Отличное обслуживание за меньшие деньги

Как хорошо содержать жилье и при этом не переплачивать, а еще лучше — сэкономить деньги – вопрос, интересующий многих жителей многоквартирных домов. Какую форму управления выбрать – непосредственное управление, ТСЖ или УК? Если решили нанять управляющую компанию, как из нескольких десятков томских УК распознать и выбрать хорошую? Как разобраться в тарифах? «ТН» продолжают цикл статей для желающих не заблудиться в коммунальных джунглях.

Советы читателям дает директор УК «Стройсоюз» Сергей Цурков.

— Я председатель ТСЖ в своем доме и директор управляющей компании, поэтому могу сравнивать обе формы управления, — рассказывает Сергей Цурков. – Самая эффективная форма – ТСЖ: председатель работает только на свой дом, причем он живет здесь же и решает вопросы оперативно. У руководителя УК — несколько десятков объектов.

Однако ТСЖ выгодно создавать в домах площадью от 5 тыс. кв. метров: ведь придется платить председателю, бухгалтеру, паспортисту, слесарю, электрику и т.д. В УК можно оптимизировать часть расходов, однако меньше заплатить, например, электрику не удастся: объем работ в конкретном доме не изменится независимо от формы управления.

Если собственники дома не могут создать ТСЖ, все равно желательно выбрать домовой комитет или представителя: именно он будет общаться с УК, определять перечень необходимых работ и принимать выполненные. Для этого даже не надо особой подготовки: написано в документах, что заменили 150 кранов – надо пройти и их пересчитать.

Из чего складывается тариф?

— В платежках и от ТСЖ, и УК — три классические строки оплаты: содержание общего имущества, текущий и капитальный ремонт.

Тарифы на ремонт формируются по шаблону: вся стоимость работ за год делится на общее количество квадратных метров и на 12 месяцев.

Что войдет в строчку «капремонт», должны решить сами собственники. УК может сформировать перечень работ в порядке убывания важности, написать их примерную стоимость, а жильцы определятся, что им важнее и сколько в месяц они готовы платить. Можно сделать все за один год, но тогда и оплата будет выше, а можно растянуть на несколько лет.

Некоторые УК пускают пыль в глаза: красят подъезды, ставят двери… а коммуникации остаются гнилыми, фундамент разрушается. В большей степени в этом виноваты жители: собственники не хотят замечать работы в местах, им недоступных.

Как платить техничке?

— Самая сложная статья – содержание общего имущества, — говорит Сергей Александрович. — Здесь возникает много споров между УК и собственниками. Тарифы, рассчитанные мэрией, не отражают реальных расходов. Они принимались в 2004 году и с тех пор не менялись, за исключением лифтов и вывоза мусора. Простой пример: мэрия считает, что работа технички стоит 60 коп. за квадратный метр, в реальности, в зависимости от дома, от 60 до 130 копеек. Более чем в два раза вылезаем из тарифа.

Это серьезный вопрос по формированию и калькуляции затрат. Не так давно мы, руководители пяти УК, собирались и обсуждали, что делать. Проблема № 1 – нигде не оговаривается, что в тарифе должна быть услуга «управление многоквартирным домом». Мы решили перенять опыт ТСЖ, где есть формулировка: «зарплата председателя». В ТСЖ в расходы входят зарплаты всех сотрудников и, кроме них, «прочие работы»: очистка крыш, механизированная уборка территории и т.п. В УК есть бухгалтерия, паспортист, инженеры… и также эксплуатационные расходы: аренда площадей, отопление, электроэнергия, транспортные расходы – дома далеко друг от друга; телефон… Хотя в целом затраты на управление на квадратный метр ниже, чем в ТСЖ.

В домах 9-10-этажных тариф отстает от реальности на 15-25 процентов, в 2-3-этажных – на 100-150. Как только мы начали обосновывать новые тарифы, начались скандалы с жильцами. Люди смотрят документы со списком наших затрат – придраться не к чему; но итоговая сумма для пенсионеров слишком высока.

Сам себе дворник

— Мы предлагаем жильцам выход, — говорит Цурков, — создать своеобразный симбиоз, когда часть работ берут на себя жители, а мы выполняем только то, что жильцы не захотят или не смогут делать. Например, мы можем не гонять электрика вкручивать перегоревшие лампочки, а отдать домкому коробку с лампочками на весь год. Не обязательно отправлять плотника прикручивать шуруп на дверной ручке – наверняка в доме найдутся мужчины… Кто-то из жильцов может работать с должниками в своем доме, возможно, люди сами по очереди могут мыть свою лестничную клетку. УК в этом случае должна вычеркнуть соответствующую статью расходов и пересчитать оплату. При желании жителей можно передать им до 50 процентов полномочий и работ, а УК будет представлять специализированные услуги: теплотехника, чтобы отрегулировать систему отопления, юриста…

Перерасчет сделать несложно, в нашем договоре прописана отдельно каждая статья: столько-то стоит уборка снега, столько-то – внешнее благоустройство и т.д. Первоначально договор помещался на 3 страничках, сейчас – на 30; только функции управления едва умещаются на 4 листах мелким шрифтом.

Много вопросов по оплате за лифт и вывоз мусора исходя из квадратного метра. Такая практика сложилась во всем цивилизованном мире: там нет привязки, как у нас, к количеству прописанных. Люди платят за содержание общего имущества, исходя из своей доли. Лифт – тоже общее имущество независимо от того, пользуется им жилец или нет.

 

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!

Что можно требовать от УК?

Если договор с УК «пустой», конкретика не прописана, надо открыть Жилищный кодекс: там сказано, что должно быть включено в договор. Кроме того, есть постановление правительства № 491, где отражен состав общего имущества и перечень работ, и постановление Госстроя № 170 (хотя и несколько устаревшее).

 

Наша справка

Общее имущество – то, которым пользуются собственники двух и более квартир. Если есть только один собственник (одной квартиры) – это личное имущество.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.