Что нам стоит дом не строить

Чем завершится процедура банкротства «Томскагростроя?»

 

Первое дело о банкротстве строительной компании, инициированное самой компанией, рассматривается в Томске. ОАО «Томскагрострой» просит признать себя банкротом: в начале июня на предприятии назначен арбитражный управляющий, введена процедура наблюдения. Компания ведет строительство дома в поселке Зональном, завершить которое по документам планировалось еще год назад…

 

Заложники недостроя

– Строительство началось в 2007 году. Я купил квартиру в феврале 2008-го: рекомендовали друзья, и сама компания, как нам казалось, неплохая, – рассказывает дольщик Дмитрий. – Цена вопроса в Зональном ниже, чем в городе. Когда я покупал, квадратный метр стоил 35 тыс. рублей, потом возрастал до 40, затем упал до 25.

Покупателей привлекло и то, что компания, в отличие от многих других, предоставляла договоры долевого участия, зарегистрированные в ТОРЦе. Сроком сдачи дома значился март 2009 года. У тех, кто заключал договоры позднее, указан уже сентябрь 2009-го.

– В какой-то момент мы начали понимать, что процесс затягивается. Но не подавали в суд, входя в положение застройщика. Было ясно, что судебные расходы только ухудшат его финансовую ситуацию, поэтому мы с пониманием относились к трудностям, к кризису и к другим обстоятельствам, – рассказывает Наталия, одна из дольщиков.

В дальнейшем понимание перешло в шантаж. Как рассказывают покупатели, руководство компании заявило: мол, будете «рыпаться», обанкротим фирму и вообще ничего не получите. Впрочем, несколько жильцов все же подали в суд на получение неустойки. За затянутые сроки суд насчитал пеню около 200 тыс. рублей. Но деньги «Томскагрострой» не выплатил.

– Сейчас на счетах компании нет денег. Кроме того, долги – около 50 млн, – продолжает Наталия. – В доме проданы все, кроме одной, квартиры. Куда ушли деньги? Ведь согласно закону, деньги дольщиков – целевые средства.

Директор «Томскагростроя» Вячеслав Карнаухов не смог внятно объяснить «ТВ» то, как компания дошла до такого плачевного состояния: за время строительства дома в Зональном в «Томскагрострое» сменилось три директора, и каждый из них заявлял, мол, «сын за отца не в ответе» и давал обещания вывести компанию из состояния кризиса.

 

Банкротство с благими намерениями?

Сейчас дом готов на 95 процентов. Осталось сделать откосы, уложить плитку в подъездах, а главное – провести водоснабжение и электроэнергию. На эти нужды, по информации застройщика, потребуется 6 млн. рублей.

В случае если «Томскагрострой» признают-таки банкротом, недостроенное жилье, вероятней всего, войдет в конкурсную массу и уйдет с молотка. Причем дольщики получат деньги последними, по закону они – кредиторы третьей очереди. К первой и второй относятся задолженность по зарплате, долги в Пенсионный фонд, налоговые органы и т.д.

В суде дольщикам советуют как можно быстрее заявить о своих материальных требованиях. Но застройщик утверждает, что делать это ни в коем случае не надо.

– На банкротство мы пошли как раз для того, чтобы сдать дом, – заявил Вячеслав Карнаухов. – В данный момент у нас заблокированы счета, наложен арест на имущество. Как только арест снимут, мы продадим то, что осталось – железнодорожный тупик, еще одну квартиру и помещение под магазин. Дом будем доделывать на эти деньги. Сдать планируем к сентябрю.

В то, что именно так все и выйдет, большинство дольщиков верят с трудом. Говорят, продать квартиру и офис, учитывая репутацию этого дома, непросто. А с одного тупика денег не хватит.

– Компания продолжает готовиться к банкротству, а мы продолжаем готовиться остаться без единственного жилья, – резюмируют дольщики.

Назначенный судом арбитражный управляющий общаться с журналистами отказалась, заявив, что «шумихой делу не поможешь». Однако, рассуждая логически, доля здравого смысла в действиях застройщика есть. На момент рассмотрения дела в арбитражном суде компания фактически не могла распоряжаться собственным имуществом и предпринять активные действия для получения средств. С другой стороны, не секрет, что сейчас банкротство в России – это законная возможность уйти от своих долгов. По какому из путей идет руководство «Томскагростроя» – вопрос открытый.

– На моей памяти нет ни одного случая, чтобы строительная компания начинала процедуру банкротства с целью выполнить свои обязательства. Если вдруг это случится, история будет уникальной. Хотя лично я в такой исход слабо верю, – считает Юрий Федораев, руководитель общественной организации «За крышу над головой». – Чтобы успокоить дольщиков, им можно наобещать что угодно. На основании чего верить людям, которые подводили столько раз?

 

Открытый финал

По словам Федораева, за одни лишь угрозы банкротства в других странах предпринимателя можно посадить за решетку, а для дольщиков сейчас основная «ниточка» – создать ЖСК и забрать дом себе:

– Понятно, если заберут, то доделывать будут сами. То есть нужно будет найти недостающие деньги. Решать, конечно, самим жильцам. Но, по моему мнению, вопрос стоит так – либо потерять 95%, либо отыскать 5%.

(Кстати, несколько подобных случаев Томск уже знает. Дольщики одного из домов компании «Строймонтаж-М» забрали свой недоделанный дом, чтобы найти себе другого подрядчика. Сейчас в суде рассматривается кассационная жалоба компании «Монолит»: ее клиенты пытаются отстоять свое право на почти готовый дом, чтобы достраивать его самостоятельно).

Между тем строительные работы на объекте в Зональном хоть и медленно, но действительно ведутся. Как рассказали «ТВ» строители, весь физический объем работ должен быть закончен к середине июля – для этого есть и указания руководства, и средства. Открытым остается вопрос с коммуникациями.

 

Дом под контролем

Финансовые трудности сейчас испытывают почти все компании, и многие из них числятся в должниках по срокам.

– В отношении нашего застройщика тоже была введена процедура банкротства – в суд подали подрядчики. Но в итоге компанию банкротом не признали, – рассказывает Андрей Сидоров, дольщик компании «СУ-21». – Насколько нам известно, застройщик подписал мировое соглашение с кредиторами. До конца 2010 года он обязуется рассчитаться с долгами. Заметьте, не достроить дом, который должен быть сдан еще полтора года назад, а рассчитаться со своими долгами. Дом как стоял, так и стоит – 4 этажа из 9.

– Сроки переносятся каждый месяц – у меня есть бумаги, где дом обещают сдать в октябре, в ноябре, в декабре. На заявление в ОБЭП застройщик дал показания, что работы закончатся в марте 2010 года, – рассказывает Алексей Маркус, дольщик компании «РИФ». – А люди живут в съемных квартирах, выплачивают огромные ипотеки.

В желании отстоять свои деньги и квартиры, дольщики стучатся во все двери, пишут письма в городскую и областную администрации, и даже в приемную президента. В итоге «Белый дом» вынужден постоянно и в пресловутом «ручном режиме» заниматься проблемой недостроя.

– Мы делаем всё возможное, чтобы помочь дольщикам в рамках, установленных законом. В 2009 году областной администрацией был создан комитет контроля и надзора в области долевого строительства, – рассказывает Виктор Анохин, председатель комитета. – Работа идет серьезная и планомерная. Еженедельно мы объезжаем все проблемные адреса, контролируем застройщиков физически, прямо на объекте проводим совещания – какие есть сложности, что необходимо сделать.

Словом, как говорят в обладминистрации, по каждому из домов ведется персональная работа: в меру своих возможностей власть помогает компаниям оформить документы, достигнуть договоренностей с банками, подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями.

– Таких дольщиков, которые сейчас однозначно остались и без квартиры, и без денег в Томске нет, – резюмирует Виктор Анохин. – А у «Томскагростроя» есть полгода на процедуру оздоровления. Я разговаривал с внешним управляющим и руководителем организации: они заявили, что примут меры к тому, чтобы рассчитаться с должниками и достроить дом. Заявили, что у них есть план. А мы будем держать дом под контролем.

 

Долевая надежда

Изменить ситуацию может детальная проработка вопроса на уровне федерального законодательства

В последние годы проблема обманутых дольщиков – одна из самых болезненных. По подсчетам экспертов, объем «недостроя» на рынке жилья достигает 60 млн кв. м.

Дольщики объединяются в движения, подают в суды, проводят митинги, а недавно в Интернете появилась первая социальная сеть друзей по несчастью – однодольщики.ру. Жители порядка 70 городов констатируют: в ожидании своих квартир люди дошли до грани. Изменить ситуацию может лишь детальная проработка вопроса на уровне федерального законодательства.

– Главное, что упустил закон, – отсутствие залогового имущества руководителей строительных компаний либо страхового фонда у дольщиков. Если бы это было предусмотрено, достройка была бы гарантирована, – говорит Виктор Анохин, председатель комитета контроля и надзора в области долевого строительства.

Сегодня все отношения между застройщиком и дольщиками регламентирует 214-ФЗ. Но, как это часто бывает, реальную ситуацию закон отражает с большим трудом. Самый яркий пример – заключение договоров. По закону участие в долевом строительстве может заключаться лишь на основании договора долевого строительства. По факту с гражданами подписывают договоры займа, уступки, цессии, предварительной купли-продажи…

– Грубо говоря, половина людей, которые считают себя дольщиками, юридически ими не являются, – поясняет Анохин. – Что обеспечивает статус дольщика? Во-первых, по сравнению с остальными эта категория наиболее защищена законом. Во-вторых, у дольщиков хотя бы есть земля под домом – по закону она находится у них в залоге при регистрации договора в федеральной регистрационной службе.

Еще один пробел законодательства – фактическая невозможность контролировать целевое использование средств дольщиков. Несмотря на то, что застройщик обязан представлять в контролирующий орган ежеквартальную финансовую отчетность, инструментов фактического контроля нет.

– Есть закон, что деньги должны тратиться на осуществление данной стройки. Это и есть целевое использование средств. Но надо понимать, что дома строятся не из денег, – продолжает Анохин. – Нужны кирпичи, цемент, шифер и так далее. Их закупили – всё в порядке. А на какую стройку отвезли? Как проверить, куда КамАЗ уехал?

Частично эти недочеты учтены в новом законе «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства», принятом в начале июня Госдумой РФ. Поправки внесены сразу в несколько действующих законов: о долевом строительстве, о госрегистрации сделок с недвижимостью, об ипотеке, о банкротстве и в Налоговый кодекс. Прежде всего, они обязывают застройщиков заключать только договоры долевого участия в строительстве и предусматривают штрафы за несоблюдение (для должностных лиц – 20–50 тыс. рублей, для юридических – 0,5–1 млн).

Также закон расширяет число лиц, имеющих право на строительство с привлечением средств граждан. В понятие «застройщик» теперь включаются юридические лица, имеющие земельные участки не только на праве аренды, но и в субаренде. Сокращается перечень документов и срок регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных не с первым участником долевого строительства. При банкротстве право приоритетного выкупа дома теперь принадлежит субъектам РФ.

В общем, цель закона – предотвратить появление обманутых дольщиков в будущем. Правда, в Томске сейчас предотвращать нечего. В этом году ни одна из строительных компаний не подала декларацию о начале многоэтажного долевого строительства.

 

Дом в п. Зональная Станция готов на 95 процентов. В случае если «Томскагрострой» признают банкротом, недостроенное жилье, вероятней всего, войдет в конкурсную массу и уйдет с молотка. «На банкротство мы пошли как раз для того, чтобы сдать дом», – заверяют застройщики. Но в это большинство дольщиков верит уже с трудом

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

10 + 11 =