Петр Сорокин
Генеральный директор Томской домостроительной компании о текущей ситуации на жилищном рынке и планах развития предприятия
Что происходит на рынке жилья в Томске? Каковы перспективы строительной отрасли области? Как должен развиваться город и в каком направлении движется крупнейшая строительная компания региона? Эти и другие вопросы наш корреспондент обсудил вместе с одним из лучших в Томской области экспертов в строительной сфере – депутатом Законодательной думы Томской области генеральным директором ОАО «ТДСК» Александром Шпетером.
– Александр Карлович, недавно вы приняли участие во всероссийском совещании по развитию жилищного строительства. Как вы оцениваете меры по улучшению делового климата в строительной сфере, которые были заявлены на этом совещании?
– Действительно, это было большое, знаковое совещание, которое вел министр регионального развития и в котором участвовали представители практически всех регионов страны.
Разговор шел о перспективах развития жилищного строительства. В первую очередь о выполнении шестисотого указа президента страны по обеспечению населения комфортным и доступным жильем.
Было констатировано, что строительная отрасль по жилью чуточку растет, прирастает. При плане 2012 года 63 млн кв. м было сдано 64 млн. И сейчас по итогам первых месяцев этого года тоже есть некоторый рост.
Однако эти цифры значительно меньше ключевого рыночного индикатора: в год на одного человека должен строиться один квадратный метр жилья. Большинство экспертов сходятся в том, что при достижении такого показателя обеспечивается баланс спроса и предложения на рынке жилья и наступает по-настоящему рыночная ситуация. Пока же у нас считается, что спрос превышает предложение. Министр вместе с коллегами искал ответы на вопрос о том, каким образом таких показателей достичь.
Ответ сформулирован такой: государство готово оказать поддержку институтам развития. К таким институтам министр отнес Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства и Фонд содействия реформированию ЖКХ – организации, созданные с участием государства. Им государство и собирается помогать.
К сожалению, ответа на вопрос, как будет стимулироваться развитие строительных предприятий и организаций, не появилось.
– А каково ваше отношение к создаваемой всероссийской ассоциации застройщиков?
– Действительно, вторым вопросом, который решался на всероссийском совещании, было создание ассоциации застройщиков. Вообще, необходимость в этом есть. Застройщики – это такой слой, который только появился в рыночной экономике. Так, в Градостроительный кодекс этот термин введен совсем недавно.
Между тем застройщик, или по-другому девелопер, тот, кто организует реализацию строительных проектов, – фигура необходимая. При правильном подходе организация по типу ассоциации застройщиков будет полезной.
Однако в стране много общественных организаций, которые трудятся, как всем кажется, вокруг строительства. Это, например, различные союзы строителей или такие мощные структуры, как саморегулируемые организации. Все это дает основу для большого количества нового вида чиновников, позволяет им искать себя во всех этих новых делах, отрабатывать регламенты и так далее… Но пароход на месте.
Мы посчитали, что пока воздержимся от вступления в новую ассоциацию, посмотрим, будет ли это что-нибудь реальное. А если будет, мы готовы в нее войти.
– Еще одним интересным мероприятием было совещание с участием Германа Грефа.
– Да, наша компания является клиентом Сбербанка, и я как гендиректор ТДСК был приглашен в июле в Новосибирск на совещание, которое проводил президент Сбербанка Герман Греф. Само по себе это совещание было знаковое. Впервые я от руководителя такого крупного банка – а это один из крупнейших банков не только России, но и Европы – услышал совершенно новую позицию.
Свое выступление Греф начал со слов о том, что мы, клиенты банка, есть его кормильцы. Что не будет нас, не будет и банка. Что банк готов выслушивать наши потребности и предложения в первую очередь.
Я считаю, что это абсолютно правильная позиция. Это безальтернативная постановка вопроса в нормальной рыночной экономике. Как для нас главным является потребитель, покупатель. Мы готовы его спрашивать, что ему надо, идти максимально навстречу, таким же образом и банк должен разговаривать с клиентом.
Я сделал вывод на этом совещании: что-то все-таки происходит у нас в реформировании, в правильном понимании работы финансовых институтов.
– Каково состояние строительной отрасли в Томске на сегодняшний день? Что сейчас и что будет дальше?
– Если сравнивать ситуацию с периодом расцвета, когда в Томске работали такие гиганты, как «Химстрой» и «Главтомскстрой», то сегодня можно говорить лишь об остатках отрасли. 2008 год только усугубил ситуацию. Сейчас мы начинаем пожинать плоды этого.
Что будет дальше… Дальше будет продолжаться очень напряженная конкурентная борьба. И сейчас все мы, в том числе Томская домостроительная компания, работаем, несмотря на то что кто-то нас называет монополистами, в условиях жесткой конкурентной борьбы.
Сразу хочу сказать, кто наш главный противник, главный конкурент. Это не какая-то организация, а вторичный рынок, то есть перепродажа нами же построенного жилья.
Посмотрите, какое количество сделок по квартирам происходит в Томске: в течение года примерно 25 тыс. Томская домостроительная компания строит в год около 5 тыс. квартир, из них в Томске примерно 3 тыс.
Из этого видно, что мы балансируем чуть за гранью 10% от количества сделок. И мы не оказываем, как тут некоторые считают, определяющего влияния на рынок. Конечно, нас ощущают. Но не мы определяем ценовую ситуацию на рынке. Наоборот, мы фиксируем, что есть группы людей, которые покупают у нас квартиры, удерживают их и потом продают по более высоким ценам.
Сегодня главный фактор конкурентной борьбы – это качество. Качество – это то, что нужно людям. Если ты не знаешь, что нужно людям, тебя не должно быть на рынке. Мы в нашей компании специально занимаемся мониторингом ситуации. Изучаем, смотрим, спрашиваем, анализируем и строим то, что люди купят.
– В СМИ прозвучало, что ТДСК готова вложить в развитие Томска 50 млрд рублей. Как вы прокомментируете эту информацию?
– Во-первых, хочу сказать, что вы выхватили эти 50 млрд из контекста. Мы говорили о том, что видим возможность построить в городе еще как минимум 1 млн кв. м жилья. Если помножить 1 млн на 50 тыс. рублей, а это прогнозная стоимость квадратного метра, то мы и получим 50 млрд. При этом 10% – это расходы на строительство инженерных коммуникаций. Примерно такая пропорция.
Никто не говорит о том, что мы, как волшебники, вытащим откуда-то 50 млрд и вложимся. Нет, не так легкомысленно.
Мы видим направление развития города. И считаем, что Томск уникален в том смысле, что это один из немногих городов России, где идет прирост численности населения. Миграционный поток связан в первую очередь со студенчеством, с ростом внимания к нашим университетам. Вообще, Томск – считается достаточно привлекательным регионом. Это одно. А второе – из сибирских городов Томск – один из самых старых. В нем много ветхих и аварийных зданий. Надо обновлять то, что есть.
Мы готовы, видя перспективы развития города, вложить такие средства. Если их сконцентрировать в некое единое направление, то на эти деньги можно решить практически все проблемы инженерной инфраструктуры города. А проблему ветхих сетей решать надо.
Дело не в том, чтобы наверху выдавливать эти деньги на реконструкцию инженерных сетей города, это неконструктивно. Речь идет об инвестициях со стороны тех, кто развивает город и готов часть этих средств потратить в том числе и на инженерную инфраструктуру. Хотя, между прочим, по Градостроительному кодексу это задача властей.
Мы практически предложили новый подход. Не ходите и не просите ни у кого. Давайте разработаем программу развития – и деньги найдутся на месте.
– Как развиваются проекты компании в других городах Сибири?
– В Кемерове мы работаем уже больше десяти лет. У нас там есть партнер – Сибирский деловой союз, одна из крупнейших угольных компаний Кузбасса. В Кемерове мы застраиваем два микрорайона одновременно. В этом году в соседнем регионе ТДСК введет около 40 тыс. кв. м жилья. Это почти 10% от того, что мы построим.
В Новосибирске мы работаем тоже давно. Может быть, на пару лет поменьше. И также есть партнер, с которым строим тоже довольно много. Там ориентировочная цифра от 20 до 25 тыс. «квадратов» в год.
Несколько лет назад была поставлена задача перейти от работы на подряде, как мы работаем в Кемерове и Новосибирске, к работе в качестве застройщика. В Новосибирске мы эту задачу решили. В прошлом году приобрели на аукционе участок площадью семь гектаров. Разработали проект и сегодня работаем. Так что новосибирское направление является очень перспективным для нас.
– Продвижение компании во вне должно сопровождаться внутренним развитием. Какие планы в этом отношении у ТДСК?
– Надо понимать, что же, собственно говоря, является ключом к победе в конкурентной борьбе. Это, конечно, качество. Качество всего того, что делаешь. А чтобы качество было, нужна индустриализация. Нужны современные машины, оборудование, технологии.
Сама по себе технология, которая была основой создания домостроительного комбината, а потом компании, до сих пор является актуальной. Это крупные панели, индустриальное производство в заводских условиях, которое гарантирует качество, прочность, устойчивость, долговечность. Один вопрос – на морозе там что-то делать с кирпичами, а второй вопрос – вот здесь на заводе производить, когда есть система контроля.
Кто-то считает, что эта технология не может развиваться дальше. Но мы проповедуем другую идею. Мы считаем, что все можно улучшать и совершенствовать. И мы нашли единомышленников в Германии – компанию, которая двигается в развитии оборудования, близкого нам. Они разработали целый класс машин и механизмов с учетом всех информационных технологий и новинок.
Года три назад на международном форуме в Санкт-Петербурге мы встретились, договорились о сотрудничестве и позже заключили договор. Они запроектировали и поставили нам уже две технологические линии по производству сборного железобетона.
Эти две линии по своим масштабам и количеству оборудования значительно меньше традиционных наших линий. Но объем производства практически такой же, как на нашем основном заводе. Два пролета новых линий дают почти столько же продукции, как и десять пролетов старых. Производительность вырастает в разы. Качество – гарантированное, высокая механизация и автоматизация. И самое главное для нас – возможность гибкого производства, гибкой технологии для выпуска различных панелей.
Четвертый пролет запущен в работу. Вы видите дома из новых изделий, видите новые фасады. А пятый пролет сейчас в завершающей стадии. Я думаю, скоро разрежем там ленточку. Вообще, надо сказать, что это новый технологический уклад.
Наше старое производство работает только потому, что мы сами его модернизировали, довели до ума, реконструировали. Старый завод у нас работает как часы, круглые сутки. И мы приближаемся к тому, что новое производство будет работать так же четко, увеличив мощность нашего предприятия практически в два раза.
В целом у нас есть стратегия развития компании на ближайшие пять лет. Суть ее состоит в увеличении объемов производства в два раза. Мы, осуществляя эту стратегию, подготовили индустриальную основу.
Сейчас просматриваем проекты всех соседних городов, где мы могли бы реализовать свои устремления. Томск, естественно, в первую очередь. Мы будем участвовать в реализации северного проекта, если он будет. Мы сами двигаемся в направлении юга города, там практически закончен проект планировки. Есть предложения по продвижению дальше на восток.
Мы считаем, что план совершенно реалистичный. Знаем, что конкурентная борьба усиливается, и не питаем по этому поводу никаких иллюзий. Мы рассматриваем свое будущее сами и координируем вектор нашего развития с вектором города и области.
– Александр Карлович, планы, которые ставит перед собой Томская домостроительная компания, серьезные. Однако такое долговременное планирование далеко не всегда характерно для нашего бизнеса. Уверены, что намеченное будет реализовано?
– Я считаю, лучше не будем загадывать. Предлагаю встретиться года через три в этом кабинете и обсудить промежуточные результаты.
– Договорились.