О РИСКЕ ПЛАВАЮЩЕЙ СТАВКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА
24 января я дал небольшое интервью одному из томских телеканалов: журналист попросил прокомментировать ситуацию с ипотечным кредитованием в России и по возможности дать совет томичам.
Естественно, я начал комментарий с ипотечного кризиса в США. Он обусловлен тремя главными причинами. Во-первых, шесть лет назад (2002 год) ставка ФРС (аналог нашего Центрального банка) составляла 1% годовых. И многие люди купили ипотеку по плавающей ставке 1% + N сверх того (N равно 4-5%). Абсолютное большинство заемщиков справлялись со своими обязательствами до прошлого года. Но когда ставка ФРС выросла до 5,25% годовых (начало 2007 года), для многих людей платежи оказались не по силам, и уже летом грянул гром ипотечного кризиса… (Замечу, что с 30 января 2008 года ставка составляет 3%.)
Во-вторых, американские покупатели ипотеки надеялись, что цены на жилье в обозримом будущем будут только расти: соответственно, под дорожающий актив можно будет получать кредиты на лучших условиях. Но в 2007 году произошло падение цен на жилье (более чем на 10%), и сегодня продолжается…
В-третьих, посредники — продавцы ипотеки были озабочены только своими комиссионными и нередко предлагали ипотеку (в том числе и без первоначального взноса и т.д.) заемщикам, явно неплатежеспособным в среднесрочной (3-5 лет) перспективе. (Договор ипотеки в Штатах заключается сроком до 20-30 лет.)
Итак, какие выводы следует сделать томичам из американского опыта? Главное – c максимальной осторожностью заключать договоры по плавающей ставке. Например, ставка ЦБ (на сегодня 10%) плюс N пунктов сверху. Почему? В прошлом году при официальной инфляции в 11,8% ставка ЦБ опустилась до 10%. Это нонсенс! Разговоры о необходимости повышения ставки ЦБ идут не первый месяц. Уверен, что не позднее апреля она увеличится до 11-12%. И это не предел! Учитывая надвигающийся мировой финансовый кризис и неминуемый (в худшем варианте) скачок инфляции, не исключаю, что через год ставка ЦБ приблизится к 20 процентам.
Замечу, что риски заемщиков делятся на две группы. С одной стороны, это внутренние, которые связаны с потенциально возможной неплатежеспособностью заемщика — например, вследствие потери работы либо других источников дохода и т.д. Внутренние риски в определенной степени можно контролировать: допустим, путем заключения договора страхования жизни заемщика от несчастного случая и т.д. С другой стороны, есть внешний риск, связанный с ростом выплат по ипотеке при плавающей схеме оплаты. Внешний риск абсолютно неподконтролен заемщику, так же проблематично его хеджирование! И в условиях финансовой нестабильности покупатель ипотеки должен по крайней мере четко осознавать наличие такого риска. Смогут ли люди, заключившие договор сегодня, платить в 2009 году в 2 раза больше?
По-моему, спорно и бытующее сегодня мнение, что цены на жилье в Томске и дальше будут расти темпами, опережающими инфляцию (и даже соответствующими ей). Ведь нынешние цены, сформировавшиеся в условиях существенной диспропорции между спросом и предложением, трудно признать экономически обоснованными…
Словом, заканчивая разговор с журналистом, я предупредил: «Если что-то будете показывать, обязательно дайте мое предостережение томичам в отношении плавающей ставки!»
Но в сюжете меня показали лишь с второстепенными рассуждениями. А затем представитель одного из банков убеждал томичей, что с ипотекой тянуть не нужно, сейчас лучшее время — купец хвалил свой товар, ничего не говоря о рисках его потребления…
Евгений ГАВРИЛЕНКО, независимый эксперт
P.S. С 4 февраля ЦБ повысил ставку рефинансирования на 0,25%…