Анатолий Алексеев
Пожилые люди все чаще заключают договоры ренты или пожизненного содержания. Они получают регулярные денежные выплаты, но взамен их недвижимость после смерти переходит частному лицу или организации. Земля слухами полнится: у кого-то ренту получают соседи, у кого-то родня. Выгода очевидна для всех сторон: у пожилых людей появляется дополнительный доход, а будущий владелец недвижимости приобретает ее в рассрочку и, скорее всего, ниже рыночной стоимости. Почему тогда система пока не получила широкого распространения? Всему виной недоверчивость пенсионеров, недобросовестность плательщиков ренты или пробелы в законодательстве?
Ты – мне, я – вам
Понятие «рента» в нашей стране появилось два десятка лет назад со вступлением в силу Гражданского кодекса РФ. В нем указывалось, что получателем ренты может стать любой гражданин, а под выплату ренты возможно отдавать любое имущество.
Теоретически все просто: по договору получатель передает плательщику в собственность имущество, а тот, в свою очередь, обязуется периодически выплачивать определенную денежную сумму (либо средства на его содержание в иной форме). За сухой формулировкой скрывается вполне богоугодное дело: договор пожизненного содержания – существенная прибавка к пенсии. По договору ренты ваш престарелый родственник, посторонний человек или организация передают вам в собственность свою квартиру, однако вы не можете ею распоряжаться до его смерти. Вы, в свою очередь, обязаны выплачивать ему ежемесячно до его смерти определенную сумму. Проще говоря, рентодатель получает гарантированное наследство в обмен на финансовую поддержку.
Если человек остался один как перст, не нужен родственникам или, наоборот, хочет прибегнуть к их помощи, но избежать при этом косых взглядов («когда же тебя Бог приберет!»), это замечательный выход. Но есть и минусы. Самый страшный из них – нарваться на мошенников, которые сделают все для уменьшения срока жизни получателя ренты.
Выгода на милосердии
Договоры пожизненного содержания лучше оформлять с дальними родственниками или хорошо знакомыми людьми. Дело тонкое, пожилые люди порой капризны, переменчивы в своих решениях, а порой и просто забывчивы. Утрясать периодически возникающие проблемы проще именно с близкими.
Но если такую функцию берет на себя коммерческая организация? Способна ли она помочь чужим людям прожить свои последние годы достойно? Не маскируя при этом своих корыстных намерений? Дескать, мы желаем вам здоровья, но очень хотим, чтобы его было поменьше.
Любой бизнес существует ради получения прибыли. Договор ренты у предпринимателей считается весьма рискованным. Ведь только Творцу известно, когда настанет грустное событие и обязательства по выплате пожизненного содержания прекратятся. Это у государства есть такой норматив для пенсионеров – срок дожития, равный ныне 81 году для мужчин и 76 годам для женщин. А в договоре пожизненной ренты срок действия не обозначишь. Да и как это представить: кто захочет оказаться на улице, если вдруг проживет дольше, чем указал в договоре?
И все-таки организации, работающие с рентой, есть почти в каждом регионе страны. У них сложная задача: выстроить схему «милосердие с выгодой» так, чтобы избежать подводных камней в виде оплаты расходов сверх договора или повышения прожиточного минимума, минимизировать возможные конфликты и одновременно привлечь больше участников.
Бизнес есть бизнес
Социальный центр «Наследие» работает в Томске уже больше 10 лет. Сюда обращаются пенсионеры, у которых нет наследников. Они узнают об организации из рекламы в СМИ и рассылок. Приходят и остаются. Договоры с центром заключили десятки пенсионеров. Сколько конкретно – коммерческая тайна. Но все легально, все по закону: основная деятельность, налоги, офис с адресом, белая зарплата персонала… Все проверки фискальных органов проходят без проблем. А главное – хорошо и юридически грамотно отработанная технология работы с пенсионерами. Так, что комар носа не подточит.
Милосердная сторона отношений поставлена действительно неплохо. Некоторые старики весьма довольны тем, что вместо права собственности на свое жилье не только получают материальную помощь, но и обретают клуб по интересам. Мероприятия в честь всех значимых праздников, посиделки с чаепитием, помощь с лечением. Слег – пришлют сиделку или социального работника. А то и помогут сделать ремонт, что порадовало 75-летнюю Галину Никандровну. Ну и, конечно, в скорбный час все сделают по договору, достойно проводят человека в последний путь. Кстати, самая пожилая клиентка «Наследия» почила в бозе в 94 года.
Но время от времени «Наследие» ведет судебные тяжбы. С кем? Со своими же клиентами. В Интернете нередко можно встретить кричащие заголовки вроде «Старушка продала квартиру за 2 тыс. рублей! Махинации?». «Что с нами происходит?» – спросил бы Василий Шукшин. Противоречия связаны с тайной получения прибавочной стоимости.
Претензии желающих расторгнуть договор пожизненной ренты в судебном порядке сводятся к одному: маленькие суммы выплат не покрывают расходы людей. Накопления съедает галопирующая инфляция, а вот у другого клиента почему-то выплаты больше… В офисе центра «Наследия» «ТН» пояснили, что суммы в договорах действительно у всех разные. Они складываются из нескольких составляющих, ключевые – возраст клиента и качество актива (кирпич, панель, деревяшка, этаж, ремонт, район). В соответствии с этим ежемесячные выплаты могут быть как 3,5, так и 11 тыс. рублей. Суммы ежегодно повышаются на основании индекса потребительских цен. Но не должны ли эти выплаты по закону быть не меньше размера прожиточного минимума и зависеть в первую очередь от него? В Томской области этот показатель в конце 2015 года составил для пенсионеров чуть более 8,5 тыс. рублей. Не тут ли собака порылась? Тем более руководство организации могло и пойти навстречу – повысить несогласным клиентам выплаты, заключив дополнительные соглашения. Используя нехитрый метод математической статистики, можно даже предположить, что такое небольшое поощрение организации – плательщики ренты легко могут себе позволить: расходы в этом бизнесе вряд ли превышают доходы.
Закон суров, но закон
Те, кто обращается в суд, ссылаются на неожиданно возникшее прозрение: они вдруг поняли, что выплаты недостаточны. Но у справедливого суда сентенция всегда одна: чем же вы, взрослые и дееспособные граждане, думали, когда подписывали договор? Неужели разум смутил размер единовременного взноса в 15% от стоимости жилья – 80, 100, даже 200 тыс. рублей? Естественно, ежемесячные выплаты несопоставимы, что и стало фактором массового поражения в умах.
Договоры ренты составлены и заверены нотариусом. У суда в случае появления разногласий нет оснований признавать его недействительным. Обязательства по выплатам выполняются стабильно и ежемесячно. Всю сумму, на которую стороны договорились, переводят на индивидуальный расчетный счет. Доказать обратное нельзя: бухгалтерия она и в лесу бухгалтерия. Все спорщики, как правило, проигрывают и суд первой инстанции, и кассационные жалобы в областном суде.
Но одно дело, когда возникает недовольство выплатами, другое – когда человек передумал. Можно ли все-таки расторгнуть на законных основаниях договор пожизненной ренты и вновь обрести право собственности? Можно, если организация в течение трех месяцев не будет осуществлять выплаты. Согласитесь, это маловероятно. Даже не потому, что у стабильной компании могут быть финансовые проблемы, а просто из-за сложившихся правил игры и состояния экономики.
Одно из главных отличий договоров пожизненной ренты в России и за рубежом заключается в размере платежей. В нашей стране эти выплаты несоизмеримы с ценами на недвижимость, хотя многие пенсионеры довольны и этим. В Европе и Северной Америке все не так: специальные компании, которые заключают соглашения о пожизненном содержании, определяют размер выплат не только от стоимости недвижимости, но и от продолжительности жизни в стране и возраста пожилого человека на момент заключения договора. Ежемесячная рента может составлять от 400 до 3 000 евро, ее размер можно даже рассчитать самому, зайдя на определенный сайт. Все прозрачно, понятно и действительно выгодно всем сторонам.
Выбор есть у всех, и люди его делают. Проблема в том, что изменить свое решение в данном случае практически невозможно. Так что этот выбор – на всю оставшуюся жизнь.
ЦИФРА
13 132 рубля составит в 2016 году среднегодовой размер страховой пенсии по старости, среднегодовой размер социальной пенсии – 8 562 рубля.
