Объем жилья, введенного в Томске в 2011 году, не достиг уровня кризисного 2008-го. Эта информация из недавнего отчета мэра снижает оптимистическую тональность, укоренившуюся в последнее время в большинстве оценок «ситуации в регионе». Ведь квартирный вопрос – наилучший индикатор самочувствия общества, а строительная отрасль – «паровоз» для многих других… Оценить температуру в котле «паровоза» «ТН» попросили Екатерину Собканюк – заслуженного строителя России, президента некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Томские строители», директора ООО «СибДом», депутата Законодательной думы Томской области.
Кризис стал возможностью
– Екатерина Мефодиевна, отрасль оклемалась после кризиса? И действительно ли он смел с рынка случайных игроков?
– В области сейчас около 1 950 официально зарегистрированных строительных предприятий (и примерно столько же левых полуподпольных бригад). До кризиса было 3 тыс. В строительном комплексе работает 28,5 тыс. человек – 5,8% трудоспособного населения области. Мы производим 6% валового регионального продукта. Немало? Но в 1990-е было 9–10%… По вводу жилья (в 2011 году – 428 тыс. кв. м) область занимает 3-е место в СФО. Но к докризисным темпам (в 2008 году – 524 тыс. кв. м), по моему мнению, выйдем только к 2015-му. Но кризис дал существенный толчок отрасли – стал не только ударом, но и возможностью. У большинства предприятий появились новые идеи, технологии, подходы.
– Например?
– Наша компания начала производство цветного кирпича – коричневого, желтого, бежевого. Освоили около 10 видов совершенно новой продукции: офактуренный кирпич, велюр-кирпич… А фигурный, который использован при реконструкции здания «Газпром трансгаз Томск» на пр. Фрунзе, за Уралом никто, кроме нас, не взялся выпустить. ТДСК построила энергоэффективные дом и детский сад. «ГазХимстройИнвест» запустил производство высокоэффективного материала поратона (и опять-таки – единственное за Уралом). Многие строители в кризис не только выживали, но и брались за весьма амбициозные проекты.
– У вашей компании есть такие?
– Малоэтажный поселок Серебряный Бор в окрестностях села Тимирязевского. Мы поняли: малоэтажное жилье – актуальный новый формат, который будет востребован. Но это не должна быть стихийная застройка – важно, чтобы потребитель получил качественный дом со всеми коммуникациями. Из 193 запланированных домов 122 уже построены.
– На какого потребителя ориентируетесь?
– Эконом и средний класс. Цена вместе со стоимостью земли – от 32,8 до 48 тыс. рублей за 1 кв. м.
«Допуск за один день, недорого»
– Качество строительства стало лучше? Ведь система контроля изменилась…
– До 2009-го строители работали по лицензиям, которые выдавали лицензионные центры. Качество и безопасность работ контролировало государство. Потом был принят закон о саморегулировании отрасли. Так совпало, что строительство как раз оказалось в глубоком кризисе. Фактически некоторое время работали вне правового поля: лицензии уже отменены, свидетельства о допуске к производству работ многие не успели оформить. В течение 2010 года сформировалось некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Томские строители». Сегодня в НП СРО входит 375 организаций. Право возглавлять СРО коллеги доверили мне.
СРО рассматривает обращения организаций, желающих получить свидетельства о допуске к определенным видам строительно-монтажных работ, которые влияют на безопасность и качество строительства. Каждая организация, вступающая в СРО, вносит 300 тыс. рублей в компенсационный фонд, который неприкосновенно лежит в банке. Эти деньги могут быть направлены только на возмещение ущерба третьим лицам от деятельности членов СРО.
– Принимая в состав СРО, вы смотрите документы предприятия. Но ведь на бумаге может быть все прекрасно, а на деле – такая тонкая вещь, как репутация…
– Мы смотрим не только бумаги: созданы дисциплинарные органы, органы контроля, которые раз в год выезжают с проверками в любую организацию, проводится аттестация работников. Да, репутация – важная вещь, и мы это стремимся учитывать. Но закон гласит: есть обязательный перечень документов, и СРО не имеет права отказать в выдаче разрешения, если они в порядке. Тут другая проблема: на рынке много коммерческих СРО. Загляните в Интернет – масса предложений типа «свидетельство о допуске за один день, недорого». В Томской области около 200 организаций состоят в коммерческих СРО. Мы их знаем. Но – все в рамках закона.
Центр и окрестности
– Мэр заявил на днях: в сегодняшних границах Томска резервов для жилищного строительства практически не осталось.
– В основном остались участки, где расселяются аварийные дома, но здесь тяжким бременем на стоимость квадратного метра ложится цена расселения. А участки в окрестностях Томска не имеют инфраструктуры. В городском бюджете нет средств, чтобы, как полагается по Градостроительному кодексу, продавать земельные участки с аукциона со всеми подведенными коммуникациями (единственное исключение – немногочисленные новые микрорайоны). Отсюда высокая цена строительства.
– На недавнем круглом столе в «ТН» прозвучала информация: участки вокруг Томска скуплены девелоперами, которые ждут удобного момента, чтобы их перепродать…
– Сомневаюсь, что бизнес, скупив земельные участки, чего-то ждет. Замороженные средства, не приносящие дохода, – это крайне невыгодно. Мы купили землю под Серебряный Бор у москвичей (которую они в свое время приобрели с аукциона в Томском районе) и сегодня не можем допустить, чтобы это вложение не работало.
Но проблема есть. Думаю, настал момент детально разобраться с тем, какие земли в окрестностях Томска кем куплены и для каких целей. Полномочия у власти большие: можно найти механизмы регулирования, которые сделают неиспользование земли обременительным для собственника.
– Точечная застройка в центре Томска практически прекращена. Но есть и другая сторона: центр не обновляется…
– Складывается впечатление, что так и не найден баланс интересов защитников деревянного зодчества, горожан, строителей и власти в решении задач по повышению уровня благоустроенности и ухоженности Томска, созданию комфортной среды проживания. Деревянная архитектура – изюминка Томска, но половина этого наследия – откровенные трущобы.
По городской целевой программе на 2009–2013 годы должен быть сохранен, восстановлен и отреставрирован 701 памятник. Ежегодно выделяется 280 млн рублей бюджетных и внебюджетных средств. То есть в год можно восстановить 7–10 объектов… Остальные могут не дождаться своего часа. Считаю, надо быть реалистами и программу скорректировать. Что-то восстанавливать на историческом месте, что-то переносить в охранные зоны. Остальное сносить, переселяя людей в комфортное жилье. А землю продать дорого и добротно застраивать. Пока же получается так: власть разработала хорошую программу, общественность хочет все сохранить и всех клеймит, дома пугающе разрушаются, а строители за все в ответе.
Монополисты и государство
– Как у строителей складываются отношения с монополистами?
– Непросто. Трудно получить техусловия, потом оплатить… Мы на всех уровнях просим, чтобы строителям давали отсрочку платежа: например, 10% можно было бы заплатить при получении техусловий, еще 30–40% – при получении разрешения, остальную сумму перед сдачей дома в эксплуатацию. Это сняло бы остроту проблемы…
– С кем из них вам сложнее всего?
– С «Водоканалом». На подключение в центральной части города технические условия практически не выдаются – сети изношены, их пропускная способность ухудшается… В декабре город представил области программу по развитию системы тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения ценой более 17 млрд рублей. Строители понимают: дальше ничего не делать с сетями в Томске просто невозможно. Через год-два город может утонуть в нечистотах. Ситуация требует консолидации усилий власти и бизнеса.
Вообще, если мы говорим о доступности жилья, то, во-первых, деньги, которые приходят за техприсоединение, должны направляться на обновление и создание инфраструктуры. Во-вторых, государству нужно часть затрат брать на себя.
Кстати, сегодня плата за технологическое присоединение составляет более 2 тыс. рублей на 1 кв. м. Если томские строители вводят за год 500 тыс. кв. м жилья, то они вкладывают в развитие городской инфраструктуры 1 млрд рублей.
– Поговорим об административных барьерах…
– Этот бич нас преследует десятилетиями! Все с административными барьерами борются, но впечатление, что их становится только больше. На пятом съезде СРО строителей в Москве были озвучены итоги мониторинга административных барьеров в 63 городах России в 2010 году. В числе этих городов был и Томск. Чтобы получить разрешение на строительство, строители проходят 100 различных процедур, на это уходит 1 тыс. дней (в федеральном законодательстве предусмотрено 300, значит, 700 дней тратится на прохождение муниципальных и областных рогаток). Затраты на прохождение предварительных процедур до разрешения – 25 млн рублей для 100-квартирного дома (примерно 10% стоимости инвестпроекта), 80% из них нужно отдать за техприсоединение. То есть, не имея разрешения на строительство и даже не понимая, состоится ли проект, мы должны 20 млн отдать монополистам.
Можно назвать еще много цифр, которые показывают, где именно находится колоссальный резерв для снижения стоимости строительства.
Считаю, что административные барьеры существенно повышают температуру в котле «паровоза». Если на всех уровнях будет ясное понимание, что и власть, и монополисты, и строители работают для людей, дело будет двигаться гораздо эффективнее. В этом вопросе я неисправимый оптимист. Хочется, чтобы было как в песне: наш паровоз, вперед лети!