Эксперты Бюро оценки «ТОККО» – о результатах мониторинга рынка жилья Томска за 2009 год

 

Кризис: до и после…

Наибольший подъем рынок недвижимости переживал в конце 2007-го – первой половине 2008 года: предложение не в полной мере обеспечивало спрос; была широко распространена спекуляция объектами недвижимости (т.н. «инвестиционные квартиры»); существовало большое количество банковских программ кредитования для заемщиков разных групп риска; кредитовались объекты вторичного и первичного рынка. В банках фактически выстраивались очереди за кредитами, что давало возможность кредитным организациям выбирать клиентов.

Однако подъем с точки зрения активности рынка (количества сделок) и подъем с точки зрения достижения наивысшего уровня цен не совпадают по времени. Для наглядности можно посмотреть два соответствующих графика: период с наибольшим количеством сделок – это весна-лето 2007 года, а период пиковых цен – весна-лето 2008-го.

Если посмотреть на данные конца 2009 года, то становится ясно, что по уровню цен (речь идет о средней стоимости 1 кв. м условно типового жилья) к этому моменту мы вернулись к показателям весны 2007 года, а по количеству сделок – к осени 2008-го, то есть ко времени официального объявления кризиса. Однако график активности свидетельствует о том, что уменьшение количества сделок, собственно падение, началось гораздо раньше – уже с осени 2007-го.

 

График подготовлен на основании проведенных за указанный период оценок; цены предложения из СМИ в выборке не использовались. Для того чтобы единичные случаи не искажали общую ситуацию, из массива данных по оценкам жилья для ипотечных сделок за анализируемый период исключены объекты площадью менее 34 и более 85 кв. м, объекты с очень хорошей, серьезно поврежденной и черновой отделкой. Полученная таким образом выборка рассматривается в качестве условно типового жилья.

 

Особенности рынка жилья в Томске

Большинству людей известны основные факторы, определяющие стоимость жилья. Это местоположение, количество комнат, качество и состояние объекта, этаж квартиры.

 

Каждый из факторов, влияющих на цену жилья, в свою очередь подразделяется на множество характеристик, которые взаимодействуют друг с другом по принципу синергии или в обратном направлении. Например, элитное местоположение квартиры дополняется по принципу синергии элитным ремонтом, а типовой ремонт воспринимается, скорее, как обременение, которое покупатель будет устранять, то есть нести дополнительные расходы на элитную отделку. Поэтому типовой ремонт в элитной квартире может рассматриваться как фактор уменьшения стоимости: на рынке цена 1 кв. м подобного объекта будет приближена к цене квартиры с черновой отделкой. Аналогичной может быть ситуация с типовыми квартирами и элитным ремонтом в них.

 

В этой связи интересен график, показывающий динамику средней цены 1 кв. м по районам города в 2009 году.

Средняя цена 1 кв. м держится примерно на одном уровне, однако на графике хорошо видно, что в октябре-декабре это было за счет большого разрыва между максимумом в Кировском районе и минимумом в Октябрьском, а в сентябре и ноябре, наоборот, цены относительно ровные во всех районах. Естественно, поскольку анализ производился на основе собственных данных о проведенных оценках для целей ипотечного кредитования, выборки могут быть смещены в сторону определенных участков районов города, которые по цене не являются однородными. Однако уровень и колебания средней цены можно считать достоверными.

Самое большое количество сделок традиционно совершается в Октябрьском и Ленинском районах: с точки зрения стоимостных характеристик здесь располагается наиболее доступное жилье – как до, так и после кризиса. А вот структура сделок по количеству комнат в кризисный период изменилась: до кризиса преобладали однокомнатные квартиры, в период кризиса преимущественная доля приходилась на двухкомнатные.

На протяжении практически всего 2009 года за редким исключением наблюдалось традиционное соотношение цен на квартиры в зависимости от количества комнат: наиболее высока стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах, с увеличением количества комнат стоимость удельного показателя снижается. Например, в декабре 2009 года стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире составляла около 38 тыс. рублей, двухкомнатной – около 34 тысяч, трехкомнатной – около 32 тысяч.

 

Врезка в подпись под график:

График наглядно показывает, что в начале 2009 года, в период наибольшей неопределенности, практически отсутствовали сделки с квартирами в наиболее привлекательных районах – Кировском и Советском: предложения качественного и дорогостоящего жилья почти не было.

 

Особенность текущей рыночной ситуации в том, что «оценку рынком» объектов недвижимости иногда трудно назвать адекватной при сопоставлении некоторых единичных данных: по одной и той же стоимости на рынке присутствуют практически несопоставимые по местоположению и уровню качества объекты. Например, в конце февраля специалисты «ТОККО» проводили оценку двух квартир сравнимой площади и качества, заявленные суммы сделок по ним также практически совпадали, но один из объектов находился в Кировском районе, а другой – в Октябрьском. Такие факты могут свидетельствовать о том, что о стабилизации рынка говорить еще рано.

Изменения в работе участников рынка недвижимости

Кроме цен и сделок, у рынка недвижимости есть и другая важная часть – его инфраструктура. Кризис здесь также поработал. Сегодня усилились тенденции к самоорганизации участников рынка и повышению значимости их объединений.

—У оценщиков начал активно работать механизм экспертизы отчетов, который постепенно позволит выявить компании, работающие с недопустимым уровнем качества, и в дальнейшем принять в их отношении соответствующие меры. Количество проводимых экспертиз постоянно растет. В частности, по данным Томского регионального отделения Российского общества оценщиков (ТРО РОО), за 2009 год проведено свыше 20 экспертиз, а в 2008 году – менее 5. Кроме того, появился профсоюз оценщиков, который в силу особенностей законодательства имеет дополнительные возможности для влияния на рынок оценочных услуг.

—У риэлторов с точки зрения самоорганизации все сложнее, однако и в этой сфере есть изменения. В Томской палате риэлторов в конце февраля сменилось руководство – возможно, за этим последуют и реальные дела данного объединения, заметные на рынке риэлторских услуг. Кроме того, в общей массе риэлторов появились группы агентств, которые предпринимают попытки разработать и ввести на рынке некие «правила игры»: разработанная совместными усилиями договорная база, единое информационное пространство, принятие на себя обязательств работать по общим стандартам. Все это, с одной стороны, позволит сделать непростую работу риэлторов более открытой и понятной клиентам, с другой – будет способствовать повышению квалификации и престижа профессии. Кстати, в феврале 2010 года прошел конкурс риэлторов. В состав жюри, которое оценивало конкурсантов, входили представители банков, страховых компаний, ТРО РОО. Они отметили очевидный рост профессионализма сотрудников ряда выживших в кризис агентств.

Прогнозы

Дефицит жилья в Томске приводит к тому, что как в докризисное, так и в кризисное время спрос на жилье значительно превышает предложение. Именно это делает возможным и нормальным годовой прирост цен на 30–40% в период роста. Но если в период роста спрос повышает цены, то в период кризиса наблюдается такое явление, как отложенный спрос: множество людей, строивших планы по приобретению жилья, сейчас не имеют возможности сделать это и вынуждены откладывать решение жилищного вопроса. Ипотечные кредиты как основной инструмент приобретения жилья даже на пике кредитования были достаточно тяжелы, а в период кризиса условия ипотечного кредитования фактически стали запретительными (высокие ставки, большие первоначальные взносы, отсутствие кредитования строящегося жилья и т.д.). Поэтому, как только у людей появится уверенность в завтрашнем дне, как только кредитные учреждения в полной мере начнут выдавать кредиты и условия кредитования станут более приемлемыми, на рынок начнет возвращаться отложенный спрос, а вместе с ним и рост цен.