп», в том числе небезызвестного яшкинского комбината. Бывают и уникальные организации, как Юргинский машиностроительный завод, где наряду с мирной продукцией есть и военный сегмент. Для таких крупных домостроительных компаний, как ТДСК, мы делаем научные разработки, которые ложатся в основу принятия решения: что нужно покупателям, какие квартиры строить и в какой географической стороне города предпочтут селиться люди.
– Выгодно ли обычному человеку обращаться к оценщику?
– Все зависит от денег, которые он готов потратить, и от развития рынка. Может ли обычный человек провести исследования, доступные оценщику на профессиональном уровне? Если вы хотите купить стандартную квартиру в центре, то можно и не обращаться к оценщику, хотя цена на услугу 2–2,5 тыс. рублей совсем не критичная. Зато у оценщика вы получите официальный формализованный документ, который поясняет, почему недвижимость стоит именно столько. Это может пригодиться и в банке, и в суде. Конечно, купив пару газет, можно вычислить, сколько стоит эта квартира, и даже угадать цену плюс-минус 10%. Но если речь идет о заправке, промышленном предприятии, земельном участке в городе, то, какую газету ни открой, одинаковых объектов, как на рынке квартир, не найдешь. И с этой точки зрения оценщик просто необходим, ведь люди в итоге получат знания: почему это дешевле или дороже и какие причины и факторы стоимости сработают лучше всего. И, может быть, самое главное – предотвратить ошибку, чтобы потом много лет не мучиться от задаваемых уже себе вопросов.
Мониторинг рынка жилья позволяет сделать вывод о сохранении тенденции долгосрочного роста цен, которая наблюдается с июня 2010 года: ежегодный прирост цены 1 кв. м условно типового жилья находится в интервале 7–10%. Дно после кризиса 2008 года рынок прошел в июле 2009 года (33638 рублей за 1 кв. м), максимум за период наблюдения был зафиксирован в сентябре 2008 года (54654 рубля за 1 кв. м). В сентябре 2015-го средняя цена 1 кв. м достигла 49975 рублей, что на 8,5% меньше указанного максимального значения и на 2% меньше аналогичного показателя за прошедшие полгода 2015-го.
Наибольшей популярностью у покупателей в третьем квартале 2015 года пользовался Октябрьский район Томска как более дешевый в целом в расчете на 1 кв. м и застраиваемый новым типовым жильем. Наименьшее количество объектов в полученной выборке приходится на Кировский район. Вряд ли отсюда следует делать вывод о падении популярности этого района: более вероятно, что это объясняется отсутствием вводимого в эксплуатацию здесь жилья (основная доля сделок, и в первую очередь ипотечных, относится именно к первичному сегменту рынка).
За семь месяцев 2015 года выдано 338,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 557,5 млрд рублей, что ниже уровня января – июля 2014 года примерно на 40%. Средняя сумма рублевого кредита в январе – июле 2015 года сохранилась на уровне первого полугодия и составила 1,64 млн рублей (по итогам 2014 года – 1,73 млн рублей). Ставка по выданным в июле ипотечным жилищным кредитам составила 13,4%. Напомним, что в феврале и марте 2015 года, когда банки предлагали наиболее высокие ставки по ипотечным кредитам в 2015 году, ставка выдачи достигала 14,7%.
Текущие события на мировой арене заставляют очень внимательно следить за рынком недвижимости, поскольку на данный момент он остановился в ожидании, и пока не понятно, в какую сторону пойдет. При этом представители ведущих мировых и российских консалтинговых компаний едины во мнении о невозможности прогнозирования на период более трех месяцев. Они также считают, что в сравнении с кризисом 2008 года, когда рынок упал достаточно быстро и затем начал отыгрывать падение, сейчас ситуация иная: рынок будет «сползать», и никто не может сказать, где будет дно.
Некоторыми участниками томского рынка недвижимости прогнозируется дефицит первичного жилья, связанный с общеэкономической ситуацией и наличием сравнительно малого количества готовых новостроек, спрос на которые превышает предложение
Томск, Набережная реки Ушайки, 10, 3-й этаж.
Тел./факс: (382-2)-51-08-22, 51-77-68.
Сайт tokko.tomsk.ru
реклама
