«Сдам», «Продам» – количество таких объявлений на торговых и офисных зданиях в Томске явно увеличилось. «Куда пойдут все те, кто там работал?» – пользователи соцсетей связывают избыток коммерческой недвижимости с закрытием малых и средних предприятий. Эксперты, опрошенные «ТН», отчасти согласны: бизнес сейчас переживает не лучшие времена. Однако в большинстве своем он не закрывается (пока), а пересматривает расходы, в том числе на аренду.
Свободные руки
– На прошлой неделе был рекорд по отклику на вакансии: мы открыли три позиции, и в тот же день позвонили 85 человек. Такое помню только в начале 1990-х, – рассказывает предприниматель Владислав Береснев. – Люди идут из самых разных сфер: от банковских работников до горничных. Причем большинство уволены не по процедуре сокращения (это дорого для предприятия), а по соглашению сторон.
– Мой бизнес территориально находится в Москве и Италии, но мне как более-менее известному человеку постоянно звонят томские знакомые с просьбой: устрой нас хоть куда-нибудь! – подтверждает тенденцию Наталья Гречихина, президент региональной федерации подводного плавания.
Но солидарны оба эксперта, пока речь идет не о повальной ликвидации бизнеса, а об оптимизации расходов. Затраты на штат – одна ее составляющая. Другая – аренда.
– В Москве уже идет глобальное перемещение компаний и фирм из крутых офисов в те, что поменьше и попроще, – продолжает Гречихина. – Например, мою компанию попросили в течение месяца съехать из делового центра медиум-класса, расположенного в центре столицы, потому что все здание арендовала фирма, раньше квартировавшая в пафосном «Москва-Сити». Мы в итоге все-таки договорились остаться на прежнем месте, но переехали в цоколь (как надежным арендаторам нам пошли навстречу). Площадь стала практически в два раза меньше: если год назад мы располагали 400 «квадратами», то сейчас – 250. Экономия пришлась кстати: наш бизнес просел на 80%. Мы занимаемся оптовыми поставками итальянской фурнитуры, но рынок одежды и обуви сейчас в жестком минусе. В небольшом промышленном районе на севере Италии разорились 20 обувных фирм, ориентированных на Россию… Мы, конечно, выдержим – есть некая подушка безопасности, но о развитии пока думать не приходится: зарплату не индексируем, склады пополняем очень осторожно. В Томске я бизнес не веду, но, например, в магазине «Чемпион», где мы закупаем спортинвентарь для пловцов, говорят о том же самом: нового товара почти не завозят, идет лишь небольшая подсортировка ассортимента.
Наталья полагает, что до Томска тенденция к уплотнению дойдет через месяц-два. Девелоперы говорят: уже пришла.
В тесноте, да не в обиде
Офисный центр, располагающийся в одном из бывших корпусов Томского электротехнического завода, – один из наиболее демократичных по цене в Кировском районе: средняя арендная ставка составляет 450 рублей за 1 кв. м.
– Но и мы чувствуем отток арендаторов, – говорит Евгений Королев, директор ООО «Агата» (компании, управляющей офисным центром). – Сейчас около 25% площадей пустуют. В основном освобождают помещения компании, ориентированные на обслуживание строительного комплекса и госструктур, а также туристические фирмы. Часть из них банально закрываются, потому что лишились заказчиков (тот же строительный комплекс в регионе встал). Часть арендаторов переезжают в другие офисы. В нашем районе арендные ставки начинаются от 700 рублей и выше, но разница в ценах покрывается тем, что вместо привычных 50 «квадратов», которые предприятия занимали у нас, они ужимаются до 10 «квадратов» в более дорогом месте.
Евгений признает: найти новых арендаторов сейчас крайне тяжело. Но и понижать цену в офисе экономкласса просто некуда:
– Она и так не менялась четыре года. Ежегодно затраты на содержание одного квадратного метра растут на 20–30%, например, отопление подорожало на 22%. Рентабельность этого бизнеса упала на 15–20% и сейчас составляет не больше 5–7%.
Договороспособные
Покупка торгово-офисных помещений для сдачи в аренду долгое время была (и пока остается) популярным вложением средств у состоятельных людей, чей основной бизнес с недвижимостью не связан. Но о доходах прошлых лет мечтать уже не приходится.
– Все, конечно, хотят срок окупаемости не больше 4–5 лет, но в реальности коммерчески привлекательным сейчас считается тот объект, который приносит 12% годовых дохода и окупается за 10 лет, – говорит Татьяна Курдыбановская, директор девелоперской компании «Деловая недвижимость», которая в том числе управляет коммерческими объектами частных лиц.
Завышенные ожидания собственников во многом стали причиной того, что офисы и магазины на центральных улицах оказались свободными.
– Ценообразование по принципу «я столько хочу» уже невозможно, но, к сожалению, не все учитывают сегодняшние реалии, – констатирует Татьяна. – Особенно сложно убедить тех, у кого есть площади на проспекте Ленина: они не держатся за арендаторов, потому что считают, что на освободившееся место легко найдут нового. Но это не так: если раньше одновременно два человека были готовы претендовать на площади, то сейчас нет даже одного. Поэтому лучше снизить цену сегодня, чем завтра сидеть с пустыми залами.
Разговоры о скидке арендаторы начали заводить с января, когда закончился ажиотажный предпраздничный спрос.
– Больше всего пострадали общепит и розничная торговля, например, продажи одежды и обуви упали минимум на 30–40%, – анализирует ситуацию Татьяна. – Перед новым годом все продали много, но сейчас на сумму, которую они получили, можно купить ровно в два раза меньше. Закупочные цены поднялись, при этом спрос резко упал. У предпринимателя выбор: либо снижать издержки, в том числе за счет аренды, либо вообще уходить из бизнеса. Мы готовы идти навстречу, но только в том случае, если просьбы о скидке адекватные. Был прецедент, когда арендатор сообщил, что вместо 1 тыс. рублей за квадратный метр он готов платить 200 рублей. Пришлось расстаться… Но это единственный случай: в основном удается найти компромисс.
Владислав Береснев подтверждает: почти по каждой торговой точке (а у него их более 20 – компания торгует табачными изделиями, чаем, посудой и т.д.) удалось договориться о скидке, иногда даже в 40%. А снижать затраты необходимо: выручка за два месяца упала на четверть.
– Собственникам помещений в Томске самое время пересмотреть цены на аренду: у нас квадратный метр стоит столько же, сколько на Бродвее! В стоимости товара аренда занимает процентов 70, – говорит бизнесмен. – Пока мы закрыли только две точки – посудный отдел в ТЦ «Персональ», руководство которого категорически отказалось разговаривать о дисконте, и отдел на Фрунзенском рынке, где продавался чай и кофе. Кстати, на наше место оперативно заехала фирмочка из разряда «деньги за пять минут».
Чистка мозгов
Стрит-ритейл – торговые помещения с отдельным входом на первой линии – закрывается сейчас в первую очередь. Татьяна Курдыбановская объясняет:
– С одной стороны, мы видим общее снижение спроса. С другой – структура спроса меняется. Горожане привыкли к формату, когда в одном месте они могут и кино посмотреть, и покушать, и одеться-обуться. Им уже не интересно бродить по проспекту Ленина и тратить время на отдельные магазинчики. Собственникам, с которыми мы обсуждаем приемлемую арендную ставку или цену продажи, я всегда привожу в пример магазин «Нина» на ул. Карташова: когда-то это было единственное место, где продавали товары для женщин, и покупатели ехали туда со всего города, несмотря на отсутствие парковки, остановок общественного транспорта и так далее. Сейчас этот объект выставлен на продажу почти даром и все равно никому не нужен – место устарело. И также проспект Ленина устарел. Зато на Иркутском тракте есть помещения, которые стоят дороже, чем в центре, потому что люди предпочитают совершать покупки если не в крупных ТЦ, то хотя бы рядом с домом.
Татьяна согласна, что арендные ставки в Томске долгое время были необоснованно завышены: они сравнялись если не с Бродвеем, то с Новосибирском точно.
– Теперь они потихоньку начали подходить к логичному уровню, за последние месяцы снизившись на 10–20% за счет оттока спроса, – резюмирует девелопер. – Но еще важным итогом я считаю то, что текущий кризис заставит весь бизнес быть более эффективным. Многие предпочитают встать в торговый центр и паразитировать за счет якорного арендатора, который генерирует поток. Например, мы проводим в одном из наших торговых центров праздник и говорим: «Ребята, мы приведем 500 человек, напечатайте свои листовки, устройте мероприятие в своем отделе, чтобы человек пришел конкретно за вашим платьем или сорочкой». – «Ну, попробуем». Через два дня подхожу: «Придумали что-нибудь?» – «Ой, нет, так обойдемся». Если человек пахал как вол, предпринимал все возможное для привлечения клиентов, предлагал им гибкие условия сотрудничества, то он вряд ли потеряет бизнес даже сейчас. Есть чудная поговорка: «Тот, кто хочет работать, ищет способ, а кто не хочет – ищет причину».
Мысль о пользе кризиса отчасти поддерживает и Наталья Гречихина:
– Я пессимист в том плане, что худшее у бизнеса еще впереди: показательными будут март – апрель, когда закончится череда праздников, которые кормят предпринимателей. Предприятиям, существующим меньше трех лет и не успевшим накопить жирка, будет очень сложно. Но оптимист я в том, что кризис хорошо почистит мозги. В Западной Европе, например, нет такого, как у нас: ты только начал зарабатывать, а уже ездишь на «Лексусе» и отдыхаешь на Канарах. Бизнес научится жить по средствам. Тот, который выживет.
Снижение спроса на аренду коммерческой недвижимости девелоперы фиксировали весь 2014 год: из крупных сетей, которым нужны были большие площади, в Томск зашел лишь «Магнит».
Большинство людей приобретает жилье для проживания в нем. Но, как известно, покупка жилой недвижимости – это не только способ решения жилищных проблем, но и эффективный инвестиционный инструмент. Многие люди приобретают загородные дома, городское жилье, квартиры за рубежом для сдачи их в аренду. Но для того, чтобы инвестиционный объект приносил прибыль, нужно знать, по каким критериям нужно выбирать его, что следует сделать в купленном жилом помещении, чтобы сдать его выгодно.
В начале 2014 года департамент Москвы по конкурентной политике провел анализ доходов, полученных в прошлом году за счет аукционов на аренду городского имущества.
Учитывая, что многие россияне, да и гости из-за рубежа, планируют в дни празднования Нового года посетить интересные для них города, владельцы отелей снижают цены за услуги. Так, в Москве многие гостиницы предлагают забронировать номер в период с 31 декабря 2013 года по 8 января 2014 года по цене ниже минимальной примерно на 16 %. Средний показатель в столице варьирует в промежутке 4 260 – 4390 рублей.