Ипотека должна быть доступной для всех
Еще 20 лет назад мало кто знал это слово, а сейчас картина поменялась с точностью до наоборот, поскольку ипотека стала главнейшим способом решения наиважнейшего для каждого человека квартирного вопроса. Впервые появившись в постсоветской России в конце 1990-х, она выдавалась под 36% годовых и только в иностранной валюте. Впрочем, последнее десятилетие она была тоже немалой, превышая 12%. В прошлом году ситуация резко изменилась. В рамках антикризисных мер Правительство РФ в апреле 2020-го предложило льготную ипотеку под 6,5%. Беспрецедентно низкая ставка была призвана стать мерой поддержки для россиян, которые хотят улучшить жилищные условия. А также подразумевалась помощью государства для строительной отрасли, которая столкнулась с падающим спросом на жилье и оттоком денег граждан, оказавшись в красной зоне. Иначе глубочайший кризис, спровоцированный пандемией коронавируса, был бы неизбежен. Для большего смягчения бремени ипотеки и стимулирования граждан немного позже правительство снизило первоначальный взнос по этой ипотеке с 20 до 15% общей стоимости. Что в итоге получилось – в материале «ТН».
«Льготная ипотека выгодна людям, особенно семьям с невысокими доходами. Очень хорошо, что программу для нашей области продлили. Государство заинтересовано, чтобы как можно больше семей имело комфортное жилье. Значит, эта возможность увеличивается. Главное, чтобы у людей был выбор. ТДСК, отвечая на запросы людей в современном жилье, предложит населению новые объекты на любой вкус и предпочтения – многоквартирные дома в Южных Воротах, в Радонежском.
Анна Обухова, начальник отдела продаж ТДСК
Поддержка процентом
Это был шанс для сотен тысяч семей улучшить жилищные условия. Ипотечный кредит на льготных условиях можно было взять на сумму до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн рублей в остальных регионах. Одновременно Банк России снижал ключевую ставку – в июле прошлого года она достигла исторического минимума в 4,25% годовых. На этом фоне средняя ставка по ипотеке опустилась к концу года до 7,36%, а долг по жилищным кредитам вырос до 9,1 трлн рублей. Программу планировалось завершить 1 ноября 2020 года, но в дальнейшем Правительство РФ продлило ее до 1 июля 2021 года.
В конце января текущего года президент страны Владимир Путин заявил, что программа льготной ипотеки под 6,5% поддержала строительную отрасль и позволила около 350 тыс. семей купить жилье на первичном рынке. Глава государства обратил внимание на проблемы в некоторых регионах, где «возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир». Но в целом планируемый результат был достигнут – ипотека как бы стала доступной для значительной части населения.
Некоторые аналитики называют прошедший год крайне удачным для ипотечного кредитования в России. Правительственная программа стала локомотивом роста: было заключено рекордное за всю историю количество ипотечных договоров и был обновлен исторический максимум по суммарному объему ипотеки. Всего за прошедший год в стране было выдано порядка 1,72 млн новых ипотечных кредитов (1,28 млн в 2019 году). В денежном выражении объем выданной за год ипотеки составил 4,3 трлн рублей (2,9 трлн в 2019 году).
Не отставал и наш регион: в Томском отделении Центробанка сообщали, что Томская область в 2020 году показала значительный рост ипотечного кредитования – более 40%. Естественно, стимулировали данный процесс общее снижение ставок по ипотеке, а также появление льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых. В результате в Томской области по программе ипотеки с господдержкой под 6,5% за 2020 год был выдан 1 701 кредит на сумму 4 млрд рублей. Это составило 14% в общем объеме ипотечных кредитов. Всего за прошлый год банки Томской области выдали населению 13 270 ипотечных кредитов на общую сумму 29 млрд рублей, учитывая, что средние ставки по ипотеке снизились с 9% в январе 2020 года до 7,1% в декабре 2020-го.
Цены не спят
Известно, что вне зависимости от наличия или отсутствия программ рынок своей невидимой рукой в перспективе сам регулирует цены: они не могут повышаться или понижаться бесконечно. Если предложение падает, то цены с необходимостью растут. Недавно в томских СМИ замгубернатора по строительству и инфраструктуре Евгений Паршуто рассказывал, что в городе Томске за 2020 год было введено только 34% нового жилья от общего объема по региону.
Он отмечал, что темпы ввода жилья в областном центре падают, что вызывает обоснованную тревогу за выполнение планов строительства. Соответственно, по закону жанра спрос на кредиты привел к росту цен на рынке жилой недвижимости в Томске. Цены на жилье в 2020 году подросли как на первичном, так и на вторичном рынках. Так, за прошлый год средняя цена первичной недвижимости выросла на 22%. К концу 2020 года она составила 65,7 тыс. рублей за квадратный метр. На вторичном рынке цены в четвертом квартале в сравнении с третьим выросли на 3,4%; средняя цена квадратного метра составляла 54 тыс. рублей.
В сравнении с другими регионами Томск с показателем 2,95% занял третье место среди городов Сибирского федерального округа. В декабре прошлого года квадратный метр в однокомнатной квартире в Томске стоил 61 тыс. рублей. Впереди расположились Иркутск (4,14%) и Красноярск (3,5%).
Мавр сделал свое дело
Но, с другой стороны, спрос и инвестирование средств в недвижимость стали увеличивать риск развития ситуации, которую экономисты называют спекулятивной. Вот в этот момент глава Центробанка Эльвира Набиуллина призвала завершить программу льготной ипотеки как антикризисной меры. По ее «мягким» оценкам, повышение цен к январю 2020 года уже съело весь эффект от снижения ставки.
– Считаю важным повторить, что льготная ипотека как антикризисная программа была очень эффективна. Она позволила поддержать в этот период и людей, и строителей, – подчеркнула глава Центробанка. – Но здесь наша позиция не изменилась: как антикризисная программа она должна быть свернута. Уже появились негативные эффекты: дополнительный спрос, который стимулируется льготной ипотекой, уходит прежде всего в рост цен – мы это видим по ряду регионов, где этот эффект уже стал негативным с точки зрения доступности жилья.
За словами Набиуллиной кроется то, что наибольшая выдача льготных кредитов пришлась на Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Ленинградскую область и Краснодарский край, то есть те регионы, где новые объекты и без господдержки продавались и продаются влет. По-другому говоря, льготный кредит достался не льготникам, а тем, кто подходил по критериям банка. По мнению руководителей ЦБ, это не соответствует смыслу программы, поэтому сохранять ее нужно только в тех регионах, где наблюдается сложная ситуация на рынке жилья.
Скидка с критерием
Вместо программы регулятор предложил вернуться к мерам адресной поддержки. Хотя при низких ставках коммерческие банки и получают более высокий доход, но Центробанк обеспокоен рисками этих льготных кредитов. Ведь в условиях разгоняющейся инфляции очевидно, что не все льготники смогут платить по своим обязательствам, а на субсидирование ставки по этим кредитам из госбюджета было потрачено порядка 40 млрд рублей.
Но негативные эффекты, способные разогнать инфляцию, можно смикшировать, оставив эту программу лишь в 24 российских регионах. В них не произошло резкого спроса на недвижимость, поэтому негативных факторов пока нет. В числе четырех сибирских регионов в списке оказалась и Томская область.
Предполагаю, что с учетом ошибок, допущенных за время реализации, продленная программа не будет автоматическим продолжением прошлого, похожего на процесс раздачи «вертолетных денег». Очевидно, что данная программа должна (и будет) иметь именно социальный вид, а не являться неким инструментом в руках частных инвесторов, разогревших инфляционные процессы. Поэтому представляется, что в нее внесут поправки, касающиеся социальных критериев. Например, что льготным может быть приобретение единственного жилья или что приобретаемое при помощи кредита со льготной ставкой жилье не может быть продано в течение определенного срока. Также, по мнению ряда депутатов Госдумы, можно объединить адресность и льготу: мера господдержки должна использоваться однократно, подобно налоговому вычету или маткапиталу на одного ребенка.
А самое главное – нужно строить. Много и разного. Тогда увеличивается рост спроса на жилье. В данном случае льготная ипотека могла бы еще сильнее стимулировать развитие региона, областного центра и переселение людей в новое жилье. А значит, активно решать вопрос с объемами строительства (и выделением земли под него) и роста качества жизни.
