Помогут ли инициативы Минрегиона снизить стоимость квадратного метра?

 

Новая концепция снижения рыночной стоимости жилья обсуждается в Минрегионе. Авторы предлагают проводить так называемые голландские (на понижение) аукционы, а на торги выставлять конечную стоимость квадратного метра. Начальной ценой аукциона будет средняя рыночная стоимость жилья, определенная Минрегионом. Есть ли у этой инициативы будущее?

Разбор полетов

Татьяна Овсянникова, доктор экономических наук, профессор ТГАСУ, заведующая кафедрой «Экспертиза и управление недвижимостью»:

– Инициативы по удешевлению жилья я, безусловно, приветствую: сегодня цена жилой недвижимости неподъемна для большинства людей. Другое дело, будет ли серьезный эффект конкретно от этой идеи? В крупных промышленных городах – возможно: там, с одной стороны, строительный комплекс испытывает дефицит земельных участков, с другой – в муниципальных бюджетах есть средства на подготовку участков к аукциону. К Томску ни то, ни другое не относится… Так, по неофициальной информации, наши крупные строительные компании имеют запас земельных участков на несколько лет производственной программы. А средние и мелкие компании этим механизмом вряд ли заинтересуются – у них нет достаточного оборотного капитала, чтобы финансировать такие проекты. Раз нет интереса – нет конкурсности, то есть сама форма аукциона теряет смысл.

Но самый главный, на мой взгляд, вопрос: насколько будут прописаны условия проведения этих аукционов? В соответствии с 94-м ФЗ, в аукционах на размещение государственных заказов побеждает тот, кто предоставляет минимальную цену. Известно немало случаев, когда в результате демпинга побеждала неизвестная компания, получала аванс и испарялась. Далее – в качестве критерия предлагается стоимость 1 кв. метра жилья. Однако показатель этот очень лукавый. Если одна компания выставляет на аукцион дом с крупными квартирами, а вторая – с малогабаритными, то победит первая, потому что «квадрат» в больших квартирах априори дешевле. Получается, побеждать будут те строители, которые предлагают 200-метровые квартиры, между тем в проекте Минрегиона речь идет о жилье эконом-класса.

Другой момент – за основу берется средняя рыночная стоимость. Но как определить ее, ведь на рынке есть квартиры готовые и с черновой отделкой, в домах кирпичных и панельных, в многоквартирных домах и индивидуальное жилье? А как будет гарантироваться качество построенного жилья? Его долговечность? Энергоэффективность? Честно говоря, мне кажется, что прописать все нюансы будет невозможно.

Чистое поле

Андрей Антонов, заместитель генерального директора Томской домостроительной компании:

– Если относиться к инициативе Минрегиона отвлеченно, то мы были бы только рады ее реализации. Ведь если бы на аукцион выставляли земельные участки с уже готовой инженерной инфраструктурой, это сэкономило бы нам и время, и средства. Кстати, в себестоимости квадратного метра подключение к коммуникациям составляет как раз 20–25% – сумму, на которую власти хотят понизить цены на жилье эконом-класса.

Но на деле возникает много вопросов. Уже сегодня в соответствии с действующим Градостроительным кодексом муниципалитет может выставлять на аукцион земельные участки под застройку, но они не могут быть, условно говоря, в чистом поле: необходима разрешительная документация, технические условия на подключение, должны отсутствовать обременения и т.д. В Томске ни об одной такой строительной площадке на данный момент мне не известно. То есть предлагать на аукцион нечего, следовательно, и о реализации инициативы Минрегиона в ближайшее время не может идти речи, ведь подготовка инфраструктуры, документации занимает не один месяц. Это во-первых. Во-вторых, на подготовку участков к продаже помимо времени нужны немалые средства, в городском бюджете их нет. У кого-то придется отнимать?..