Идеальное ТСЖ. Попытка изучить явление
Вот уже второе десятилетие мы пытаемся стать собственниками своего жилья, а прежде — овладеть «собственническим» мышлением: понять, что все зависит от того, какие решения мы примем, и примем ли их вообще. Это непросто. Для большинства из нас даже обременительно. Однако формация, в которой мы ныне проживаем, настойчиво подталкивает к необходимости самому отвечать за свою жизнь. Не уповать на государство, но рассматривать его в качестве партнера для реализации вполне понятных и конкретных, в данном случае хозяйственных, целей.
Что может ТСЖ
Как известно, товарищество собственников жилья управляет своим домом на основании принятого большинством голосов решения.
Именно ТСЖ будет решать, нужен ли в доме консьерж, как будут выглядеть вестибюли, коридоры, лестничные клетки. Именно ТСЖ распоряжается помещениями общего пользования, и жильцы сами могут решить, что делать с подвалом и чердаком их дома. А закрепление за ТСЖ прилегающей территории позволит, например, устроить парковку или детскую площадку – все также по выбору жильцов!
ТСЖ может инициировать строительство дополнительных помещений и в дальнейшем извлекать из этого вполне приличный доход. Например, получив соответствующее разрешение, можно пристроить к жилому дому помещение под магазин, кафе, прачечную… Арендные платежи могут покрыть значительную часть общих расходов.
Но самое главное и понятное — это значительнейшая экономия, которую (при правильной организации дела) почувствуют жильцы. Все платежи будут аккумулироваться на расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, расходоваться только на эксплуатацию и содержание одного конкретного и любимого дома. Прозрачность бюджета — это привилегия, которой лишены жители муниципальных домов. Здесь нет посредников! Именно посредники «кушают» очень приличную долю наших расходов на ЖКХ, и это также общеизвестно.
10 процентов от общего количества домов в городе должны быть управляемы товариществом собственников. Такую задачу ставит перед нами государственная реформа ЖКХ. В Томске мы как раз на половине пути: у нас жители 450 домов (5% от общего числа) выбрали ТСЖ как форму управления. Почему так мало? Что нужно сделать для того, чтобы жильцы почувствовали преимущества ТСЖ перед другими формами управления домом (например, управляющей компанией)? И как добиться наилучшего результата?
За ответами я отправилась к председателю практически идеального ТСЖ в нашем городе на улицу Яковлева, 12. Виктор Карельский возглавляет ТСЖ «Северянин-2» пять лет.
Дом образцового содержания
Этот дом и придворовая территория – рекордсмены по количеству дипломов и наград. Летом тут разворачиваются выставки-ярмарки садово-огородных достижений, в теплое время года нередко можно слышать звуки аккордеона – танцуют те, кому за… Председатель устраивает лекции для желающих послушать разумное, доброе, вечное. Для детей – свои конкурсы. Здесь цветут клумбы во дворе (три машины перегноя привезены специально для клумбных нужд), горят все лампочки в подъездах и во вне, и даже, кажется, беспризорные собаки не заглядывают в этот уютный дворик. Одним словом, дом образцового содержания — было такое определение прежде. Дому 25 лет, и, как уверяет Виктор Яковлевич, в прекрасной «физической форме» — стоит на томской земле надежно и крепко.
У Карельского есть одно интересное изречение, которое он любит повторять: «Наемная армия хорошо воюет только в мирное время. А во время войны свои солдаты нужны. Свои!»
В боевой готовности
Отрасль жилищно-коммунального хозяйства в нашей стране, по этому образному выражению, сродни фронтовой жизни. Всегда следует быть в полной боевой готовности.
Не доверять никому управлять своим имуществом. «Свои должны быть солдаты» — председатель, бухгалтер, электрик и сантехник.
Каждое утро Виктор Яковлевич спускается в свой «офис» на первом этаже и просматривает запись восьми видеокамер, установленных снаружи подъездов и сразу при входе. Камеры бесстрастно фиксируют входящих и выходящих. Кто-то бросил окурок в подъезде, кто-то пришел очень сильно нетрезвым. А вот хулиган из квартиры №… пнул колесо автомобиля, стоящего во дворе. Взвилась сигнализация. Глубокая ночь, люди отдыхают… Всех своих жителей (более 500 человек) председатель знает в лицо, поэтому санкции следуют незамедлительно. Это могут быть соседские увещевания или же визит участкового в особо жестких случаях. Если нахулиганили подростки (разбили бутылку, испачкали краской стены), ликвидировать последствия будут либо они сами, либо их родители.
С чего начать?
Разбираемся вместе с Карельским, с чего же начать жильцам, если они хотят организовать у себя ТСЖ? Первым делом найти трех активных людей. Они обязательно найдутся, надо только бросить клич. Желательно, чтобы председатель при этом имел жизненный опыт, техническое образование и незапятнанную репутацию. Ну а дальше – дорога в районную администрацию, в отдел по работе с ТСЖ. Государственная поддержка для начала весьма значительна: помогут с оформлением печати, оплатят государственную пошлину за открытие счета и регистрацию юридического лица. Ежемесячно председателей приглашают на учебу.
Виктору Яковлевичу чуть за шестьдесят. Уже будучи председателем, он окончил курсы компьютерной грамотности, и это ой как помогает ему в работе! Компьютеризация, современная организация труда дает цивилизованную оперативность.
Следующее правило идеального ТСЖ таково: жители должны знать, что все перечисленные ими на счет товарищества деньги расходуются точно по назначению, без лукавства и воровства! Тогда люди будут платить также верно и со всей ответственностью. Однажды председатель отремонтировал крышу своего шестиподъездного дома за 80 тысяч рублей. Смешные деньги! Поступил сообразно реалиям сегодняшнего дня. А на дворе – капитализм, который, как известно, предусматривает здоровую конкуренцию. В своем кабинете собрал сразу трех подрядчиков. «Вот есть такая сумма», — провозгласил. Один сразу поднялся и ушел. Мало показалось. Второй подумал и решил согласиться, но часть денег потребовал вперед. Но у Виктора Яковлевича правило существует: вперед денег не дает никогда. Недоверчивый он. И второй ушел. А третий… остался. И выполнил весь объем работ. Есть еще пример удачной финансово-хозяйственной операции: нужно было заменить 300 метров тепломагистрали. Иначе бы зиму не перезимовали. Составили смету, жильцы собрали 700 тысяч рублей (согласно этой смете), правление купило необходимые материалы, была нанята бригада рабочих, которая… выполнила весь объем работ за 300 тысяч рублей. Блестящий образец экономии собственных средств! Разве бы посредник (управляющая компания, например) озаботился тем, как оставить побольше денег в карманах у жильцов?
Исходя из этого, и цены в жировках у жителей дома по улице Яковлева, 12, заставляют трепетать слабонервных: трехкомнатная квартира площадью 70 квадратных метров вместе с оплатой потребления холодной воды, горячего водоснабжения и отопления (без оплаты электроэнергии) обходится хозяину в 1170 рублей. Для сравнения: в квартире такой же площади, управляемой УК, только отопление стоит свыше тысячи! А содержание жилья, а лифты, а вывоз мусора?! В ТСЖ «Северянин-2» содержание жилья – 6 рублей за квадратный метр (на следующий год останется без изменения), расходы на ремонт – 4 рубля за квадратный метр.
Идем в подвалы
…Очередное правило Виктора Яковлевича звучит, на первый взгляд, эпатирующе: «Лицо председателя – это подвалы дома». Сантехник получил указание установить выключатели сразу у входа, на расстоянии вытянутой руки и получил ведро фосфоресцирующей краски: крупно пронумеровать вентили всех квартир, расположенных на первом этаже. В случае аварии – сразу сюда! Очень неглупое правило действует и по отношению к ключам. Дублеры-ключи от подвалов хранятся у старших по подъезду и у старейших ветеранов, которые никогда никуда не уезжают и всегда дома. В этом доме все знают номера мобильных телефонов своих соседей на этаже сверху. Догадайтесь, для чего? Вдруг потоп, а соседи отсутствуют дома. Тогда можно просто позвонить им.
«Простые вещи лежат на поверхности, — любит повторять Виктор Яковлевич. — Председатель должен ходить, наблюдать и думать». В основе идеального ТСЖ, думается, лежит хозяйский взгляд, когда собственник бережет свое добро. По-кулацки, если угодно, здраво, расчетливо, по-настоящему. Пора экономить. Время к этому обязывает.
Председатель Карельский нередко выступает с лекциями о собственном опыте. Им подготовлен диск, где собрана наиболее полная информация о том, как начать и построить правильное, грамотное товарищество собственников жилья. Диск он раздает бесплатно. Так что желающие могут обращаться по указанному адресу.
Последние три года в августе жители дома по ул. Яковлева, 12, проводят «Праздник нашего двора». Благодаря спонсорской помощи администрации Октябрьского района ни один участник не уходит без подарка. Особый почет тем бабушкам, которые возделывали цветочные клумбы. На снимке — председатель ТСЖ Виктор Карельский поздравляет потомственную учительницу Ненилу Кузьминичну Тасканову.
Перед Новым годом все ребятишки дома получают презенты. В роли Деда Мороза – председатель ТСЖ.
