Архив метки: ТОККО

Экономика

Обзор рынка жилья от Бюро оценки ТОККО

Оставить комментарий

Начиная с апреля 2021 года на годовую динамику основных макроэкономических показателей оказывает влияние низкая база соответствующих месяцев прошлого года, сформированная влиянием карантинных ограничений, направленных на борьбу с распространением новой коронавирусной инфекции. Недвижимость в нестабильной экономической ситуации современных реалий остается наиболее надежным активом.

По сравнению с доковидным 2019 годом рост выдачи кредитов остается высоким (+31% по количеству, +78% по сумме). По предварительной оценке Frank RG и ДОМ.РФ, в ноябре выдано 159 тыс. кредитов (–16%) на 513 млрд руб. (+4%).

Популярность «Семейной ипотеки» продолжает расти: в ноябре количество выданных в рамках программы кредитов выросло в 2,7 раза, сумма – в 3,4 раза по сравнению со среднемесячным уровнем первого полугодия 2021 года.

В 2015 году Томская область достигла исторического максимума по вводу жилья, сдав 699 тыс. квадратных метров. В 2019 году объем ввода жилья в Томской области составил 439 тыс. квадратных метров, в 2020 году – 452 тыс. квадратных метров.

Власти региона определили территории в Томске и Томском районе, где до 2024 года планируется возвести 1,61 млн квадратных метров жилья; всего за это время в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» в области должно быть построено более 1,9 млн «квадратов». Ранее сообщалось, что за 2019–2023 годы в Томской области по нацпроекту «Жилье и городская среда» планировалось построить 3,71 млн квадратных метров жилья. В 2019-м и 2020-м плановые показатели достигнуты не были. Особенно заметно строительство замедлилось в Томске, а основные объемы возводятся в пригороде. Минстрой РФ разрешил региону «растянуть» достижение ключевого параметра до 2030 года.

В 2021 году план по нацпроекту «Жилье и городская среда» в Томской области был снижен на 20% и выполнен на 100% – было сдано 477 тыс. квадратных метров, сообщается на сайте обладминистрации.

В 2021 году в Томске введено четыре многоквартирника. По словам вице-губернатора, плохая ситуация со строительством в Томске связана с отсутствием в регионе закона о комплексном развитии территорий. В России только два субъекта не приняли этот закон: Томская область и Чукотка.

Долевое строительство в 2021 году в Томской области выросло в семь раз. Застройщики в 2021 году начали строительство 15 новых долевых домов в Томской области, общая площадь жилья в них – 152,8 тыс. квадратных метров.

Депутаты Законодательной думы Томской области обсудили проект закона о комплексном развитии территорий (КРТ), его реализация позволит повысить инвестиционную привлекательность территории Томска и в перспективе снизить стоимость недвижимости.

По итогам первых трех месяцев 2021 года у томичей на 61% упал спрос на квартиры в новостройках. Томск оказался лидером по снижению интереса на новые жилплощади. Об этом в своем исследовании сообщалось пресс-службой «Авито Недвижимость». Вместе с тем Томск также оказался антилидером списка российских городов по росту предложений о покупке новостроек. Число объявлений за год снизилось на 62%. Квадратный метр в новостройках Томска подорожал за 2021 год на 29,8% и составил 90,4 тыс. рублей. В целом по России квадратный метр в новостройках стоит 93,5 тыс. рублей, прирост в цене составил 29,8%.

Жилье на вторичном рынке в Томске существенно подорожало за год, квадратный метр стал дороже на 26% и составил  83 199 рублей за 1 квадратный метр, такие результаты исследования опубликовал федеральный портал недвижимости «Мир квартир».

Рейтинг районов города Томска по цене предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья традиционно выглядит следующим образом: районы c наиболее дорогостоящим жильем – Кировский и Советский. В то же время некоторая часть жилья в Ленинском районе также относится к категории «наиболее дорогое», а жилье так называемого экономкласса есть в каждом районе, поэтому в условиях неполного охвата рынка данным мониторингом возможно колебание и изменение цен.

По количеству сделок по итогам 2021 года основная доля приходится на одно- и двухкомнатные квартиры (38 и 33% соответственно), на трехкомнатные квартиры – 29%.

В целом, не беря во внимание колебания по отдельным месяцам, за 2021 год на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости 1 квадратного метра квартир в зависимости от количества комнат: наиболее дешевые по удельному показателю – трехкомнатные. Средняя стоимость 1 квадратного метра по количеству комнат сос­тавила за три последних месяца года: 84 183, 82 952, 77 019 руб­лей соответственно за одно-, двух- и трехкомнатные квартиры.

BELOWTABSLEFT1, Общество

Почем экскаватор для народа? Как оценка меняет нашу жизнь

Оставить комментарий

 

TNews849_14ХлопцовСколько стоит недостроенная атомная станция, железнодорожный тупик или экскаватор, который собственник решил сдать в аренду? В каких случаях банки, суды, строительные компании и обычные жители обращаются к специалистам по оценке имущества и недвижимости? Об этом и других специ­фических аспектах деятельности оценщиков мы беседуем с директором бюро оценки «ТОККО» доктором экономических наук Дмитрием Хлопцовым.

– Дмитрий Михайлович, компания, которую вы возглавляете, твердо стоит на ногах уже 15 лет и имеет заслуженную деловую репутацию. За это время вы уже собаку на этом рынке съели…

– Я бы сказал, мы были одними из первых на этом рынке вообще в Сибири. Предприятие, которое сегодня у нас зарегистрировано, – ООО «Бюро оценки ­«ТОККО» – было основано в 2001 году, но если говорить о компании ­«ТОККО» вообще, то она работает на томском рынке с 1994 года и специализируется исключительно на оценке имущества. В целом в этой сфере мы трудимся уже 22 года и сегодня являемся самой крупной оценочной компанией в Томске. Все специалисты (а у нас большой коллектив – 17 человек) – выпускники томских университетов и кроме базового образования имеют профессиональное по оценке.

– А какие специальности являются базовыми для оценщиков?

– Юриспруденция, экономика, экспертиза и управление недвижимостью. В 2001 году Мин­образования России утвердило новую специальность – оценка бизнеса (предприятия). И многие мои коллеги, которые работают в офисе, имеют именно эту специальность. Она дает представление об оценке различных типов имущества. А я с 2001-го по сегодняшний день руковожу программой подготовки оценщиков в ТГУ.

– Если говорить о сфере деятельности вашей компании, что вы оцениваете? Какой у вас пакет заказов?

– Сегодня массовый блок обращений клиентов связан с ипотечным кредитованием. Люди покупают квартиры в ипотеку, и большинство из них идут к нам, потому что компания аккредитована во многих банках Томска, которые нам доверяют. Мы делаем оценку стоимости квартир в целях выдачи под них ипотечных кредитов и на эти услуги стараемся удержать невысокие цены на рынке, понимая, что люди и так сильно тратятся.

В целом же пакет заказов от физических лиц очень разнообразный. Это не только оценка в целях ипотеки, но и ориентирование в стоимости при купле-продаже, налоговых спорах, оформлении наследства, установлении стоимости в ходе судебных разбирательств.

– Какие услуги вы оказываете предприятиям?

– В последние годы в дополнение к обычным массовым работам у нас появились очень серьезные проекты в области оценки. Например, сейчас мы оцениваем имущество компании (порядка 3 тыс. единиц), которая строит космодром Восточный. Еще один пример – анализ ликвидности и оценка имущества Воронежской атомной станции теплоснабжения, строительство которой велось с 1983 по 1990 год и в настоящее время заморожено. Заказчики стали нас привлекать не только для простой оценки стоимости имущества, но и для анализа наиболее эффективного использования, определения того, что им принесет больший доход. Это очень важный аспект работы, и редко кто из оценщиков эту работу выполняет.

В числе массовых направлений нашей деятельности – оценка при продаже имущества предприятий-банкротов, оценка для ориентирования при купле-продаже, сдаче в аренду имущества, недвижимости. Часто к нам обращаются предприятия при оформлении кредитов в банках, финансовые учреждения оформляют в залог имущество при выдаче кредита юридическим лицам – им важно понимать, сколько оно может стоить. При этом дело касается не только простых объектов: автомобиля или недвижимости. К примеру, некоторое время назад мы закончили оценку Юргинского машиностроительного завода – градообразующего предприятия, на котором работает около 5 тыс. человек. Нередко мы уточняем кадастровую стоимость недвижимости в целях справедливого налогообложения. И еще очень большой блок услуг – судебные экспертизы. У судей зачастую находятся на рассмотрении дела, требующие стоимостного анализа и профессиональной экспертизы. Судьи понимают, что без профессионалов им не разобраться. Случаи самые разные: от банального раздела имущества при разводе до определения стоимости сервитута как права на эксплуатацию железнодорожного тупика. Мы имеем хорошую репутацию в судах, которые доверяют нашей компании, потому что мы работаем честно и профессионально.

– Со строителями в каком плане взаимодействуете?

– Строители точно так же, как и жители, обращаются за услугами по организации ипотеки, берут инвестиционные кредиты в банках, и им тоже нужно что-то заложить, а значит, возникает необходимость оценки. Но строительные организации обращаются к нам не только при залоге, продаже имущества и ипотеке. Заказывают анализ перспектив рынка, хотят знать потребительские возможности жителей, понять текущий и будущий спрос на жилье и, соответственно, строить то, что люди готовы купить. Поэтому мы готовы строителям дать понять, какой район более перспективный, что в этом районе более важно: социальная, транспортная инфраструктура, какое жилье там будут покупать люди – малогабаритное или крупногабаритное. Анализ спроса на жилье, сложные исследования перспектив рынка недвижимости мы проводим уже на протяжении двух лет. Эти работы в Томске никто не выполняет, кроме нашего предприятия.

– Ваша компания регулярно анализирует рынок жилья. Вы это делаете по заказу или по доброй воле?

– Сами. Для того чтобы правильно оценить состояние и параметры рынка недвижимости, нужно постоянно проводить мониторинг. Поэтому мы ежеквартально выполняем такие исследования и результаты публикуем в доступной жителям города прессе.

– Что сейчас происходит на рынке недвижимости и каковы тенденции?

– На рынке жилья стоимость квадратного метра незначительно упала. Во втором квартале этого года однокомнатные квартиры подешевели на полпроцента, двушки – на 2%, а вот трешки чуть-чуть выросли в цене. Но тенденция удешевления стоимости жилья уже заканчивается. В этом году набирает темпы ипотечное кредитование. 2015 год был кризисным для ипотеки, люди не брали кредиты, банки неохотно их выдавали. Сейчас за счет роста ипотечного кредитования цены на жилье начинают стабилизироваться.

– В будущем какие новые направления вы бы хотели привнести в деятельность бюро?

– Нам интересны уже сложные научно-практические задачи: планирование городского пространства с точки зрения роста стоимости недвижимости и доходов в бюджет. Например, насколько строительство моста в центре Томска на другую сторону Томи оживит рынок, поднимет цены и налоговую базу. Оправдаются ли подобные градостроительные мероприятия последующим ростом стоимости собственности и бюджетных поступлений. Эта задача – градостроительное развитие городской среды – мне кажется очень перспективной и интересной как с научной, так и с коммерческой стороны.

Показатель стоимости 1 кв. м на рынке жилья Томска составил:

по состоянию на конец 2015 года на первичном рынке – 46,82 тыс. руб­лей, на вторичном – 54,2 тыс. рублей, на март 2016 года – 45,21 тыс. рублей и 51,5 тыс. рублей соответственно.

К концу первого полугодия 2016 года данное соотношение составило 44,56 тыс. руб­лей и 50,8 тыс. руб­лей.

Наибольшей популярностью у покупателей во втором квартале 2016 года пользовался Октябрьский район города Томска и наименьшей – Советский. Это объясняется отсутствием здесь вводимого в эксплуатацию жилья.

Показатели рынка недвижимости

За 2015 год Томская область достигла исторического максимума по вводу жилья, сдав 699 тыс. кв. метров. Для сравнения: в 2014 году томские строители ввели в эксплуатацию более 600 тыс. «квад­ратов» жилья. Таких рекордных показателей не было за 35 лет новейшей истории области. По состоянию на начало 2016 года общая площадь введенного жилья составляла более 16 тыс. кв. метров. Причем большая часть – это индивидуальные жилые дома. С начала года в Томске было сдано в эксплуатацию три многоквартирных дома. Однако темпы строительства жилья в 2016 году существенно снижаются.

Ключевые цифры первого квартала 2016 года:

  • вырос рынок ипотеки на 48% по сравнению с первым кварталом 2015 года;
  • 12,5% составила средняя ставка выдачи ипотеки (14,5% в первом квартале 2015 года);
  • упал суммарный ввод жилья на 15%;
  • 40% от объемов построенного многоквартирного жилья составили заключенные в рамках программы субсидирования договоры приобретения жилья в новостройках;
  • 46% – доля выдачи ипотеки в рамках программы субсидирования;
  • в 2,3 раза выросло количество зарегистрированных ДДУ физических лиц с ипотекой;
  • на 2% выросли объемы строительства многоквартирных домов, объемы индивидуального жилищного строительства упали на 34%.

г. Томск, Набережная реки Ушайки, 10, 3-й этаж.

Тел./факс: 8 (382-2) 51-08-22, 51-77-68.

Сайт tokko.tomsk.ru

реклама

BELOWTABSLEFT1, Деньги, Общество

Купить недвижимость? Легко. Токко остается узнать ее цену

Оставить комментарий

531_20130328_Kasatkin_0054_Kopija

Покупатель и продавец – главные фигуры рынка, который, впрочем, и существует для того, чтобы совершать имущественные сделки: люди продают, покупают, берут в аренду, меняются имуществом, получают наследство. Если между сторонами торга возникают разногласия, то для их разрешения существуют различные правовые и экономические инструменты, важнейшим из которых является оценка. Именно она гарантирует получение достоверной информации о цене имущества, потому как учитывает массу нюансов, формирующих ее стоимость, создается специально подготовленными людьми, вооруженными особыми знаниями и методами исследований.

ХлопцовОб особенностях и роли оценки в получении сведений, о процессах на рынке недвижимости, деятельности компании мы попросили рассказать директора Бюро оценки «ТОККО» доктора экономических наук Дмитрия Хлопцова.

– За 25 лет в России сформировалась уникальная система оценки. В чем ее особенности?

– Оценка, будучи важнейшим инструментом рынка, формировалась вместе с развитием капитализма в течение 300 лет. За 25 лет становления в России оте­чественная оценка прошла уже точно половину пути развитых стран. Причина таких темпов в том, что, используя мировой опыт, мы просто перескакиваем через их ошибки. Есть, конечно, издержки такого роста, потому что некоторые особенности нами не переживаются, а берутся автоматически.

Но благодаря незрелости рынка, и в том числе необходимости скорейшего развития отрасли, оценщики в России на голову опережают западных коллег. Векового опытного багажа и инфраструктуры нет, а задачи решаются те же самые, если не сложнее. Если образно, то в развитых странах все известно, давно посчитано и оценочная операция стала рутиной, а вот у нас это творчество.

Допустим, в Европе удачный вид из окна уже продавался несколько десятков тысяч раз, они уже все расставили по полочкам: вид на парк или озеро, и насколько он дороже, чем вид на фабрику. Он выведен статистически, и ему следует оценщик: вид есть, галочка поставлена, коэффициент учтен. А у нас данных нет, значит, ищется аналогия, а это уже искусство.

Мы применяем относительные показатели: если их нет в Томске, ищем в других городах. Каждая операция – загадка с рядом неизвестных, и помочь может только наш, отличающийся от Запада в лучшую сторону уровень образования. Судите сами, у них в оценщиках юристы и архитекторы, а у нас инженеры, физики, математики, экономисты. Ведь если оценивать стоимость морских судов и самолетов, то нужны знания соответствующих устройств и процессов.

Наша оценка качественней, поскольку поставлена еще и на фундаментальное основание – включена в научную деятельность по разделу «Финансы и кредит», по проблемным вопросам идут защиты диссертаций. ТГУ – один из первых вузов, ведущих базовую подготовку оценщиков, открыта кафедра «Оценка и управление собственностью». Последнее время в Томске стало учиться много студентов из Красноярска, Кемерова и Москвы. Нашу школу оценки считают очень мощной, и профессия оценщика постоянно прирастает молодежью.

– Что является предметом работы специалистов?

– Большинство людей думает, что оценщики работают преимущественно на рынке жилой недвижимости, но это не так. Оценка квартир у оценочных компаний занимает не больше 10%. Основной объем работ дают сложные объекты коммерческой недвижимости – торговые цент­ры, офисы, помещения под рестораны, кафе, а также объекты, идущие в залог, или по которым собственники судятся. В последнее время к оценщикам стали чаще обращаться судебные органы, которым в случае экономических споров нужны аргументы для выяснения стоимости.

Государство активно использует оценочную сферу для налогообложения. Оно напрямую заинтересовано в получении имущественных или поземельных налогов как с предприятий, так и с физических лиц. С другой стороны, если собственник не согласен с налогом и хочет его оспорить, то оценщик может подсказать о возможной ошибке при начислении имущественного налога. Исследования оценщиков нужны и для банков, ведь для них залоги обычная практика: и для ипотеки, и для крупного кредитования компаний. Чрезвычайно важна оценка инвесторам для понимания эффективности вложения и возможных рисков.

За 20 лет работы специалисты «ТОККО» оценивали разные объекты. Например, заброшенное здание картонажной фабрики на ул. 1905 года, превратившееся в ГУМ, в области – комплекс автозаправочных станций «Томскнефтепродукта», для недропользователей – несколько небольших месторождений нефти.

Международным аудитом признана обоснованность наших оценок предприятий группы компаний «КДВ Групп», в том числе небезызвестного яшкинского комбината. Бывают и уникальные организации, как Юргинский машиностроительный завод, где наряду с мирной продукцией есть и военный сегмент. Для таких крупных домостроительных компаний, как ТДСК, мы делаем научные разработки, которые ложатся в основу принятия решения: что нужно покупателям, какие квартиры строить и в какой географической стороне города предпочтут селиться люди.

– Выгодно ли обычному человеку обращаться к оценщику?

– Все зависит от денег, которые он готов потратить, и от развития рынка. Может ли обычный человек провести исследования, доступные оценщику на профессиональном уровне? Если вы хотите купить стандартную квартиру в центре, то можно и не обращаться к оценщику, хотя цена на услугу 2–2,5 тыс. рублей совсем не критичная. Зато у оценщика вы получите официальный формализованный документ, который поясняет, почему недвижимость стоит именно столько. Это может пригодиться и в банке, и в суде. Конечно, купив пару газет, можно вычислить, сколько стоит эта квартира, и даже угадать цену плюс-минус 10%. Но если речь идет о заправке, промышленном предприятии, земельном участке в городе, то, какую газету ни открой, одинаковых объектов, как на рынке квартир, не найдешь. И с этой точки зрения оценщик просто необходим, ведь люди в итоге получат знания: почему это дешевле или дороже и какие причины и факторы стоимости сработают лучше всего. И, может быть, самое главное – предотвратить ошибку, чтобы потом много лет не мучиться от задаваемых уже себе вопросов.

Мониторинг рынка жилья позволяет сделать вывод о сохранении тенденции долгосрочного роста цен, которая наблюдается с июня 2010 года: ежегодный прирост цены 1 кв. м условно типового жилья находится в интервале 7–10%. Дно после кризиса 2008 года рынок прошел в июле 2009 года (33638 рублей за 1 кв. м), максимум за период наблюдения был зафиксирован в сентябре 2008 года (54654 рубля за 1 кв. м). В сентябре 2015-го средняя цена 1 кв. м достигла 49975 рублей, что на 8,5% меньше указанного максимального значения и на 2% меньше аналогичного показателя за прошедшие полгода 2015-го.

Наибольшей популярностью у покупателей в третьем квартале 2015 года пользовался Октябрьский район Томска как более дешевый в целом в расчете на 1 кв. м и застраиваемый новым типовым жильем. Наименьшее количество объектов в полученной выборке приходится на Кировский район. Вряд ли отсюда следует делать вывод о падении популярности этого района: более вероятно, что это объясняется отсутствием вводимого в эксплуатацию здесь жилья (основная доля сделок, и в первую очередь ипотечных, относится именно к первичному сегменту рынка).

За семь месяцев 2015 года выдано 338,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 557,5 млрд рублей, что ниже уровня января – июля 2014 года примерно на 40%. Средняя сумма рублевого кредита в январе – июле 2015 года сохранилась на уровне первого полугодия и составила 1,64 млн руб­лей (по итогам 2014 года – 1,73 млн рублей). Ставка по выданным в июле ипотечным жилищным кредитам составила 13,4%. Напомним, что в феврале и марте 2015 года, когда банки предлагали наиболее высокие ставки по ипотечным кредитам в 2015 году, ставка выдачи достигала 14,7%.

Текущие события на мировой арене заставляют очень внимательно следить за рынком недвижимости, поскольку на данный момент он остановился в ожидании, и пока не понятно, в какую сторону пойдет. При этом представители ведущих мировых и российских консалтинговых компаний едины во мнении о невозможности прогнозирования на период более трех месяцев. Они также считают, что в сравнении с кризисом 2008 года, когда рынок упал достаточно быстро и затем начал отыгрывать падение, сейчас ситуация иная: рынок будет «сползать», и никто не может сказать, где будет дно.

Некоторыми участниками томского рынка недвижимости прогнозируется дефицит первичного жилья, связанный с общеэкономической ситуацией и наличием сравнительно малого количества готовых новостроек, спрос на которые превышает предложение

Томск, Набережная реки Ушайки, 10, 3-й этаж.

Тел./факс: (382-2)-51-08-22, 51-77-68.

Сайт tokko.tomsk.ru

реклама

BELOWTABSLEFT2, Бизнес, Деньги

Как знание тенденций на рынке недвижимости помогает в бизнесе

Оставить комментарий

Токко Хлопцев

С рынка жилой недвижимости почти полностью исчезли спекулянты. Эта тенденция, выявленная бюро оценки «ТОККО» два года назад, сохранилась и в первом полугодии текущего года. В конце июня 1 кв. м в среднем стоил 50 076 рублей – примерно столько же, сколько и в марте 2008-го. Недвижимость уже перестала быть средством быстрого обогащения: темпы роста цен несколько лет держатся на уровне 8–10% в год. При этом следующим летом стоимость жилья может достигнуть исторического максимума.

Наперегонки с инфляцией

– Если сейчас люди и покупают недвижимость с целью вложения средств, то, во-первых, на краткосрочный период – не более чем на год, во-вторых, делают это очень избирательно – выбирают объекты у надежных застройщиков на стадии закладки фундамента, – рассказывает директор бюро оценки «ТОККО», д.э.н. Дмит­рий Хлопцов. – Через полгода, когда появится коробка, стоимость такого приобретения вырастет на 10–15%. А как только дом будет сдан в эксплуатацию и на руках будет свидетельство о собственности, инвестиции владельца прирастут еще на 20–30%. Это, разумеется, происходит не оттого, что в регионе дорожает жилье. Описанная схема касается отдельно взятого дома, где стоимость квартир зависит от степени его готовности.

В среднем же цена квадратного метра в Томске стабильно растет на 8–10% в год, немного опережая официальный уровень инфляции.

– За пять лет, с июля 2009 года по июнь 2014 года, рынок вырос на 48%, в то время как в докризисные годы рост был галопирующим – 30–50% в год: с января 2007 года по сентябрь 2008 года, то есть менее чем за два года, рынок вырос на 80%, – констатирует Хлопцов.

Перспектива продать

Сейчас, в отличие от конца 2000-х, бизнес гораздо внимательнее отслеживает тенденции на рынке недвижимости. Строить без оглядки на рыночные реалии – лишь бы было – никто не может себе позволить…

– Например, к нам все чаще приходят представители крупных строительных компаний и интересуются: что лучше в Томске строить – дома, где больше однокомнатных или двухкомнатных квартир, или, может, малогабаритных? – рассказывает Дмит­рий Михайлович. – Ведь, с одной стороны, все прекрасно понимают: в Томске недостаток однокомнатных квартир. Средняя цена в них достигает 50 тысяч рублей за 1 кв. м, притом что в статистике учитываются и новые дома, и хрущевки. В двухкомнатных квартирах стоимость «квадрата» падает на 10%, в трехкомнатных – еще на 10%. По логике вещей, надо строить однокомнатные квартиры и продавать их как горячие пирожки. Но, с другой стороны, это может привести к их переизбытку на рынке, что сразу же снизит цену. А двух-, трехкомнатных будет недостаток.

Одно из направлений работы бюро оценки «ТОККО» – как раз такие экономические исследования, которые дают ответ на вопрос: что лучше строить? В исследованиях учитывается все: и текущий доход населения, и количество потенциальных покупателей, и доступность ипотеки, и макроэкономические факторы.

– Надо понимать: кто купит квартиры через три года, когда дом будет сдан? И купят ли их вообще? Иногда предприниматели на полном серьезе говорят: «Может, лучше вообще ничего не строить?» – отмечает Хлопцов. – В любом случае сейчас идут сложные экономические процессы. Разумный предприниматель должен понимать их, чтобы смотреть вперед хотя бы на среднесрочную перспективу.

Есть куда расти

Более внимательно собственники стали относиться и к стоимости своих активов. Настолько, что для «ТОККО» оценка нежилой недвижимости стала основным направлением работы.

Например, сейчас компания оценивает активы томских вузов.

– Чтобы войти в мировой топ университетов, российский вуз должен вести всю финансовую и бухгалтерскую отчетность по мировым стандартам. А мировые стандарты предполагают, что все активы, в том числе недвижимость, должны быть оценены по рыночной стоимости независимыми оценщиками, – поясняет Дмит­рий Хлопцов. – Пока существует только балансовая оценка, но она не отражает ситуацию на рынке. Например, здание главного корпуса ТГУ существует 135 лет и, по логике вещей, амортизировано полностью, то есть стоит ноль рублей. Но в реальности это, наверное, одно из самых дорогих зданий Томска. Знание реальной стоимости активов может укрепить позиции вуза в мировом рейтинге.

В Сибири по пальцам можно пересчитать фирмы, которые оценивают недвижимость и нематериальные активы (например, товарные знаки) по мировым стандартам финансовой отчетности (МСФО). «ТОККО» в их числе. Отчеты компании десятки раз принимала «ведущая четверка» – четыре крупнейших в мире компании в сфере аудита и консалтинга Coopers, Deloite, Ernst&Young и KPMG. Один из последних выполненных проектов – оценка активов холдинга «КДВ».

– Бизнес нуждается в справедливой оценке активов не просто из любопытства: часто это нужно для инвесторов (в том числе иностранных), которые готовы кредитовать предприятие под залог имущества или за долю в бизнесе, – говорит Дмит­рий Хлопцов. – Скажем, к предпринимателю приходит покупатель и говорит: «Продай мне твою базу за 50 миллионов». Предприниматель срочно идет к нам: «Мне готовы заплатить сегодня 50 миллионов, соглашаться? Сколько может стоить моя база? Может, не 50, а 60? А может, всего 30, и тогда я от сделки выиграю?» Ситуация кажется смешной, но на самом деле так бывает. Поэтому я бы рекомендовал держать руку на пульсе и хотя бы раз в три года заказывать оценку собственных активов.

– Я определяю нашу профессию не просто как «оценщик недвижимости», а как «аналитик стоимостных отношений», – заключает Хлопцов. – Что происходит на рынке недвижимости, куда будет двигаться цена и как ее сознательно подвинуть в том направлении, куда требуется, – все это можно профессионально анализировать. И, как показывает практика, наши прогнозы стабильно оправдываются.

 Дно рынок прошел в июле 2009 года (33 638 руб­лей за 1 кв. м), максимум за период наблюдения был зафиксирован в сентябре 2008 года (54 654 рублей за 1 кв. м). В июне 2014 года рост рынка по ценовому параметру по отношению к дну составил 48% (41% в марте 2014 года). При сохранении текущих темпов роста рынок достигнет максимальной исторической цены приблизительно через один год.

 За первое полугодие 2014 года в Томской области введено 212 тыс. кв. м жилья, что на 18,8% ­превышает показатели аналогичного периода предыдущего года. При этом индивидуального жилья введено на 40,5% больше, чем годом ранее, – 89,44 тыс. кв. м.

По информации Департамента архитектуры и строительства Томской области, в областном цент­ре за шесть месяцев сдано 109,86 тыс. кв. м много­этажного жилья и 37,68 тыс. кв. м индивидуального.

TNewsTD_745_08_CMYK

За первое полугодие 2014 года в Томской области введено 212 тыс. кв. м жилья, что на 18,8% ­превышает показатели аналогичного периода предыдущего года. При этом индивидуального жилья введено на 40,5% больше, чем годом ранее, – 89,44 тыс. кв. м.

По информации Департамента архитектуры и строительства Томской области, в областном цент­ре за шесть месяцев сдано 109,86 тыс. кв. м много­этажного жилья и 37,68 тыс. кв. м индивидуального.

Мнение

Дмитрий Хлопцов: о кризисе с оптимизмом

Оставить комментарий
Дмитрий Хлопцов, председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков
Дмитрий Хлопцов, председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков

Дмитрий Хлопцов, д.э.н., зав­кафедрой общей и прикладной экономики ТГУ, директор бюро оценки «ТОККО»

Финансовая повестка недели не сулит, кажется, ничего хорошего для российской экономики: Евросоюз готовится ввести новые секторальные санкции, суд в Гааге обязал Россию выплатить 50 млрд долларов бывшим владельцам ЮКОСа, Центробанк неожиданно объявил о повышении ставки рефинансирования, на фоне чего рубль достиг трехмесячного минимума… Однозначно можно сказать, что все это говорит о возрастании рисков: рисков вложений в бизнес, рисков получить более дорогостоящий кредит, рисков того, что Запад не даст денег на рефинансирование банковской задолженности. В конце концов, это и возрастание рисков для бюджетников: государству придется выплачивать ЮКОСУ эти 50 млрд, значит, из чьего-то кармана надо будет их взять и где-то урезать бюджетные расходы.

Но в стоимостных отношениях риски всегда ассоциируются с доходностью: чем больше риск, тем больше возможный выигрыш. Не зря слово «кризис» с китайского переводят как возможность для роста. Вспомним, что в России самые кризисные годы были в начале 1990-х. Но весь бизнес только тогда и зародился! Поэтому я бы воздержался от оценки, что отрицательные решения на финансовом рынке обязательно приводят к спаду производства или к падению деловой активности, или к снижению нормы прибыли. Да, кое-какие проекты будут заморожены. Но некоторые окажутся более выигрышными.

Конечно, для заматерелых, сложившихся предпринимателей важна стабильность. Но она отрицает возможность для развития нового бизнеса: как его открывать, если нет рывков, рисков, ничего не развивается? Причем это характерно именно для России. Вот в Германии рисков нет. Никто 50 млрд не отберет, санкции не предъявит… Все стабильно. В этом плюс? Несомненно, но в наших российских условиях стабильность часто предполагает загнивание. Немцы не загнивают, потому что в любых условиях продолжают педантично работать. Мы не такие, нам всегда нужен стимул, пинок. Поэтому стабильность для экономики России хуже, чем серьезные потрясения. А вот когда есть общий «внешний враг», экономические сложности – тогда самое время встать с печи, где лежали 33 года. Такие ситуации всегда приводили к тому, что Россия становилась крепче.

BELOWTABSLEFT1, Бизнес, Экономика

Эксперты бюро оценки «токко» о рынке жилой недвижимости Томска за 2013 год

Оставить комментарий

Данные мониторинга за 12 месяцев 2013 года позволяют сделать вывод о сохранении тенденции долгосрочного роста цен,  в прошедшем году он составил 7%.  В конце  четвертого квартала 2013 года в сравнении с концом третьего квартала 2013 года средняя цена 1 кв. м на рынке жилья зафиксирована на уровне на 1,9% выше, достигнув в декабре отметки 47 668 рублей. Устойчивые долгосрочные темпы роста рынка позволяют отметить вернувшуюся способность недвижимости сохранять капитал. Приход спекулянтов пока маловероятен, поскольку показываемые рынком темпы роста, скорее, подходят для долгосрочных инвесторов.

Несмотря на устойчивые годовые темпы роста рынка жилой недвижимости по ценовому параметру, делать прогнозы по-прежнему трудно: страны Европы все еще балансируют на грани кризиса, равно как и экономику США нельзя назвать преодолевшей его; поэтому российский рынок недвижимости (и рынок Томска в частности) в любой момент может развернуть в другую сторону. В то же время, несмотря на не слишком позитивные прогнозы в российской экономике в целом, показатели рынка говорят о стабильности, в первую очередь в сознании людей, берущих на себя долгосрочные обязательства по ипотеке.

По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (24,0%), зарегистрированное в сделках с жильем в январе – сентябре 2013 года, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Это максимальный показатель начиная с 2010 года. Каждая вторая квартира во вновь построенном доме в настоящий момент продается в рамках ипотечных программ банков. Люди активно инвестируют средства в единственный на текущий момент надежный и ликвидный актив – недвижимость.

Активность рынка

Первичный рынок представлен серьезно сократившимся с 2008 года предложением, что позволяет некоторым застройщикам фактически монопольно изменять конъюнктуру цен на первичном рынке жилья.

По информации Департамента архитектуры и строительства Томской области, в 2013 году в Томске за январь – ноябрь ввод жилья сохранился на уровне прошлого года и составил 313,8 тыс. кв. м, в том числе 68,96 тыс. кв. м – в индивидуальных домах.

Рейтинг районов г. Томска по цене предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья традиционно выглядит следующим образом: наиболее дорогие районы – Кировский и Советский, Ленинский и Октябрьский – дешевле.  Однако поскольку наиболее дорогое жилье кроме Кировского и Советского районов также находится и в Ленинском, а жилье так называемого экономкласса имеется в каждом районе, то в условиях неполного охвата рынка данным мониторингом возможно изменение иерархии. В декабре 2013 года наиболее дорогим был Кировский район, дешевле жилье стоило в Советском и Октябрьском, а самым дешевым оказался Ленинский район.

Наибольшей популярностью у покупателей в четвертом квартале 2013 года традиционно пользовались Октябрьский и Ленинский районы как более дешевые в целом в расчете на 1 кв. м, а по количеству комнат почти половина сделок совершена с двухкомнатными квартирами.

В отношении ценовой динамики в различных группах жилья четвертый квартал 2013 года показал следующие результаты: по числу комнат цены выросли только на однокомнатные квартиры (10%), на трехкомнатные зафиксировано падение (минус 14%), а двухкомнатные остались на том же уровне.

В декабре 2013 года стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры составляла в среднем 54 756 рублей, двухкомнатной – 44 907 рублей, трехкомнатной – 40 396 рублей. Таким образом, на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие – однокомнатные, наиболее дешевые – трехкомнатные.

Ситуация стабильная

Текущую ситуацию на рынке недвижимости можно назвать стабильной. Средняя цена квартир с осени 2011 года, то есть уже более двух лет, имеет стабильную тенденцию к росту на уровне несколько выше инфляционных ожиданий.

Как средство сохранения капитала недвижимость является самым надежным активом, что также поддерживает ситуацию на сложившемся уровне.

В качестве других индикаторов рынка недвижимости можно рассматривать также стоимость строительных материалов, количество выданных разрешений на строительство и приобретение земельных участков.

В прошедшем периоде 2013 года стоимость строительных материалов росла, хотя к осени – традиционному периоду достаточно резкого снижения строительной активности – рост цен на строительные материалы и услуги значительно замедлился. Данную ситуацию нельзя назвать негативной, поскольку следование сложившимся и вполне логичным тенденциям говорит об укреплении позиций на основном рынке.

TNews722_25

Мониторинг за период с января 2007 года по декабрь 2013 года проведен на основании подготовленных за указанный период отчетов об оценке рыночной стоимости, а также данных о совершенных сделках, предоставленных рядом агентств недвижимости в 2011–2013 годах.

Для того чтобы единичные случаи не искажали общую ситуацию, из сформированного массива данных за анализируемый период исключаются объекты площадью менее 34 и более 85 кв. м, объекты с дорогой, серьезно поврежденной и черновой отделкой. Полученная таким образом выборка рассматривается в качестве условно типового жилья для массового проживания и используется для расчета средних показателей и построения графиков.

BELOWTABSLEFT2, Деньги, ЖКХ

Эксперты бюро оценки «Токко» о рынке жилой недвижимости Томска за 9 месяцев 2013 года

Оставить комментарий

Данные мониторинга за девять месяцев 2013 года позволяют сделать вывод о сохранении тенденции долгосрочного роста цен, которая наблюдается с июня 2010 года: ежегодно рост цен 1 кв. м условно типового жилья составляет 8–10%.

Темпы роста

Практически с самого начала 2009 года по ценовому параметру рынок жилой недвижимости Томска колебался в достаточно небольшом коридоре, в то время как активность совершения сделок сменила несколько как максимальных, так и минимальных экстремумов. Наиболее активен рынок был в ноябре 2011 года, в марте и июле 2012 года. Можно констатировать, что в первые девять месяцев 2013-го было заключено сделок меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. При этом по ценовому параметру рынок продолжает уверенное движение вверх.

Несмотря на устойчивые годовые темпы роста рынка жилой недвижимости по ценовому параметру, делать прогнозы все так же трудно, как и год, и два назад: страны Европы все еще балансируют на грани кризиса, поэтому российский рынок недвижимости (и рынок Томска в частности) в любой момент может развернуть в другую сторону. В то же время, несмотря на не слишком позитивные прогнозы в российской экономике в целом, показатели рынка говорят о стабильности в первую очередь в сознании людей, берущих на себя долгосрочные обязательства по ипотеке. Кроме того, в данный момент более надежного средства сохранения капитала, чем недвижимость, пока нет.

Активность рынка

По информации департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска, в 2013 году по состоянию на 1 октября введено в эксплуатацию232 598,7 кв. мжилья (315 домов), в том числе176 285,4 кв. мв многоквартирных жилых домах (21 дом) и56 313,3 кв. м– в индивидуальных жилых домах. При этом более половины, а именно 14 домов, ввела в эксплуатацию Томская домостроительная компания, являющаяся крупным и надежным застройщиком в городе. Кроме того, за прошедший период года выдано 31 разрешение (по данным на конец первого полугодия – 18) на строительство многоквартирных жилых домов, большая часть которых будет построена в новых жилых районах, располагающихся в северо-восточной части города.

На вторичном рынке жилья традиционно наиболее дорогие районы – Кировский и Советский, Ленинский и Октябрьский – дешевле. Однако поскольку наиболее дорогое жилье кроме Кировского и Советского районов также находится и в Ленинском, а жилье так называемого экономкласса имеется в каждом районе, то в условиях неполного охвата рынка данным мониторингом возможно изменение иерархии. В сентябре 2013 года наиболее дорогим был Советский район, дешевле жилье стои­ло в Ленинском и Октябрьском, а самым дешевым впервые оказался Кировский район.

Наибольшей популярностью у покупателей в III квартале 2013 года традиционно пользовались Октябрьский и Ленинский районы как более дешевые в целом в расчете на1 кв. м, а по количеству комнат почти половина сделок совершена с однокомнатными квартирами.

В отношении ценовой динамики в различных группах жилья III квартал 2013 года показал следующие результаты (сентябрь к июню): по числу комнат цены выросли только на двух- и трехкомнатные квартиры (6 и 18% соответственно); на однокомнатные квартиры цены упали на 2%.

В сентябре 2013 года стоимость1 кв. моднокомнатной квартиры составляла в среднем 50 118 руб­лей, двухкомнатной – 45 032 руб­ля, трехкомнатной – 47 075 руб­лей. Таким образом, на рынке не прослеживается традиционной дифференциации стоимости1 кв. мквартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие – однокомнатные, наиболее дешевые – трехкомнатные.

* * *

Несмотря на имеющиеся опасения, текущую ситуацию на рынке недвижимости можно назвать стабильной. Средняя цена квартир с осени 2011 года, т.е. уже около двух лет, имеет стабильную тенденцию к росту на уровне несколько выше инфляционных ожиданий.

Как средство сохранения капитала недвижимость является самым надежным активом, что также поддерживает ситуацию на сложившемся уровне.

Стоимость строительных материалов с начала года росла, хотя к осени – традиционному периоду достаточно резкого снижения строительной активности – рост цен на строительные материалы и услуги значительно замедлился. Данную ситуацию нельзя назвать негативной, поскольку следование сложившимся и вполне логичным тенденциям говорит об укреплении позиций на основном рынке.

Разрешений на строительство за прошедший период 2013 года выдано столько же, сколько и в аналогичном периоде 2012 года, что говорит о позитивном прогнозе ситуации со стороны застройщиков.

В конце III квартала 2013 года в сравнении с концом II квартала средняя цена1 кв. мна рынке жилья стала на 2,3% выше, достигнув в сентябре отметки 46 735 рублей.

Мониторинг проведен на основании подготовленных за указанный период отчетов об оценке рыночной стоимости, а также данных о совершенных сделках. Цены предложения из СМИ непосредственно в анализируемой выборке не использовались.

Для того чтобы единичные случаи не искажали общую ситуацию, из сформированного массива данных за анализируемый период исключаются объекты площадью менее 34 и более85 кв. м, объекты с дорогой, серьезно поврежденной и черновой отделкой. Полученная таким образом выборка рассматривается в качестве условно типового жилья для массового проживания и используется для расчета средних показателей и построения графиков.

* Полный анализ рынка жилья можно найти на сайте www.tokko.tomsk.ru.

 

BELOWTABSLEFT2, Бизнес

Метры в цифрах

Оставить комментарий

Эксперты бюро оценки «Токко» о ситуации на рынке жилой недвижимости Томска в 2012 году

Данные мониторинга позволяют сделать вывод о продолжении роста цен, который наблюдается с июня 2011 года. Средняя цена предложения1 кв. мна рынке жилья показывает небольшой, однако стабильный рост, достигнув в декабре отметки 44 584 рубля.

Темпы роста и перспективы инвестиций

Годовой рост цен1 кв. мусловно типового жилья в 2012 году составил 8% (в 2011 году – 10%.), что позволяет говорить об устойчивых долгосрочных темпах роста рынка и вернувшейся способности недвижимости сохранять капитал (инфляция, по данным Центрального банка, в 2012 году составила 5,1%). Приход спекулятивного инвестиционного спроса пока маловероятен, поскольку показываемые рынком темпы роста, скорее, подходят для долгосрочных инвесторов. И надо понимать, что вхождение долгосрочных инвесторов на рынок недвижимости требует и больших средств (средняя стоимость однокомнатной квартиры в декабре 2012 года составила 1 900 000 рублей), что также само по себе является ограничителем для спекулятивных операций.

Несмотря на положительные с точки зрения продавцов и экономики в целом изменения на рынке жилой недвижимости, делать прогнозы все так же трудно. После падения рынка в 2008 году, отсутствия роста в 2009 году с марта 2010 года наметилась тенденция к росту цен на жилье: за период чуть менее 3 лет средняя удельная цена квартир выросла на 28% (в среднем около 0,8% в месяц, в то время как в 2007 – первой половине 2008 года прирост составлял около 3,06% ежемесячно). Но говорить об установлении твердой стабильности рано: страны Европы балансируют на грани кризиса, США нельзя назвать преодолевшими его. Поэтому стечение обстоятельств может в любой момент развернуть российский рынок недвижимости в целом и рынок Томска в частности в другую сторону.

В то же время устойчивый рост рынка недвижимости Томска с начала второго квартала 2011 года говорит о стабильности, в первую очередь, в сознании людей, берущих на себя долгосрочные обязательства по ипотеке, причем количество таких людей выросло в два раза. Также можно добавить, что на данный момент более надежного средства сохранения небольшого капитала, чем недвижимость, пока нет.

Активность рынка

Практически с самого начала 2009 года по ценовому параметру рынок жилой недвижимости Томска колебался в достаточно небольшом коридоре, в то время как активность совершения сделок сменила несколько как максимальных, так и минимальных экстремумов. Наиболее активен рынок был в ноябре 2011 года, в марте и июле 2012 года. Можно констатировать, что в четвертом квартале 2012 года было заключено немного больше сделок, чем в предшествующем периоде. В целом в 2012 году рынок недвижимости показывал существенную волатильность активности, причем если в 2011 году был достаточно резкий скачок в сторону ее увеличения, то в 2012-м наблюдается общая тенденция к снижению.

Поскольку массив исходной информации представлен оценками в целях ипотечного кредитования, то объяснения активности рынка необходимо искать не только в сезонности, но и в том числе в изменениях условий кредитования. По данным ЦБ РФ, в 2012 году коммерческие банки увеличивали ставки по ипотечным кредитам, при этом в условиях жесткой конкуренции им приходилось смягчать неценовые условия кредитования.

Анализируя данные по активности рынка и условиям кредитования в 2012 году, можно сделать вывод о высокой чувствительности заемщиков к цене кредита: увеличение ставки на 1% часто формирует отложенный спрос на улучшение жилищных условий. Однако снижение активности пока носит не слишком явный характер, а рост объема ипотечного кредитования продолжается. Если ситуация не ухудшится, то спрос, отложенный в 2012 году, вскоре вернется на рынок.

 Что и где покупают

Первичный рынок представлен серьезно сократившимся с 2008 года предложением, что позволяет некоторым застройщикам фактически монопольно изменять конъюнктуру цен на первичном рынке жилья.

Рейтинг районов Томска по цене предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья выглядит следующим образом: наиболее дорогие районы традиционно Кировский и Советский, Ленинский и Октябрьский – дешевле.

Наибольшей популярностью у покупателей в 2012 году пользовались Октябрьский и Ленинский районы как более дешевые в расчете на1 кв. м, причем доля сделок, приходящаяся на Октябрьский район, в четвертом квартале увеличилась почти на 20% по сравнению с предшествующим периодом года, а по количеству комнат почти половина сделок совершена с двухкомнатными квартирами.

В четвертом квартале 2012 года по числу комнат цены выросли только на трехкомнатные квартиры (плюс 5% декабрь к сентябрю), цены на однокомнатные квартиры остались на том же уровне, а на двухкомнатные упали на 2%.

В целом за год наибольший прирост цены показали трехкомнатные квартиры (плюс 16%). Эта ситуация обоснована изменением структуры спроса на жилье в начале 2012 года: потребители, имеющие первоначальные накопления, стремятся улучшить свои жилищные условия.

В декабре 2012 года стоимость1 кв. моднокомнатной квартиры составляла в среднем  47 876 рублей, двухкомнатной – 42 419, трехкомнатной – 44 635 рублей.

* * *

Несмотря на имеющиеся опасения, текущую ситуацию на рынке недвижимости все же можно назвать стабильной. Средняя цена на квартиры расположена в коридоре 40–45 тыс. рублей за1 кв. мс осени 2011 года, то есть уже более года, и имеет стабильную тенденцию к росту на уровне несколько выше инфляционных ожиданий.

В качестве других индикаторов рынка недвижимости можно рассматривать также стоимость строительных материалов, количество выданных разрешений на строительство и приобретение земельных участков. В 2012 году наблюдался рост стоимости строительных материалов, что говорит об оживлении отрасли и предполагаемом росте цен на недвижимость. В 2012 году выдано больше, чем в 2011 году, разрешений на строительство (36 и 34 соответственно), а земельные участки под застройку приобретались значительно чаще, что также свидетельствует о настрое инвесторов на работу в условиях, по крайней мере, не хуже настоящих.

Мониторинг за период с января 2007 года по декабрь 2012 года проведен на основании подготовленных за указанный период отчетов об оценке рыночной стоимости, а также данных о совершенных сделках, предоставленных рядом агентств недвижимости в течение 2011–2012 годов. Цены предложения из СМИ непосредственно в анализируемой выборке не использовались.

Для того чтобы единичные случаи не искажали общую ситуацию, из сформированного массива данных за анализируемый период исключаются объекты площадью менее 34 и более85 кв. м, объекты с дорогой, серьезно поврежденной и черновой отделкой.

ЦИФРА

44 584 рубля – такова была средняя цена предло­жения1 кв. мна рынке жилья Томска в декабре

В целом на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие – однокомнатные.

BELOWTABSLEFT2, Бизнес

Мода на интеллектуальную собственность

Оставить комментарий

Томские оценщики рассказали о тонкостях профессии

Маргарита Крапивина

Универсальность для оценщиков – показатель нежелательный. Специалист по оценке оборудования может быть не в курсе, сколько стоит квартира в Томске, а профи в оценке жилых помещений окажется некомпетентным в вопросах оценки автомобилей. Зато все, что касается собственного профиля, они знают назубок.

Дмитрий Хлопцов, председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков

– Узкая специализация у нас – признак высокой квалификации: чтобы дать заключение, специалисту нужно изучить много материалов, он не может давать ответы навскидку. Поэтому и коллектив у нас такой большой, – говорит Дмитрий Хлопцов, председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков.

Союз профессионалов

Сама профессия возродилась относительно недавно. Региональное отделение Российского общества оценщиков в Томске открыло двери в 1995 году, а головная организация в наступающем 2013-м отметит 20-летний юбилей. За 17 лет активного внедрения труда оценщиков в разные сферы жизни Томск незаметно превратился в центр подготовки специалистов для всего Сибирского региона. Во-первых, готовят специалистов-оценщиков в госуниверситете, во-вторых, на базе того же ТГУ свою квалификацию повышают уже эксперты из Якутии, Хакасии, Кузбасса, с Алтая. В октябре 2012-го больше 100 человек из 12 городов СФО собрались на IV конгресс оценщиков Сибири. Отрасль постепенно разрастается и по количеству занятых в ней людей, и по широте географического охвата территории.

В состав профессионального содружества Российского общества оценщиков на территории Томской области входят около 60 специалистов, многие из них обучались или проходили практику в бюро оценки «ТОККО», возглавляемом доктором экономических наук Дмитрием Хлопцовым.

– Сеть оценщиков в области постепенно разрастается: мы работаем в Северске, в Стрежевом, в Белом Яре, Колпашеве – то есть все глубже заходим в регион. В современном мире без оценщиков невозможно взять в банке кредит, купить квартиру в ипотеку или получить страховые выплаты по аварии, – говорит Хлопцов.

Сколько стоит бизнес

В оценке тоже существует своего рода мода. Тренд последнего времени – оценка объектов интеллектуальной собственности и кадастровой стоимости земли для оспаривания налогооблагаемой базы. Дмитрий Хлопцов объясняет это активным участием томских вузов в инновационных программах и повышением финансовой грамотности населения.

– Люди приходят и говорят: нам неправильно считают налоги, мы хотим это оспорить, – рассказывает Хлопцов. – Мы делаем отчет для целей по оспариванию. С другой стороны, меньше становится маленьких заказов с битыми машинами. Я вообще думаю, что разбираться в этом – дело страховых компаний, и только в спорных моментах приглашать профессионалов – экспертов по оценке стоимости. Но в этом тонком вопросе есть одно «но»: оценщики в страховых компаниях зачастую зависимые, потому что их заключение напрямую влияет на размер выплат. Обвинять всех поголовно в нечестности нельзя, но если человек видит, что ему что-то недосчитали, то лучше сделать независимую экспертизу.

Дмитрий Хлопцов говорит, что интереснее всего определять стоимость какого-либо бизнеса:

– Всегда очень любопытно посмотреть, что представляет собой то или иное предприятие, как оно работает, из чего складываются его доходы и посчитать его стоимость.

 Календарный лист

27 ноября – День оценщика

Томское региональное отделение Российского общества оценщиков поздравляет коллег с профессиональным праздником.

– Желаем интересных заказов и довольных клиентов, – поздравляет коллег глава оценщиков Дмитрий Хлопцов.

 

634050, г. Томск, Набережная реки Ушайки, д. 10

Тел./факс 51-08-22
Электронная почта: mail@tokko.tomsk.ru
http://www.roo.tomsk.ru

Реклама.

all-feed, Featured Slider, Строительство, Хозяин

Эксперты ждут от рынка жилой недвижимости дальнейшего повышения цен

Оставить комментарий

Этим летом томские риелторы не зафиксировали спада спроса (и, как следствие, стабилизации или снижения цен) на рынке жилой недвижимости, который был характерен для межсезонья докризисного периода. Эксперты «Томских новостей» отмечают: плавный рост стоимости квартир продолжается с прошлого сентября и, по всей видимости, по итогам 2012 года существенно превысит инфляцию.

Живее всех живых

До кризиса 2008 года лето всегда считалось мертвым сезоном: активность сделок на рынке жилья снижалась примерно на треть, соответственно, происходил некоторый откат по цене объектов.

Наталия Быкова
Наталия Быкова

– Ни в этом, ни 2011-м, ни в 2010 году (с тех пор как наметился выход из кризиса) мы ни разу не фиксировали снижение цен на объекты недвижимости, – говорит Наталия Быкова, руководитель агентства недвижимости «Лагуна», член правления Лиги профессиональных риелторов Томска. – Плавный рост продолжается в течение всего года. На какие-то виды объектов – 1–1,5% в месяц, на некоторые – и до 5%. Больше всего востребованы квартиры в домах, либо только что сданных, либо относительно новых, не старше 10–15 лет. Это закономерно: около 40% сделок проходит с привлечением ипотечных кредитов на 15–20 лет, и люди стремятся купить квартиры в более новых домах, чтобы столь долгосрочное вложение имело смысл. Хотя, как ни парадоксально, в 2012 году больше всего подорожали однокомнатные хрущевки в Кировском районе: район традиционно востребован у покупателей, а новых домов там очень мало. На сегодняшний день квартира площадью30 кв. мстоит 1,6–1,65 млн рублей. На Каштаке такую же хрущевку можно купить за 1,3–1,35 млн, в Советском районе – за 1,55  млн.

Купи меня!

Дмитрий Хлопцов
Дмитрий Хлопцов

– Для роста цен, наблюдающегося последний год, есть несколько причин, – рассказывает Дмитрий Хлопцов, директор бюро оценки «ТОККО», председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков, доктор экономических наук. – Первая – с сентября 2011 года банки начали активно реализовывать ипотечные программы по сниженным процентным ставкам, в Томске открылось несколько новых филиалов федеральных банков. Потенциальные заемщики попали под мощный прессинг финансовой системы: ипотека им буквально навязывалась.

Почва была благодатной: кризис отступил, оживилось строительство, в то же время у людей перестала снижаться зарплата, ушел страх потерять рабочее место, а цены как раз были ниже докризисных. Но, с учетом того, что до 2008 года многие успели капитализировать накопления в виде однокомнатной квартиры, изменилась структура спроса на жилье.

– За первое полугодие 2012 года наибольший прирост цены показали двухкомнатные квартиры – плюс 13%, – говорит Дмитрий Хлопцов. – Сейчас основные покупатели – это те, кто стремится улучшить свои жилищные условия. Однако недостаток финансов сказывается на стоимости многокомнатного жилья – в целом с декабря 2011 года они выросли не более чем на 1%.

Хит продаж

Анна Облакова
Анна Облакова

Руководитель отдела продаж ОАО «ТДСК» Анна Облакова подтверждает, что однешки не так популярны, как раньше:

– Продажи двухкомнатных квартир сейчас опережают продажи однокомнатных. Зачастую бывает так, что клиенты, изначально собираясь приобрести однокомнатную квартиру, уже в офисе продаж находят более удачные варианты, позволяющие улучшить жилищные условия. Немалую роль в этом играют наши партнерские отношения с банками и совместные акции. Так, доля квартир, проданных с привлечением ипотечного кредитования, в течение полугода держится в пределах 50–60%.

Продажи Томской домостроительной компании уже к концу 2011 года почти достигли уровня 2008 года. В 2012-м в среднем прибавляют 3% ежемесячно. Цены, по данным Анны Облаковой, за семь месяцев текущего года выросли на 7% и к концу года еще увеличатся.

– Уровень цен на вторичном рынке определяется тем, какие цены на новостройки выставят строительные компании и, в частности, ТДСК, – добавляет Наталия Быкова. – Потому что, если люди продают имеющееся жилье с целью купить новое, они определяют стоимость с учетом того, сколько сами будут вынуждены заплатить.

Дорого. Еще дороже?

Докризисного значения цены еще не достигли: если в июне ­2008-го квадратный метр в среднем по Томску стоил около 50 тыс. рублей, то сейчас – 43 886 рублей. Это максимальный уровень после пика кризиса в конце 2008 года, когда «квадрат» продавался за 38 тыс. Но если с 2010 года стоимость поднималась на 2–3% в квартал, за год достигая примерно уровня инфляции, то, по данным ТОККО, уже за первый квартал 2012 года выросла на 6%, за второй – еще на 6%.

– По итогам года цены могут подняться процентов на 20, – считает Дмитрий Хлопцов. – Это, конечно, значительно ниже докризисных темпов, когда жилье дорожало на 40–50% в год, но и значительно выше – примерно в три раза – ожидаемого уровня инфляции. Весь следующий год цены будут расти, на мой взгляд, похожими темпами.

Наталия Быкова солидарна в оценках:

– До конца года недвижимость прибавит в стоимости не менее 5–7% от сегодняшней цены (скажем, для квартиры в 2 млн она составит 100–150 тыс. рублей), потому что в последние три месяца происходит самое большое количество сделок, и этот период дает основной рост цены за год. Это, наверное, особенность русской ментальности: до конца года успеть сделать что-то важное…

– Если правительство все-таки примет меры к удешевлению ипотеки (в августе Дмитрий Медведев заявил о цели снизить ставки до 5–6%) и в то же время доходы населения будут продолжать расти, то цены на жилье будут расти и дальше, – прогнозирует Наталия. – Если ни того, ни другого не случится, скорей всего, должна произойти стагнация – уровень цен, возможно, зафиксируется. Сегодня ипотека не очень дешевая, уровень выдачи кредитов еще не вышел на докризисный уровень. А жилье уже очень дорогое, скажем, в июле гостинки в Кировском районе мы оформляли по цене 76 тыс. рублей за квадратный метр. Это еще не предел (до кризиса они стоило до 100 тыс.), но по нынешней экономической ситуации необоснованно дорого.

* * *

– Этот год и весь следующий цены на жилье будут расти, – говорит Дмитрий Хлопцов, председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков, д.э.н. – Когда же лучше покупать? Я сторонник того, что, если вам нужна недвижимость и если у вас есть возможность, нужно покупать здесь и сейчас, а не ждать, когда подешевеет предложенная или подорожает ваша квартира.

* * *

– Купить хорошую квартиру и заплатить разумные, с вашей точки зрения, деньги сегодня сложно, – считает член правления Лиги профессиональных риелторов Томска Наталия Быкова. – В Интернете много неактуальной информации: что-то давно продано, что-то никогда и не продавалось, что-то если и продается, то по совершенно другой цене. Как правило, покупателям приходится либо поступиться ожиданиями и купить за имеющиеся деньги худший вариант, либо заплатить за «квартиру мечты» большую, чем планировалось, сумму. Очень внимательными нужно быть со строящимися объектами: если дом еще не сдан, очень хорошо взвесьте, попытайтесь собрать информацию из всех возможных источников по этой компании: есть ли какие-нибудь судебные разбирательства по уже затягивающимся домам. Иначе можно очень надолго, а то и навсегда вложить деньги в стройку…

По информации Департамента архитектуры, строительных работ и дорожного комплекса Томской области, ввод квартир в Томске за 6 месяцев 2012 года в сравнении с первым полугодием 2011 года вырос на 9,8%. Было введено 141,4 тыс. кв. м, в том числе индивидуального жилья – 34,2 тыс.

Однако в целом прогнозируется снижение темпов строительства: если за весь 2011 год в областном центре было введено 373,6 тыс. кв. м жилья, в том числе 60,3 тыс. – индивидуального, то прогноз на 2012 год – 362,8 тыс. кв. м, из которых 50 тыс. «квадратов» – ИЖС.

За последние четыре года в Томске резко выросло предложение на рынке аренды. Если раньше люди решали инвестировать в покупку квартиры, то, как правило, она стояла пустой, нередко оставаясь в черновой отделке. Чтобы хоть как-то компенсировать потери от резкого падения цен в 2008 году, собственники инвестиционного жилья стали сдавать его. И точно так же поступают все «новые инвесторы». Благодаря этому цены на рынке аренды стоят, не вырастая за год даже на уровень инфляции.

hidden, Вопрос эксперту

Как правильно оценить долю в бизнесе?

Оставить комментарий

«Несколько лет назад вдвоем с другом мы открыли автомастерскую. Сейчас я собираюсь переехать жить в другой город, партнер предлагает выкупить мою долю бизнеса. Как правильно оценить ее стоимость?

Г. Иванов, г. Томск»

Дмитрий Хлопцов, доктор экономических наук, профессор ТГУ, директор ООО «Бюро оценки ТОККО»
Дмитрий Хлопцов, доктор экономических наук, профессор ТГУ, директор ООО «Бюро оценки ТОККО»

Отвечает Дмитрий Хлопцов, директор бюро оценки «ТОККО», председатель правления Томского регионального отделения Российского общества оценщиков, доктор экономических наук

 – Безусловно, без помощи профессиональных оценщиков вам не обойтись. Они помогут вам всесторонне и объективно оценить реальную стоимость вашей доли с учетом всех внесенных за эти годы вложений, имеющихся активов (недвижимости, оборудования), сложившейся конъюнктуры рынка, настоящих и перспективных доходов, размера клиентской базы. Каждое из этих слагаемых оценивается и анализируется по специальным методикам. Представление о стоимости своего дела необходимо не только при разделе или продаже действующего бизнеса. Сегодня фактически ни одна сделка не обходится без заключения оценщиков, на основе их экспертиз формируется налогооблагаемая база, принимаются судебные решения о разделе имущества между супругами. Заключение о стоимости бизнеса облегчает процесс получения банковского кредита. Чем бы ни владел каждый собственник: активами предприятия, ценными бумагами, жилой или коммерческой недвижимостью,  он должен достоверно представлять размер своего капитала, чтобы верно оценить эффективность его использования, перспективу дальнейших вложений, размер нанесенного ущерба в случае необходимости. Наша компания одна из первых в Томске предложила свои услуги жителям региона по различным видам оценки, в следующем году мы отметим свое 20-летие. За прошедшие годы ТОККО накоплен огромный опыт работы как с крупными предприятиями, так и с представителями малого и среднего бизнеса – владельцами небольших магазинов, мастерских, кафе. Поскольку мы являемся независимой стороной, имеем все необходимые аккредитации и возможности, нашим экспертам проще получить необходимую для оценки информацию на рынке: от собственников аналогичных бизнесов или государственных, банковских структур. Конечно, определенный пакет документов, дающих представление о реальных показателях финансовой деятельности предприятия, должен предоставить и собственник. Но хочу особо подчеркнуть, что все полученные от него данные строго конфиденциальны, доступны только специалистам, непосредственно проводящим экспертизу.

В отличие от крупных предприятий и холдингов, регулярно отчитывающихся перед акционерами, владельцам малого и среднего бизнеса, как правило, не требуется доскональных, многостраничных отчетов, где все затраты и доходы указаны с точностью до копейки. Их интересует общая сумма стоимости их бизнеса, зафиксированная в кратком заключении, где отражены выводы экспертов по базовым направлениям оценки. Стоимость такого заключения значительно ниже полного отчета по оценке и составляет всего 25–45 тыс. рублей. Наши специалисты готовы проконсультировать вас по любым вопросам, связанным с оценкой стоимости бизнеса, оборудования, жилой и коммерческой недвижимости.

 

Адрес ТОККО: Набережная р. Ушайки, 10, 3-й этаж; тел.: 51-77-69, 51-07-69.

Веб-сайт: tokko.tomsk.ru

На правах рекламы.

Бизнес

Эксперты бюро оценки «ТОККО» – о ситуации на томском рынке жилья во II квартале 2012 года

Оставить комментарий

Данные мониторинга за I полугодие 2012 года позволяют сделать вывод о продолжении роста цен на жилье, начавшегося в мае 2011-го. За II квартал средняя цена1 кв. мна вторичном рынке росла разнопланово в зависимости от категории и площади квартир, однако в целом увеличилась на 1,02 % и достигла отметки в 43 886 рублей.

Однако в нынешних условиях рынок недвижимости стал менее предсказуемым. Цена после шестилетнего роста 2002–2008 годов и падения с конца 2008-го застыла в конце 2009 года. И любые, даже незначительные, причины могут подтолкнуть ее как в одну, так и в другую сторону. Это закономерный этап развития рынка. В 2006–2007 годах активный рост рынка недвижимости, быстрая окупаемость проектов привлекала многих инвесторов. Спекулятивные вложения в жилую недвижимость могли приносить доход в десятки и даже сотни процентов годовых. Поэтому строительные компании скупали земли впрок, появлялись все новые и новые стройплощадки. Для вложений привлекались не только собственные средства, но и кредитные ресурсы. Кризис 2008–2009 годов не дал рынку поглотить все площади, а строительство тем не менее продолжалось. В результате усиления конкуренции и невысокого уровня спроса образовался излишек площадей (преимущественно на периферийных улицах и в сегменте многокомнатных квартир), который до сих пор присутствует на рынке.

Практически с самого начала 2009 года по ценовому параметру рынок жилой недвижимости Томска колебался в достаточно небольшом коридоре, в то время как активность совершения сделок сменила несколько как максимальных, так и минимальных экстремумов. Наиболее активен рынок был в ноябре 2011-го и в марте 2012-го. Можно констатировать, что количество сделок за II квартал текущего года снизилось приблизительно на 1,35%. Однако с конца 2011-го заметна тенденция к росту цены предложения. С декабря 2011-го по июнь 2012 года средняя стоимость1 кв. мвыросла на 9%, т.е. превысила значение инфляции.

В I полугодии 2012 года отмечен рост числа сделок, этот показатель стремится к ситуации 2007 года. Проходит это на фоне незначительного, но возрастания ставок по ипотечному кредитованию, что лишь свидетельствует о восстановлении совокупного спроса на жилье. Значительная часть совершенных сделок касается рынка вторичного жилья. Первичный рынок представлен серьезно сократившимся предложением с 2008 года и остается на заднем плане у инвесторов.

Наибольший прирост цены во II квартале 2012 года показали однокомнатные квартиры (+3%). А вот на двухкомнатные и трехкомнатные  цены держались на одном и том же уровне. Это соответствует законам рынка: при переходе из стадии стабилизации к стадии роста первыми начинают расти цены на самое доступное жилье. Но следует отметить, что в целом за I полугодие в разрезе по числу комнат наибольший прирост цены показали двухкомнатные квартиры (+13%), что обусловлено изменением структуры спроса на жилье в начале 2012 года: потребители, имеющие небольшое по площади жилье и первоначальные накопления стремятся улучшить свои жилищные условия. Однако недостаток финансов сказывается на ценах на жилье с количеством комнат от трех и выше – в целом с декабря 2011 года цены на эту группу выросли не более чем на 1%, то есть ниже роста показателей инфляции.

Наибольшей популярностью у покупателей в I полугодии 2012 года пользовались Октябрьский и Ленинский районы, как более дешевые в расчете на1 кв. м, а по количеству комнат больше всего сделок было с двухкомнатными квартирами. Причем квартальные изменения средней цены предложения зафиксированы во всех районах города: условно наибольший рост цен за этот период показали Ленинский (+9,6%), Октябрьский (+2,9%) и Советский (+0,3%) районы. Незначительный спад средней цены предложения1 кв. мзафиксирован в Кировском районе (–3,5%).

 

В июне 2012 года стоимость1 кв. моднокомнатной квартиры составляла в среднем около 49 066 рублей, двухкомнатной – около 44 826 рублей, трехкомнатной – около 39 740 рублей. Таким образом, на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости1 кв. мквартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие – однокомнатные, наиболее дешевые – трехкомнатные.

 43 886 рублей составила средняя цена1 кв. мжилой недвижимости в Томске в июне 2012 года – это максимальный уровень после пика кризиса в конце 2008 года.

Мониторинг за период с января 2007-го по июнь 2012 года проведен на основании отчетов об оценке рыночной стоимости, а также данных о фактически завершенных сделках, предоставленных рядом агентств недвижимости в 2011–2012 годах, в том числе: ГК «Лагуна», ООО «ТомСтройИнвест», АН «Ярославна». Цены предложений из СМИ в анализируемой выборке не использовались.

Для того чтобы единичные случаи не искажали общую ситуацию, из сформированного массива данных за анализируемый период исключаются объекты площадью менее 34 и более85 кв. м, объекты с дорогой, серьезно поврежденной и черновой отделкой.

 Справка «ТВ»

Ввод квартир в Томской области по результатам 6 месяцев 2012 года в сравнении с I полугодием 2011-го вырос на 9,1% и составил 176,5 тыс. кв. м, в том числе 57,8 тыс. кв. м индивидуального жилья. По Томску темп роста – 109,8%, по Томской области – 109,1%.

В Томске за шесть месяцев 2012 года введено 141,4 тыс. кв. м, в том числе индивидуального жилья – 34,2 тыс. кв. м. За весь 2011 год в областном центре было введено 373,6 тыс. кв. м, в том числе 60,3 тыс. кв. м индивидуального жилья. Прогноз по Томску на 2012 год – 362,8 тыс. кв. м, по индивидуальному жилью – 50 тыс. кв. м; по области – 464,2 тыс. кв. м, в том числе 104,6 тыс. кв. м индивидуального жилья.

BELOWTABSRIGHT1, Бизнес, Деньги, Хозяин

Эксперты Бюро оценки ТОККО – о ситуации на рынке жилья Томска в 2011 году

Оставить комментарий

Практически с самого начала 2009 года по ценовому параметру рынок жилой недвижимости Томска колебался в достаточно небольшом коридоре, в то время как активность совершения сделок сменила несколько как максимальных, так и минимальных значений. Наиболее активен рынок был в ноябре 2011-го, что, скорее всего, связано с несколькими причинами: во-первых, сезонная активность в связи с началом учебного года в вузах, во-вторых, негативные ожидания, в частности, в отношении общеэкономической ситуации и вероятности второго витка кризиса.

Январь традиционно является слабоактивным месяцем на рынке недвижимости, и 2011 год не исключение, а в феврале и марте рынок обычно набирает обороты. В текущем году эти месяцы показали очень хорошие результаты, второй квартал по ценовому параметру остался неизменным, а активность к концу весны повысилась. Летние месяцы – пора отпусков, – как правило, тоже не показывают большой динамики и высоких цен, поэтому начавшееся в июне снижение активности вполне предсказуемо. В то же время октябрь-ноябрь показали очень высокую активность рынка, что по абсолютному значению выше уровня предкризисного июля 2008 года. Следует отметить достаточно резкое исчезновение с рынка с сентября 2011-го качественных жилых объектов.

По информации департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области, за январь-ноябрь 2011 года в Томской области введено 374,792 тыс. кв. м жилья, из которых 97,939 тыс. кв. м – индивидуальное жилье. По сравнению с аналогичным периодом 2010 года это составило 113,1 % и 93,8 % соответственно.

В Томске за 11 месяцев 2011 года введено 305,694 тыс. кв. м жилья (120,1 % к уровню 2010-го), в том числе 57,785 тыс. кв. м – в индивидуальных домах.

– В ноябре в Томской области введено 64,183 тыс. кв. м, из которых 56,362 тыс. – в областном центре, – отметил начальник областного департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Павел Подгорный.

По его словам, из муниципальных образований Томской области наиболее высокие темпы ввода жилья к соответствующему уровню 2010 года показали: Асиновский район – 5,43 тыс. кв. м (125,4 %), Зырянский район – 1,11 тыс. кв. м (208,8 %), Первомайский район – 3,43 тыс. кв. м (251,1 %), Парабельский район – 4,06 тыс. кв. м (125,6 %), Томский район – 19,31 тыс. кв. м (130,5 %).

Начало кризисного периода на рынке недвижимости возможно не заставит себя ждать: на фоне падения фондового рынка, сложной ситуации в США и Европе отсутствие четких планов правительств по преодолению сложившихся проблем вызывает лишь новую волну опасений. На российском рынке недвижимости уже звенят первые «кризисные звоночки» в виде повышения банками кредитных ставок.

Вероятнее всего кризис снизит активность и уровень цен на рынке недвижимости, заморозит строительство некрупных застройщиков, а также сократит сам рынок путем вывода наиболее качественных объектов из состава предложения.