Анатолий Алексеев
Какие факторы определяют динамику спроса и предложения на первичном и вторичном рынках жилья? Какие перспективы у строительного рынка Томска? Эти и другие вопросы обсуждали за круглым столом, организованным ТДСК, риелторы, оценщики, банкиры и застройщики.
Год на год не приходится
Обсуждение проходило в рамках мероприятий к 45-летию Томской домостроительной компании – основного застройщика региона.
Сокращение в прошедшем году объемов строительства жилья почти в два раза повлияло на состояние рынка, но при этом породило интересные феномены. Тренд – интерес к домам-новостройкам. Спрос рос именно на новое жилье. Причины – программы господдержки ипотеки и «Жилье для российской семьи» (ЖРС). Вторичный рынок оказался обделен вниманием покупателей, особенно сильно просел спрос на квартиры в домах 1950–1970-х годов постройки.
По мнению директора бюро оценки «ТОККО» Дмитрия Хлопцова, особенность прошедшего года была и в том, что цены на рынке оставались стабильными и ровными. Инфляция в 4–5% не дала оснований для резкого всплеска. Стоимость квадратного метра почти такая же, как два года назад. Зато все заметнее дифференциация стоимости в зависимости от места и качества квартиры. Хрущевки в конце Иркутского тракта уже не вырастут в цене никогда. Что приходит им на замену? Новое жилье. Добротное, комфортное и престижное. Его можно найти в новых микрорайонах. Но в целом томский рынок консервативен – в жар и холод никого не бросало. На это повлияло и то, что ВТБ и Сбербанк на ипотечном рынке занимают 70%.
Самым большим спросом, по словам начальника отдела продаж ТДСК Анны Облаковой, пользовалась программа ЖРС (35 тыс. рублей за 1 кв. м). Через эту программу прошло 39% покупок жилья. Люди выбирали все типы квартир. Клиенты ТДСК два года использовали программу в том числе для расширения жилья: доплачивали материнским капиталом, брали небольшой кредит и переезжали. В результате осталось только сто квартир, полдома в Зеленых Горках, и… госпрограмма закрывается.
Процент счет любит
Завершение действия программы ЖРС должно оказать существенное влияние на рынок жилья в 2017 году. Упадет спрос, отреагируют ли банки, изменят ли ставки по ипотеке? Банкиры говорят, что не надо ждать продолжения госпрограмм или понижения ставок: действующие параметры комфортны, и если сравнивать их с предыдущими годами, то грех жаловаться. Альтернатива уже есть. Сбербанк предлагает ипотеку с отсрочкой, ВТБ-24 – на покупку больших квартир, Газпромбанк – «акцию текущего момента». Если эти акции закончатся, то цены, скорее всего, пойдут вверх, потому что они достигли своего минимума. Хотя, возможно, кто-то будет ждать другие подарки от рынка.
Получается, что нынешняя ставка банки устраивает и господдержка не нужна. А нужна ли застройщикам новая программа ЖРС? Она имела важное значение, давала преимущество в конкуренции с вторичным рынком. Теперь у крупных игроков другое преимущество – комплексная застройка, которой так жаждут молодые семьи. Пример тому – сообщества в Южных Воротах. Там, по сути, растет новая городская среда.
Ждать манны небесной не стоит. Рынок устойчив и стабилен. И при этом ТДСК имеет отличные льготные программы – долговременную рассрочку после заселения, различные суммы первоначального взноса. Даже в Новосибирске строители не предлагают столько инструментов для помощи покупателям.
Кому стоит сейчас задуматься о покупке жилья? Тем, кто склонен принимать взвешенные решения. Кто создает семьи, у кого появляются или планируются дети. Новая квартира – это комфорт семьи, безопасность, развитие и отличное средство для вложения финансов. Зачем откладывать?
Средняя стоимость жилья в Томске
на конец 2016 года:
однокомнатная квартира – 53 тыс. рублей за 1 кв. м;
двухкомнатная квартира – 48,9 тыс. рублей за 1 кв. м;
трехкомнатная квартира – около 52,6 тыс. рублей за 1 кв. м.
Средняя цена 1 кв. м на томском рынке первичного жилья – 46 тыс. рублей, вторичного – 52,9 тыс. рублей.