Ирина Черных

Сегодня во многих районах региона и областного центра появляются небольшие многоквартирные дома на два-три этажа. Предлагаемая цена на квартиры в таких домах действительно меньше, чем в других новостройках. Нет ли здесь подвоха?

Ознакомившись с действующим законодательством, прочитав выступления должностных лиц и комментарии простых граждан в Интернете, купивших квартиры в таких домах, прихожу к следующему выводу: вести строительство малоэтажных многоквартирных домов с количеством этажей до трех вполне законно, но только при наличии прав на земельный участок и разрешения на строительство многоквартирного дома. Поэтому вызывают некоторое удивление заявления властей, в которых звучат слова «самовольные» или «незаконные».

Однако малоэтажные дома бывают двух типов. Первый тип – дома, которые строятся на земельных участках, расположенных в территориальной зоне, позволяющей возведение многоквартирных домов. При этом такие земельные участки находятся в частной собственности у застройщиков либо предоставлены застройщикам органами власти для строительства многоквартирных домов.

Поэтому при покупке жилья в таких домах обязательно необходимо уточнять, на каком праве принадлежит земельный участок застройщику и какое его целевое назначение. Также необходимо проверить назначение территориальной зоны, в границах которой находится строящийся дом. Я, например, пользовалась общедоступным интернет-ресурсом городской администрации – «Градостроительный атлас Томска».

Риски при покупке жилья в домах первого типа

• Риск № 1

И он самый главный. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации проектная документация на строительство подобных многоквартирных домов не подлежит экспертизе. Данное обстоятельство позволяет застройщику экономить и отступать от существующих для всех остальных многоквартирников требований строительных норм и правил. Среди распространенных нарушений – несоблюдение санитарно-эпидемиологических норм (требований по инсоляции (естественного освещения жилых помещений) и устройству вентиляции). Особенно часты нарушения правил пожарной безопасности: не выдерживаются противопожарные расстояния от соседних зданий, применяются горючие материалы, отсутствует огнезащита конструкций, не оборудованы эвакуационные выходы и т.д. Про обязательное благоустройство придомовой территории в большинстве случаев речь вообще не идет – игровые площадки, малые архитектурные формы, озеленение и так далее не предусматриваются.

• Риск № 2

Жилые дома до трех этажей включительно не попадают под государственный строительный надзор. Поэтому отсутствует возможность обеспечить официальную проверку качества строительства, соответствия используемых материалов требованиям безопасности, применяемых технологий, норм энергоэффективности и т.д.

• Риск № 3

В соответствии с положениями Закона о долевом строительстве 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов допускается только юридическими лицами путем заключения договора участия долевого строительства (договор считается заключенным с момента государственной регистрации). Крупные застройщики высоток не играют с законом и привлекают денежные средства граждан после регистрации договоров долевого участия в Росреестре. В малоэтажном строительстве распространены серые схемы – так называемые предварительные договоры и договоры займа. Кроме того, застройщиками малоэтажных домов часто выступают индивидуальные предприниматели и мелкие фирмы, кроме уставного капитала 10 тыс. рублей ничего не имеющие. Поэтому права покупателя законодательством не защищены.

Риски при покупке жилья в домах второго типа

Теперь перейдем к домам второго типа. Это малоэтажные многоквартирные дома, которые строятся на земельных участках, предоставленных физическим лицам под индивидуальное жилищное строительство, для ведения личного подсобного хозяйства либо под эксплуатацию жилого дома. Иногда даже на землях для огородничества или сельскохозяйственного использования! Таких случаев очень много. Подобных объектов только на территории областного центра насчитывается более 70.

Схема работы такая – на многоквартирные дома до трех этажей по процедуре дачной амнистии, регламентированной Федеральным законом

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в упрощенном порядке граждане регистрируют права собственности, затем выделяют в натуре отдельные помещения – квартиры для продажи покупателям.

Приобретая жилье в таких домах, помимо первых трех рисков можно столкнуться с новыми.

• Риск № 4

При строительстве подобных объектов технические условия на тепло-, водо-, электроснабжение выдаются на индивидуальный жилой дом и не рассчитаны на нагрузки при потреблении услуг несколькими десятками семей. Часты случаи перебоев по обеспечению коммунальными ресурсами, особенно если дома расположены в зонах, где подача электроэнергии, воды или тепла идет от загруженных источников. Много случаев, когда малоэтажные многоквартирные дома не обеспечиваются второй категорией надежности, как это предусматривается для всех многоквартирных домов, поскольку отсутствует резервное электроснабжение. Поэтому в случае аварийного отключения электроэнергии придется ждать больше, чем остальным. В отдельных домах водоотведение устроено через выгребные ямы, которые обрабатываются септиком, без вывода в централизованные сети хозяйственно-бытовой канализации. Мое мнение: в городских условиях – это деревенские методы и иметь выгребную яму во дворе – прошлый век.

• Риск № 5

Это оформление прав собственности на приобретенную квартиру. Во-первых, покупатель не имеет гарантии защиты своих прав Федеральным законом о дольщиках № 214-ФЗ. Поэтому при возникновении проблем можно остаться один на один с застройщиком и даже власть не сможет помочь – восстановить нарушенные права можно будет только через суд.

Во-вторых, покупатель квартиры приобретает у застройщика не жилое помещение, а долю в праве собственности на жилое здание. В дальнейшем, после того как застройщиком будут распроданы все доли в здании, потребуется принятие единогласного решения всех собственников долей о выделении долей в натуре. Только после принятия такого решения у приобретателей квартир будет возможность зарегистрировать право собственности на квартиры.

• Риск № 6

Угроза бульдозером. Строительство домов на землях, предоставленных для другого назначения, является нарушением законодательства, поэтому риск сноса построенного дома по искам властей – только вопрос времени. Кроме того, через несколько лет территория, где расположены дома, может быть отдана другим застройщикам для сноса. Учитывая то, что физические лица строят малоэтажные многоквартирные дома на земельных участках, которые предназначены для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или эксплуатации индивидуального жилого дома, то и располагаются такие дома в частном секторе. Строящиеся объекты находятся по соседству с «деревяшками», являются архитектурно непривлекательными. При этом действующее градостроительное законодательство значительно упростило заход строителей на застроенные территории. Поэтому однажды можно проснуться и узнать, что квартал, где находится ваш дом, будет передан по договору развития застроенной территории другому застройщику. Думаю, не лишне будет в том же Градостроительном атласе г. Томска узнать, предусматривает ли зонирование частного сектора многоэтажное жилищное строительство.

Предварительные выводы

Итак, подведем итоги. Покупая квартиру в двух- или трех-этажном доме, теперь я очень хорошо подумаю. Но если соблазн велик, то отдать свои кровные деньги я буду готова:

– во-первых, только после того, как дом построен, официально введен в эксплуатацию и у застройщика есть свидетельство о праве собственности на построенную квартиру. Никаких предварительных договоров купли-продажи, договоров зай-ма и других серых схем передачи денег застройщику на стадии строительства;

– во-вторых, если меня будет устраивать качество. При этом при осмотре дома я, скорее всего, возьму с собой специалиста со строительным образованием;

– в-третьих, если земельный участок под построенным домом имеет назначение под строительство многоквартирного жилого дома, не находится в частном секторе и расположен в территориальной зоне, позволяющей строить многоквартирные дома в соответствии с генеральным планом. Тень бульдозера над моим домом мне не нужна.