Область преодолевает кризис в строительстве

 О кризисе вообще и в строительной отрасли в частности, поисках возможностей нивелировать ситуацию и выйти из нее с минимальными потерями «ТН» рассказывает заместитель начальника областного департамента строительства и архитектуры, председатель комитета по жилищной политике и инвестициям Денис Празукин.

— Денис Константинович, в мире кризис, и многие уже это почувствовали. Есть прогнозы – долго нам еще падать? Где дно?

— Если в Томске люди только начинают чувствовать давление кризисных процессов, то Москва, где финансовый мир активней, что называется, с головой погрузилась в экономические проблемы.

Конечно, кризис затронул и строительную отрасль. Пока мы далеко не в самой яме, самые тяжелые времена нас ждут впереди. Где дно, в финансовом плане сказать тяжело, временном – многие эксперты дают оценку, что конец зимы – начало весны 2009 года. Я думаю, это будет максимальное снижение объемов продаж на рынке жилья, так как платежеспособный спрос уже сейчас не соответствует предложению. Соотношение будет самое невыгодное для строителей. Наша задача – вовремя, что называется, подстелить соломку и попытаться пройти эту нижнюю точку наиболее мягко.

Строить на свои?

— Может, и хорошо, цены на жилье наконец упадут?

— Снижение цен, безусловно, произойдет, но нужно понимать, что у томичей изменится и структура потребления, «лишних» денег не будет.

— Потенциальные покупатели никуда не денутся: очень многим, особенно молодым семьям, нужны квартиры.

— Без денег – это не покупатели. Покупатель — человек, у которого есть деньги, либо он может их каким-то образом привлечь-занять.

Почему жилье в последнее время, несмотря на рост цен, было доступно? Граждане имели возможность получать ипотечные кредиты. Сегодня банковский кризис фактически свел эту возможность к нулю. Своими программами помощи для отдельных категорий граждан мы постараемся сохранить доступность кредитов через субсидирование первоначального взноса, но в программы попадает только часть томичей.

— Но большинство компаний возводило жилье за счет денег жителей. Они смогут строить самостоятельно?

— Совершенно верно, они строили не за счет собственных оборотных средств, а за счет привлекаемых средств дольщиков. Фактически для строительных компаний это был беспроцентный кредит. Хотя гражданин, так как он шел и брал деньги в банке, эту сумму выплачивал с процентами. Такие схемы никто не исключает, договоры долевого строительства законны и разрешены, но все же ситуация должна быть несколько другой.

В идеале строительная организация должна иметь собственные оборотные средства; если она их не имеет, то она кредитуется, строит и уже готовый продукт продает. Гражданин защищен от недостроя (помните российские нашумевшие дела с обманутыми дольщиками?), и, в общем, в этом есть некая справедливость.

— Но и строителей сейчас банки тоже особо не кредитуют.

— Это следствие финансового кризиса.

— Не получится, что своих средств у компании нет, у жителей нет, банки кредиты не дадут и строить будет не на что?

— Провокационный вопрос. Сейчас раскручен маховик стройиндустрии. Компании, если и занимали деньги, пускали их не на возведение жилья, потому что туда и так несли деньги, а «заливали» в производственные мощности. За последние годы мы очень сильно разогнали темпы жилищного строительства. Такую махину просто так остановить очень сложно. Голубая мечта — на краткосрочный период времени проскочить яму по инерции, на накопленном жиру, ну а уж там в дело пойдут наши программы…

Выгоднее стать «прозрачным»

— Мы пытаемся поддержать строительные компании. «Затянуть» на госзаказ, привлечь федеральные программы… Федеральные средства – это гарант, что заявленное будет построено. Абсолютный грех отказываться от денег.

По самым разным программам — льготники, молодые семьи – и раньше в год получали поддержку ни много ни мало тысяча семей. Это неплохая цифра. Конечно, средства выделялись в основном не на приобретение «целых» квартир, а на компенсацию части стоимости либо на погашение первоначального взноса ипотечного кредита.

Не секрет, что деньги в основном уходили на вторичку, потому что те же строители часто не были готовы принимать эти средства. Чтобы получать бюджетные деньги, нужно было работать по определенным условиям: иметь готовое (построенное) жилье, заключать договоры долевого участия в соответствии с действующим Федеральным законом № 214. Этого строительные организации не делали. Надеюсь, кризис поможет навести некоторый порядок во взаимоотношениях потребителей и производителя-продавца.

Законы работают, сейчас готовятся новые нормативные акты. Мы добиваемся, чтобы как можно больше инвестиций поступало на рынок жилья – пересматриваем все жилищные программы, чтобы деньги уходили на первичный рынок, максимально смотрим возможности привлечения средств из федерального бюджета, обеспечиваем взятые обязательства по жилищным программам, более того, удается привлекать дополнительные средства.

Понятно, что они даются не просто так, а на конкурсной основе. То есть мы должны показать готовность использовать их эффективно. Прежде всего, это деньги на расселение аварийного жилья. Продолжают выделяться средства на льготные категории, хотя по-прежнему большую часть суммы граждане должны найти самостоятельно. Приняты изменения в федеральное законодательство и сильно увеличен объем финансирования строительства социальной и коммунальной структур на площадках массовой жилищной застройки. В частности, сейчас мы готовим к подписанию соглашения с Министерством регионального развития на финансирование уже в 2008 году ряда объектов коммунального хозяйства, а главное — детского сада на 200 мест в Томске.

— Коммунальная инфраструктура — это трубы? Или еще и подстанции, котельные?

— Это водоводы, газопроводы, линии электропередачи, дороги, а с этого года – социальные объекты. В декабре ждем 212 миллионов рублей из федерального бюджета. Прежде всего, будут построены канализационный коллектор и инженерные сети в Северске, детский садик в микрорайоне Восточном (Солнечном), внеплощадочные сети и канализационный коллектор в Восточном. Фактически будет все необходимое, чтобы этот район мог стать жилым.

Понятно, что не все организации могут участвовать в этом процессе – только те, кто прошел конкурс со своими площадками комплексной жилищной застройки, доказал возможность своего участия в получении федерального финансирования.

— Только некоторые? Строители много раз говорили, что они мечтают получить готовую площадку, чтобы не вкладываться в коммуникации.

— В благополучные времена – я называю еще благополучной весну прошлого года – мы буквально искали и силой затаскивали организации, которые могли бы принять участие в конкурсе. Любой конкурс предполагает представление целого ряда документов. И выяснялось, что многие хотели бы получить деньги, но, грубо говоря, по формальным признакам не могут. Не соблюдались условия, которые предъявляет Федерация. Условия достаточно справедливые: наличие земельной площадки, плана детальной планировки, проектно-сметной документации, финансовое состояние компании. Против всего этого возразить нечего. Но в основном побеждала Томская домостроительная компания… В настоящий момент, когда кризис в разгаре, и другие строительные организации очень активно пытаются принять участие в этих конкурсах.

— У них появилась документация?

— Они готовы ее делать теперь.

Должны выжить

— Не получится, что государство поддержит льготников, состоятельные граждане давно себе все купили, а средний класс останется один на один со своими проблемами?

— Не получится, потому что, по сути, поддержка оказывается как раз среднему классу. Для людей, у которых слишком низкие заработные платы, частичная поддержка — оплата части стоимости жилья — абсолютно бесполезна. Даже с учетом субсидии купить они ничего не смогут.

Поэтому мы планируем, несмотря ни на что, в следующем году все же строить или приобретать социальное жилье.

— И это будет заказ для какой-то томской компании… СУ-13 сейчас строит перинатальный центр. А еще госзаказы у томских строителей будут?

— Это будет конкурс либо аукцион. Победит тот, кто предложит наиболее выгодные условия для бюджета.

После спада — подъем

— Ну а хорошее что-то скажете?

— …Все развивается циклически, за спадом обязательно подъем. Кто-то выиграет, кто-то проиграет. Как выйдут из сложившейся ситуации строительные компании, во многом зависит от уровня управленческого аппарата. Мне кажется, у тех организаций, которые сегодня на слуху, шансы пережить кризис очень велики. Во главе всех антикризисных мероприятий прежде всего должен оставаться человек-работник, и очень бы хотелось, чтобы в перечне антикризисных мероприятий было как можно меньше непопулярных мер.

Результаты в целом по году есть: удалось удержать объемы ввода жилья, привлечено достаточное количество финансовых ресурсов. Нами совместно с ТГАСУ разработана стратегия строительного комплекса — так вот, после начала кризисных процессов мы внимательно проанализировали контрольные показатели развития отрасли и внесли лишь незначительные корректировки в стратегию. В целом динамика показателей развития отрасли остается положительной.