Этим летом томские риелторы не зафиксировали спада спроса (и, как следствие, стабилизации или снижения цен) на рынке жилой недвижимости, который был характерен для межсезонья докризисного периода. Эксперты «Томских новостей» отмечают: плавный рост стоимости квартир продолжается с прошлого сентября и, по всей видимости, по итогам 2012 года существенно превысит инфляцию.
Живее всех живых
До кризиса 2008 года лето всегда считалось мертвым сезоном: активность сделок на рынке жилья снижалась примерно на треть, соответственно, происходил некоторый откат по цене объектов.
– Ни в этом, ни 2011-м, ни в 2010 году (с тех пор как наметился выход из кризиса) мы ни разу не фиксировали снижение цен на объекты недвижимости, – говорит Наталия Быкова, руководитель агентства недвижимости «Лагуна», член правления Лиги профессиональных риелторов Томска. – Плавный рост продолжается в течение всего года. На какие-то виды объектов – 1–1,5% в месяц, на некоторые – и до 5%. Больше всего востребованы квартиры в домах, либо только что сданных, либо относительно новых, не старше 10–15 лет. Это закономерно: около 40% сделок проходит с привлечением ипотечных кредитов на 15–20 лет, и люди стремятся купить квартиры в более новых домах, чтобы столь долгосрочное вложение имело смысл. Хотя, как ни парадоксально, в 2012 году больше всего подорожали однокомнатные хрущевки в Кировском районе: район традиционно востребован у покупателей, а новых домов там очень мало. На сегодняшний день квартира площадью30 кв. мстоит 1,6–1,65 млн рублей. На Каштаке такую же хрущевку можно купить за 1,3–1,35 млн, в Советском районе – за 1,55 млн.
Купи меня!
– Для роста цен, наблюдающегося последний год, есть несколько причин, – рассказывает Дмитрий Хлопцов, директор бюро оценки «ТОККО», председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков, доктор экономических наук. – Первая – с сентября 2011 года банки начали активно реализовывать ипотечные программы по сниженным процентным ставкам, в Томске открылось несколько новых филиалов федеральных банков. Потенциальные заемщики попали под мощный прессинг финансовой системы: ипотека им буквально навязывалась.
Почва была благодатной: кризис отступил, оживилось строительство, в то же время у людей перестала снижаться зарплата, ушел страх потерять рабочее место, а цены как раз были ниже докризисных. Но, с учетом того, что до 2008 года многие успели капитализировать накопления в виде однокомнатной квартиры, изменилась структура спроса на жилье.
– За первое полугодие 2012 года наибольший прирост цены показали двухкомнатные квартиры – плюс 13%, – говорит Дмитрий Хлопцов. – Сейчас основные покупатели – это те, кто стремится улучшить свои жилищные условия. Однако недостаток финансов сказывается на стоимости многокомнатного жилья – в целом с декабря 2011 года они выросли не более чем на 1%.
Хит продаж
Руководитель отдела продаж ОАО «ТДСК» Анна Облакова подтверждает, что однешки не так популярны, как раньше:
– Продажи двухкомнатных квартир сейчас опережают продажи однокомнатных. Зачастую бывает так, что клиенты, изначально собираясь приобрести однокомнатную квартиру, уже в офисе продаж находят более удачные варианты, позволяющие улучшить жилищные условия. Немалую роль в этом играют наши партнерские отношения с банками и совместные акции. Так, доля квартир, проданных с привлечением ипотечного кредитования, в течение полугода держится в пределах 50–60%.
Продажи Томской домостроительной компании уже к концу 2011 года почти достигли уровня 2008 года. В 2012-м в среднем прибавляют 3% ежемесячно. Цены, по данным Анны Облаковой, за семь месяцев текущего года выросли на 7% и к концу года еще увеличатся.
– Уровень цен на вторичном рынке определяется тем, какие цены на новостройки выставят строительные компании и, в частности, ТДСК, – добавляет Наталия Быкова. – Потому что, если люди продают имеющееся жилье с целью купить новое, они определяют стоимость с учетом того, сколько сами будут вынуждены заплатить.
Дорого. Еще дороже?
Докризисного значения цены еще не достигли: если в июне 2008-го квадратный метр в среднем по Томску стоил около 50 тыс. рублей, то сейчас – 43 886 рублей. Это максимальный уровень после пика кризиса в конце 2008 года, когда «квадрат» продавался за 38 тыс. Но если с 2010 года стоимость поднималась на 2–3% в квартал, за год достигая примерно уровня инфляции, то, по данным ТОККО, уже за первый квартал 2012 года выросла на 6%, за второй – еще на 6%.
– По итогам года цены могут подняться процентов на 20, – считает Дмитрий Хлопцов. – Это, конечно, значительно ниже докризисных темпов, когда жилье дорожало на 40–50% в год, но и значительно выше – примерно в три раза – ожидаемого уровня инфляции. Весь следующий год цены будут расти, на мой взгляд, похожими темпами.
Наталия Быкова солидарна в оценках:
– До конца года недвижимость прибавит в стоимости не менее 5–7% от сегодняшней цены (скажем, для квартиры в 2 млн она составит 100–150 тыс. рублей), потому что в последние три месяца происходит самое большое количество сделок, и этот период дает основной рост цены за год. Это, наверное, особенность русской ментальности: до конца года успеть сделать что-то важное…
– Если правительство все-таки примет меры к удешевлению ипотеки (в августе Дмитрий Медведев заявил о цели снизить ставки до 5–6%) и в то же время доходы населения будут продолжать расти, то цены на жилье будут расти и дальше, – прогнозирует Наталия. – Если ни того, ни другого не случится, скорей всего, должна произойти стагнация – уровень цен, возможно, зафиксируется. Сегодня ипотека не очень дешевая, уровень выдачи кредитов еще не вышел на докризисный уровень. А жилье уже очень дорогое, скажем, в июле гостинки в Кировском районе мы оформляли по цене 76 тыс. рублей за квадратный метр. Это еще не предел (до кризиса они стоило до 100 тыс.), но по нынешней экономической ситуации необоснованно дорого.
* * *
– Этот год и весь следующий цены на жилье будут расти, – говорит Дмитрий Хлопцов, председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков, д.э.н. – Когда же лучше покупать? Я сторонник того, что, если вам нужна недвижимость и если у вас есть возможность, нужно покупать здесь и сейчас, а не ждать, когда подешевеет предложенная или подорожает ваша квартира.
* * *
– Купить хорошую квартиру и заплатить разумные, с вашей точки зрения, деньги сегодня сложно, – считает член правления Лиги профессиональных риелторов Томска Наталия Быкова. – В Интернете много неактуальной информации: что-то давно продано, что-то никогда и не продавалось, что-то если и продается, то по совершенно другой цене. Как правило, покупателям приходится либо поступиться ожиданиями и купить за имеющиеся деньги худший вариант, либо заплатить за «квартиру мечты» большую, чем планировалось, сумму. Очень внимательными нужно быть со строящимися объектами: если дом еще не сдан, очень хорошо взвесьте, попытайтесь собрать информацию из всех возможных источников по этой компании: есть ли какие-нибудь судебные разбирательства по уже затягивающимся домам. Иначе можно очень надолго, а то и навсегда вложить деньги в стройку…
По информации Департамента архитектуры, строительных работ и дорожного комплекса Томской области, ввод квартир в Томске за 6 месяцев 2012 года в сравнении с первым полугодием 2011 года вырос на 9,8%. Было введено 141,4 тыс. кв. м, в том числе индивидуального жилья – 34,2 тыс.
Однако в целом прогнозируется снижение темпов строительства: если за весь 2011 год в областном центре было введено 373,6 тыс. кв. м жилья, в том числе 60,3 тыс. – индивидуального, то прогноз на 2012 год – 362,8 тыс. кв. м, из которых 50 тыс. «квадратов» – ИЖС.
За последние четыре года в Томске резко выросло предложение на рынке аренды. Если раньше люди решали инвестировать в покупку квартиры, то, как правило, она стояла пустой, нередко оставаясь в черновой отделке. Чтобы хоть как-то компенсировать потери от резкого падения цен в 2008 году, собственники инвестиционного жилья стали сдавать его. И точно так же поступают все «новые инвесторы». Благодаря этому цены на рынке аренды стоят, не вырастая за год даже на уровень инфляции.