Бюро оценки «ТОККО» представляет мониторинг рынка жилой недвижимости Томска за 2010 год

2010 год нельзя назвать богатым на события рынка недвижимости, да и особых ожиданий не имелось. В первой половине года Центральный банк активно снижал ставку рефинансирования, в итоге с июня она держится на минимальном уровне 7,75%. Однако очевидная цель – рост объемов кредитования (в первую очередь ипотечного), так и не была достигнута. В течение года банки наращивали свою кредитную активность, сокращая ставки, смягчая условия, кредитуя новые сектора (например, первичное жилье), возвращались на рынок совсем с него ушедшие. Однако как в целом по России, так и в Томске на рынок недвижимости это большого влияния не оказало – ценовой параметр с лета 2009 года стабильно держится приблизительно на уровне середины 2007 года. С другой стороны, очевидно, что эти меры удержали рынок от дальнейшего падения.

Следует отметить, что в конце 2010 года по сравнению с его началом оценка объектов недвижимости со стороны продавцов стала более адекватной, цена на объекты логично варьируется в зависимости от местоположения, качества отделки и других параметров, что свидетельствует о признании владельцами недвижимости факта безвозвратного снижения цен.  

 

Рис. 1. Динамика средней цены 1 кв. м жилья и активность рынка за период с января 2007 года по декабрь 2010 года

Период приблизительно с июля 2007 года по апрель 2008 года можно назвать периодом инерционного движения, когда активность рынка совершила разворот, а ценовой график продолжал показывать рост. Период с апреля по сентябрь 2008 года – пиковый по ценовому параметру – можно назвать периодом осознания ситуации с попытками возврата к исторической динамике. Период с сентября 2008 года по февраль 2009 года – период реакции на изменение ситуации и резкого падения цен. С февраля 2009 года идет выравнивание ситуации. Пока можно назвать это периодом неопределенности, когда критическая масса для сдвига рынка не сформировалась.

Несмотря на трехкратное снижение числа сделок с недвижимостью по сравнению с докризисным (июль 2007 года – июль 2008 года), снижение средней стоимости 1 кв. м составило 30% от пиковых цен. Средняя цена 1 кв. м жилой недвижимости по Томску в декабре 2010 года составила около 36 800 рублей – это уровень II квартала 2007 года.

В отношении средней цены 1 кв. м вновь наблюдается коррекция, дифференциации в зависимости от районов города практически нет, что связано прежде всего с самими объектами купли-продажи: сделки по элитной недвижимости практически отсутствуют, спрос наблюдается только на объекты ценовых категорий средней и ниже среднего. Недвижимость однозначно перестала быть объектом инвестиционных вложений.

  

Рис. 2. Динамика средней цены 1 кв. м по районам города

В декабре 2010 года стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры составляла в среднем около 37 400 рублей, двухкомнатной – около 35 200 рублей, трехкомнатной – около 39 700. Таким образом, на рынке не в полной мере прослеживается традиционная дифференциация стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие – однокомнатные, наиболее дешевые – трехкомнатные. По итогам 2010 года стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры в декабре по отношению к январю снизилась на 7%, двухкомнатной – увеличилась на 2%.

Наибольшей популярностью у покупателей в декабре 2010 года пользовался Ленинский район, а по количеству комнат больше всего ипотечных сделок было с двухкомнатными квартирами.  

Индивидуальное жилищное строительство неоднократно ставилось в приоритет развития жилищной сферы России и ее регионов. В пригороде Томскa на начало 2011 года в разной степени освоения ведется развитие 10 коттеджных поселков. Их проектирование и начало строительства пришлось на 2007–2008 годы, период наивысшего роста цен на недвижимость в России и Томске. Однако с развитием финансового кризиса ситуация на рынке пригородной недвижимости сильно изменилась. Сегодня усредненная стоимость земли в сравнительно удаленных от центра поселках составляет 230–300 рублей за 1 кв. м, в ближайших – до 450–800 рублей и во многом определяется наличием коммуникаций. Сегодня именно инженерные коммуникации, точнее, их отсутствие и высокая стоимость подведения – наиболее проблемный вопрос развития загородной индивидуальной недвижимости. А кроме этого, актуален вопрос социальной инфраструктуры: магазины, школы, детсады, которые в новых поселках просто отсутствуют.

С середины 2008 года спрос на объекты загородной недвижимости неуклонно падает. Стоимость готового дома на начало 2011 года составляет в среднем 42 тыс. рублей за 1 кв. м. И при площади 200–250 кв. м цена владения составляет от 8 до 11 млн рублей, что не вызывает сегодня никакого интереса у потенциальных покупателей, не имеющих возможности оплатить эту сумму ни сразу, ни в кредит.

Однако в последние месяцы продажи загородной недвижимости немного поднялись, и можно констатировать, что низшая точка пройдена. Но все сегодняшние продажи сосредоточены на объектах стоимостью не более 4 млн рублей. Поэтому продажи новых и элитных загородных объектов просто стоят – большое количество предложений не находит своих покупателей.

В целом оживление рынка жилья, начавшееся в октябре 2009 года, наблюдалось к концу года, а затем весной 2010 года. Такая волнообразная динамика говорит о том, что сложившихся условий недостаточно, чтобы подтолкнуть цены на недвижимость к заметному и устойчивому росту. Несмотря на общую заинтересованность строителей, риелторов и банкиров в росте числа сделок и цен, реакция со стороны покупателей очень осторожная, в результате чего платежеспособный спрос на жилье остается на довольно низком уровне.

Реклама