Архив метки: УК

Оплата за воду по графе «общедомовые нужды» отложена, но обязательно будет введена

В ближайшие несколько месяцев оплата ОДН по воде взыматься не будет. Начисления за потребление воды на общедомовые нужды законны, но для перехода на новую схему необходим подготовительный этап, признал во вторник на собрании гордумы Томска первый заместитель мэра Евгений Паршуто:

– Четыре-пять месяцев нам необходимо, чтобы навести порядок в многоквартирных домах, а также вернуть в этот процесс управляющие компании.

Несмотря на отложенный старт, можно предположить, что процесс введения новой системы оплаты за воду будет долгим и болезненным. Для наглядности полезно вспомнить историю с «электрическим» ОДН.

– Думаю, путь с ОДН на воду по аналогии с ОДН на электричество будет похожий, – прогнозирует главный энергетик УК «Стройсоюз» Сергей Крутиков, которого в «Энергокомфорте» называют единственным (!) в Томске эффективным специалистом по снижению расходов на ОДН. – Сначала будут неразбериха, скандалы, проблемы, а потом все: энергетики, УК и жильцы – все же начнут вырабатывать оптимальную схему.

А тем временем на том же заседании гордумы ее председатель Сергей Ильиных заявил, что самостоятельно, без помощи власти решить проблемы с ОДН по электричеству смогли лишь жильцы единичных домов, «эпопея продолжается, и полностью не решена ни одна из проблем». В итоге Ильиных предложил фактически еще раз ввести свое­образный мораторий на ОДН по электричеству…

Мораторий на моратории

До сентября 2008 года в платежках значились затраты на содержание мест общего пользования (МОП), которые оплачивались так же по факту, но отдельно, не в составе общего расхода по дому. С введением ОДН суммы начислений часто казались настолько возмутительными, что в марте 2009-го власть была вынуждена объявить полугодовой мораторий на ОДН. За это время жилищники должны были навести порядок в электрохозяйстве, граждане – поставить новые счетчики, а энергетики – разработать понятную форму квитанции.

Повторный старт ОДН снова вызвал бурю возмущений, а разбиравшиеся с проблемой специалисты выявили множество нарушений: несанкционированные подключения и отсутствие индивидуальных приборов учета (да и сегодня оплачивают электроэнергию по нормативу 3 225 квартир). Еще оказалось, что в законодательстве не прописан механизм начисления ОДН юрлицам, что во многих квартирах – старые счетчики с погрешностью 30–50%…

Мораторий продлили до конца 2009 года. Потом грозились вернуть в апреле 2010-го…

Да почти никак

На словах все участники (власть, ресурсоснабжающая организация, УК, жильцы) обеими руками за порядок и энергосбережение. Мэрия разработала схему взаимодействия районных администраций, УК и «Энергокомфорта» по контролю за начислением ОДН. «Энергокомфорт» и УК заключили договоры по обмену информацией – энергетики ежемесячно передают начисления по ОДН управляющим компаниям до момента предъявления квитанций жителям. УК взяли на себя обязательства выявлять и устранять причины высокого потребления в домах, где коэффициент ОДН превышает 0,3, то есть при внутриквартирном расходе 100 кВт общедомовое на квартиру превышает 30.

Как все это работает на деле? Да почти никак…

Выхаживают правду только жители. Но при этом у них нет реальных рычагов воздействия на первопричины – непрописанных соседей-нормативщиков, воров, недобросовестных съемщиков показаний, халтурщиков в УК или «Энергосбыте». А у остальных участников процесса, которые обладают некоторыми рычагами (например, возможностью отключить свет неплательщику или направить подготовленный профессиональными юристами иск в суд), нет заинтересованности в результате. Законодатель сказал: УК должны осматривать общее имущество взятых на баланс домов, искать причину большого потребления, нести ответственность… Но забыл уточнить, сколько безответственность стоит.

Сквозь пальцы

С одной стороны, сегодня «Энергокомфорт» завершает модернизацию парка приборов учета: установлено более 80% из 100 тыс. запланированных. И энергетики говорят о снижении расходов на ОДН за счет более точного учета (по некоторым домам с 40 до 10%).

Однако, с другой стороны, как заявил председатель гордумы Сергей Ильиных, «полностью не решена ни одна из проблем» (снятие показаний с квартирных счетчиков и, как следствие, точный расчет ОДН, неучтенные подключения и т.д.). А потому Сергей Ильиных предложил по примеру Ярославля установить верхний предел ОДН в виде нормативов на содержание мест общего пользования (7 кВт/ч на человека в домах без лифта и 14 кВт/ч – с лифтом). Если ОДН превышают эти показатели, дом признается несбалансированным, жители месяц платят по нормативу, а УК в этот срок разбирается с причинами разбалансированности и устраняют их. В итоге гордума решила подготовить проект соответствующего постановления губернатора.

Главного энергетика УК «Стройсоюз» Сергея Крутикова в «Энергокомфорте» называют единственным (!) в Томске эффективным специалистом по снижению цены на ОДН

Александра Кондратенко, начальник отдела расчета и ведения базы ООО «Энергокомфорт «Сибирь»:

– Мы очень довольны работой главного энергетика УК «Стройсоюз» Сергея Крутикова: всегда запросит по текущему месяцу расходы. Если наш инженер заметит рост энергопотребления, она звонит Сергею Владимировичу, и он тщательно разбирается. С другими УК чаще наоборот: наш инженер звонит, просит переснять показания, зачастую выходит на работу в выходной, чтобы дождаться информации и сделать корректный перерасчет. Просидит день, но так ничего и не дождется…

Других передовиков Кондратенко назвать затруднилась:

– Крутиков такой один…

сказано

Сергей Крутиков, главный энергетик УК «Стройсоюз»:

– Чтобы начисления по ОДН не были «космическими», надо, чтобы в доме стояли одинаковые счетчики с высоким классом точности. Даже 10% старых ИПУ могут испортить картину. В рамках программы «Энергокомфорта» мы установили в своем жилом фонде 1 135 ИПУ, осталось заменить всего 120–130. Там, где обновили счетчики, ОДН сразу снизились. А до замены ИПУ жильцы меня звонками просто замучивали…

Во время моратория мы успели переподключить все магазины – теперь общедомовым счетчиком учитывается только домовое потребление. Работа шла со скрипом, но за полгода сделали.

Конечно, иные граждане не прочь и подворовать… Одна дамочка подключилась к лампочке в подъезде, завела провод в квартиру, сделала розеточку – и все заштукатурила, забелила чистенько. Кое-как нашли утечку… Сейчас разбираюсь с другим домом, где вдруг появились лишние траты в 2 тыс. киловатт, – пока не нашел воришку… Это такая морока! Не так давно обнаружили самопальную схему, по которой жилец умудрялся обогревать зимой две голубятни, «нагревая» соседей на 1,5–2 тыс. кВт в месяц. Ну, поймали за руку, акт составили, теперь в суд подаем – целая история…

Самые сложные – общежития-муравейники, там вообще разобраться можно только в ходе ремонта и замены проводки. В своих домах при ремонте разделяем квартирную сеть и МОП. И удивительные выясняются вещи: например, расход мест общего пользования в пятиподъездной пятиэтажке оказывается всего 100 кВт, а по общедомовому счетчику ОДН – 2 тыс.! Значит, что? Воруют…

Но капля камень точит… Мы попали в капитализм неожиданно для себя, приходится учиться в нем жить. Рецепт тут один: каждый должен заниматься своим делом и делать его ответственно.

На вопрос, какие у него лично стимулы заниматься энергосбережением, бывший моряк Сергей Крутиков отвечает:

– У меня лично стимулов нет. Я просто знаю, что это надо делать.

Что изменится в расчетах

Новыми правилами оказания коммунальных услуг, которые вводятся постановлением Правительства РФ № 354 (заработают, как только будут утверждены новые нормативы), предусмотрена санкция, увеличивающая действующий норматив втрое, если счетчик в квартире не работает более трех месяцев.

Сейчас ОДН распределяется пропорционально квартирному потреблению, по новым правилам будет в соответствии с площадью квартиры. И неважно, жил кто-то в квартире в расчетный период или нет.

Разница между количеством воды, которую потребил дом, и количеством, которое посчитали ИПУ, будет раскидываться на всех жильцов дома независимо от того, платят люди по нормативу или по показаниям водосчетчиков. К 1 июля 2012 года общедомовые приборы учета воды должны быть установлены во всех многоквартирниках.

50 тыс. студентов Томска, которые снимают квартиры, по закону должны быть зарегистрированы по месту временного проживания. Но…

Расчет ОДН по электроэнергии сегодня ведется более чем в 3 тыс. домов Томска. Средняя величина ОДН в августе 2010 года составляла 19,28%, в августе 2011-го – уже 13,03%.

Быть в своем доме хозяином

«Школа управдома» помогает томичам разобраться в тонкостях жилищного законодательства

Федеральный проект партии «Единая Россия» «Управдом». Школа управления многоквартирным домом» реализуется в Томской области с прошлого года. Интерес к нему не ослабевает, в слушателях недостатка нет. Всего в рамках проекта планируется обучить 600 человек.

Сергей Ильиных: «Мы надеемся с помощью проекта «Управдом» создать общественную площадку для плодо-творного диалога между жителями, УК и властью»

 

Узаконить домком

Работа идет по трем направлениям, рассказывает руководитель «Лаборатории экономико-правовых исследований в сфере ЖКХ» Чингис Цыренжапов:

– Благодаря своему авторитету партия помогает разрешать конфликты между УК, ТСЖ и жителями. Помогает субъектам, имеющим разные интересы, наладить диалог. Второе направление деятельности депутатов фракции «Единая Россия» – законодательные инициативы. Ряд новаций действует уже сегодня, например 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятый в июне 2011 года. Этим документом легализованы домовые комитеты. Ранее домкомы не имели юридического статуса, их функции были расплывчаты и не закреплены законодательно. Сегодня они называются советами многоквартирных домов. Председатель такого совета имеет право от имени жильцов осуществлять контроль управляющей компании. Подписывать акты приемки работ, а также акты различных нарушений в сфере ЖКХ. Обращаться в органы местного самоуправления. (А те, в свою очередь, обязаны проводить проверку деятельности УК.) Наконец, председатель наделен полномочиями представлять интересы собственников квартир в суде.

Третье направление – образовательное. Необходимо повысить грамотность собственников жилья в вопросах, касающихся коммунального хозяйства. На сегодняшний день школу управления многоквартирным домом уже прошли 300 человек. В основном – председатели домкомов и те, кто планирует в недалеком будущем возглавить советы многоквартирных домов.

Курс лекций рассчитан на 12 академических часов и укладывается в три вечера. За неделю обучение проходят две группы. Школа ставит перед собой практические задачи: помочь слушателям в освоении технической базы ЖКХ, основ сметного дела и правового блока.

Ключевая фигура

В минувший понедельник «Управдом» собрал на первое занятие именно такую целевую группу. Пришли 22 человека, многие с опытом работы, с вопросами, собственными примерами из практики борьбы с УК, с шишками от многочисленных подводных камней коммуналки. Их не надо было убеждать в важности учебы и объяснять азы. Они пришли за разъяснением тонкостей и нюансов. И разговор пошел вокруг ключевой фигуры, возникшей благодаря 123-му ФЗ в сфере ЖКХ, – председателя совета многоквартирного дома.

– Во многих регионах уже началась борьба за председательское кресло, – предупредил собравшихся лектор – исполнительный директор Центра правового мониторинга, юридической техники и правозащитной работы Дмитрий Шенбергер. – Сегодня именно председатель наделен наиболее важными компетенциями, позволяющими сдержать произвол управляющих компаний. Поэтому именно они нередко выступают инициаторами подковерных коммунальных войн. Находят собственника квартиры, подконтрольного УК, и за определенную плату или за предоставление иных благ убеждают: «Собирай собрание, избирайся в совет. Будешь прокачивать наши вопросы, а мы – приплатим…» И жильцы эту тактику понимают. Сегодня уже появилось понятие «блокирующий пакет собственников», когда УК разными способами склоняет 25% жильцов дома на свою сторону. Этого вполне достаточно, чтобы в дальнейшем рулить всем домом «как надо».

В этой связи можно посоветовать две вещи. Хотя законодательно оплата труда совета и председателя не предусмотрена, никто и не запрещает их поощрять. Собственники квартир на общем собрании могут установить размер вознаграждения и заключить соответствующие договоры.

И еще. В свете всех негативных тенденций я бы порекомендовал жителям не затягивать с выборами совета и председателя. Ведь итог коммунальных войн всегда один – дом разваливается!

За конструктивный диалог

На первом занятии «Управдома» побывал председатель Думы города Томска член фракции «Единой России» Сергей Ильиных. Он обозначил проблему взаимодействия жителей с УК и ТСЖ не только с практической стороны, но и с точки зрения власти.

– Ежедневно в городскую Думу, в приемную партии «Единая Россия» поступают 5–6 обращений по вопросам ЖКХ. Причем порядка 60–70% из них предполагают не волевые решения власти, а простое разъяснение людям жилищного законодательства. Тем не менее томичи по каждому коммунальному поводу предпочитают стучаться к мэру, председателю Думы, губернатору… Хотя компетентный орган самоуправления дома мог бы ответить на большинство возникающих вопросов.

Другой нюанс: когда в государстве прошла реформа управления многоквартирными домами, гражданам объяснили: «Вы теперь собственники, все решения будете принимать сами! Собирайтесь на общие собрания, взаимодействуйте с УК!» На практике оказалось: собрание не соберешь, с управляющей компанией не справишься…

Поэтому нам бы хотелось, чтобы в систему самоуправления домами входили люди, которые, во-первых, могли бы дать компетентные разъяснения жильцам. Во-вторых, умели бы не только активно, но и грамотно работать с управляющими компаниями.

Говорить на одном языке

– В настоящее время в жилищном законодательстве есть все юридические условия для успешной работы собственников. А проект «Единой России» «Управдом» призван обучить и поддержать этих людей.

Примерно полгода назад, когда идея только обсуждалась, я вышел на руководителей управляющих компаний. Был уверен: проект встретят холодно. Но, к счастью, ошибся. Директора не только заинтересовались «Управдомом», но и предложили помочь в организации этих школ. В чем их интерес? Управленцы обозначили два момента. Им будет удобнее и легче, если авторитетный представитель собственников станет разговаривать с УК на одном языке. Другой плюс – собственники квартир начнут проявлять инициативу в управлении своим домом.

Мы надеемся с помощью проекта «Управдом» создать общественную площадку для плодотворного диалога между жителями, УК и властью. В чем смысл самоуправления? Снимать текущие вопросы, образно говоря, не выходя из дома. Это же ненормально, когда человек по поводу уборки мусора пишет губернатору и президенту!

Сегодня благодаря активности ряда председателей ТСЖ, старших по подъезду в некоторых домах удалось решить проблему ОДН. К цели шли двумя путями. С одной стороны, выстроили систему одновременного снятия показаний с электросчетчиков. С другой – отсекли все незаконные подключения. (Будь то «присосавшийся» к дому магазинчик или гараж кого-то из жильцов.)

В поиске рычагов

Перед властью стоит задача решать системные проблемы. Сегодня, например, предстоит выработать четкий механизм, рычаг, который бы понуждал УК быстро и эффективно разбираться с затратами на общедомовые нужды. Интересный пример есть, скажем, в Ярославле. Там установили норматив для ОДН: 7 киловатт на человека в доме, где нет лифта, и 14 – в зданиях, оборудованных лифтом. Если нагорает больше, дом признается несбалансированным. Жильцы при этом платят по нормативу, а все, что сверх нормы, компенсирует из своего кармана УК. Очень действенный метод. В квартирах, где не было приборов учета, они быстро появляются. Также в короткий срок выявляются все незаконные подключения… При этом, с точки зрения закона, действия ярославского руководства квалифицируются как превышение должностных полномочий. Снять это противоречие и найти общий язык с управляющими компаниями – как раз и есть задача партии «Единая Россия».

 

Председатель совета многоквартирного дома сегодня ключевая фигура во взаимоотношениях собственников жилья и УК. От его компетенции многое зависит. Повысить грамотность собственников жилья в вопросах, касающихся коммунального хозяйства, – одна из важных задач проекта

 

Записаться в школу управления многоквартирным домом можно по телефону 56-22-78.

 

Дорогая моя батарея

Расходы на коммуналку в новом отопительном сезоне могут вырасти из-за новых правил в ЖКХ, которые вскоре вступят в силу

Постановление правительства № 354 о новых правилах предоставления коммунальных услуг принято еще в мае 2011 года. В течение трех месяцев после его выхода должны были родиться новые нормативы и принципы расчета (изменения в 306-е постановление), а еще через два, то есть в ноябре, – начаться новая эра в ЖКХ. Поскольку документы до сих пор не опубликованы, можно предположить, что сроки ввода новых правил несколько сдвинутся и, по всей вероятности, выпадут на самые суровые зимние месяцы. Какие нас ждут коммунально-законодательные новеллы и что они принесут гражданам? Об этом «ТН» рассказал эксперт лаборатории экономико-правовых исследований в сфере ЖКХ ТГАСУ Дмитрий Шенбергер.

Прощай, 1/12

– Пожалуй, самым существенным изменением, волнующим томичей, является оговоренная 354-м постановлением отмена оплаты за тепло по одной двенадцатой и переход на оплату по факту. Насколько это утяжелит ситуацию с коммунальными платежами?

– Давайте подумаем: что такое одна двенадцатая? По сути это – рассрочка, выравнивающая месячные платежи, введенная в свое время, чтобы смягчить бремя оплаты коммунальных услуг. И вспомните, сколько было путаницы, скандалов, особенно с желтыми платежками… Но это действительно было удобно семьям с невысокими доходами, которым сложно отдавать большие суммы в 3-5 тысяч рублей за отопление в «пиковые» морозные периоды: по 1/12 существенная часть этого платежа перекидывалась на летние месяцы.

Теперь этого не будет. Но взамен введен другой инструмент, способный защитить финансово неустойчивые семьи, – рассрочка платежа. Правда, есть два условия: рассрочка предоставляется заявителю только в случае, если его месячный платеж оказывается на 25% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. И второе: рассрочка не бесплатна. Исполнитель коммунальных услуг (ТСЖ или УК) может взять с плательщика процент (не более чем на 3% больше, чем ставка рефинансирования).

Можно сказать, что это тоже некий вариант одной двенадцатой.

ОДН по-новому

– В новых правилах есть изменения, касающиеся ОДН?

– ОДН теперь будут начислять не только за электроэнергию, но и по прочим видам комуслуг: отопление, водоснабжение, канализация (и в квитанции на каждую услугу теперь будет по две строки – внутриквартирные расходы и ОДН).

– Ну, с теплом понятно: подъезды, подвалы отапливаются. Но какие же могут быть общедомовые расходы воды?

– Например, в ходе опрессовки вода спускается из системы. Уборщица использует ее для мытья подъезда. Может быть порыв…

– То есть за безхозяйственность УК, допускающей течи в подвале, будут платить жильцы?

– Будут. Но если это вина УК, они могут потребовать компенсации от управляющей компании в судебном порядке.

– А что нового в начислении?

– Рассчитываться ОДН будет уже не пропорционально внутрикватирному потреблению, а в соответствии с площадью жилья. Принцип начисления такой: от показаний общедомового счетчика отнимаются суммированные показания индивидуальных приборов учета и начисления «нормативщиков»; полученное делится между квартирами в соответствии с их квадратурой. Проиграют малонаселенные большие квартиры, выиграют малогабаритные, вне зависимости от количества жильцов.

– Но ведь общедомовые счетчики до сих пор стоят далеко не везде!

– Они должны были быть установлены до 1 января 2012 года, теперь срок продлен до 1 июля. А пока законодатель впервые вводит нормативы на ОДН: будет выработан некий расчетный механизм для разных видов жилья, который позволит оценить, сколько каких комуслуг должен потреблять дом. Ожидалось, что эти нормативы появятся уже к нынешней осени (и тогда новые правила заработали бы с ноября), но они до сих пор не опубликованы. Вероятно, и индивидуальные нормативы будут заметно увеличены, хотя из них будет исключена составляющая «затраты на ОДН».

И строже, и прозрачней

– Стали ли правила строже? К кому прежде всего?

– Нельзя сказать, что новые правила ударили по всем… Наоборот, совершается некая попытка сделать начисления более справедливыми и прозрачными, навести порядок в этой сфере, избежать путаницы.

– В чем, например?

– Возьмем такую распространенную проблему, как непрописанные жильцы, – в некоторых общежитиях таковые составляют более половины обитателей. Сегодня за них через ОДН, по сути, платят те квартиры, где счетчики установлены, и никаких способов наладить учет и заставить «нелегалов» платить за потребляемые услуги не существует.

Новые правила вводят понятие временных жильцов, то есть тех, кто не прописан, но фактически живет в квартире. Пока для их «легализации» требуется заявление владельца жилья, но уже и такая новелла позволит ТСЖ навести порядок в доме: комиссионно составить акт о количестве жильцов, проживающих без регистрации, и отстоять свою позицию в суде.

Кроме того, усложнится жизнь неплательщиков: сокращен порог долга, при котором можно отключать должника от коммунальных услуг, с шести ежемесячных размеров платы по нормативу до трех.

Узаконена возможность собственника нежилого помещения напрямую, помимо ТСЖ и УК, заключать договор с ресурсоснабжающими организациями. Точно так же, минуя ТСЖ и УК, это могут сделать собственники квартир по решению общего собрания. Но плата за ОДН при этом будет идти все равно через ТСЖ или .

В целом новые правила, на мой взгляд, лучше регулируют отношения всех участников коммунального рынка, делают его работу прозрачней и понятней.

 

Что делать жильцам, чтобы защитить свои интересы

1. Провести общее собрание дома и избрать совет дома, сразу обеспечив председателя доверенностью от собственников жилья на подписание актов выполненных работ.

2. Совету дома проанализировать договор управления домом, тарифы, обязательства, отчеты УК.

3. Посмотреть, каких подрядчиков привлекает УК для обслуживания дома. Активно участвовать в приемке выполненных работ.

Магазин отвечает за общедомовое имущество?

«На первом этаже нашего дома расположен магазин. Поясните, обязан ли его владелец отвечать за общедомовое имущество наравне с жильцами?

Алина Донских, старшая по подъезду»

– У нас есть собственники жилых и собственники нежилых помещений. Права и обязанности у них одинаковы: как те, так и другие должны содержать общее имущество дома. Что входит в понятие общедомового имущества? Список достаточно развернутый, но вкратце можно обозначить так: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, а также крыши, ограждающие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

В 1990-е годы муниципалитеты, пользуясь законодательной неразберихой, продали довольно значительную часть нежилого фонда предпринимателям. В подвалах и на первых этажах многоквартирных домов открылись магазины и конторы. При этом не учитывалось, что в этих помещениях зачастую располагаются коммуникации и технологические узлы, обеспечивающие жизнедеятельность всего здания, относящиеся к общему имуществу. И это стало настоящей миной замедленного действия.

Сплошь и рядом собственники нежилых помещений отказываются участвовать в содержании общего имущества, самовольно занимаются перепланировкой – углубляют, расширяют подвалы, разрушают или переносят инженерные сети.

Яркий пример: 1 февраля этого года произошел пожар на обувном складе ТЦ «Руслан» (Северск), который располагается в жилом доме. Пожарные установили, что владельцу нежилого помещения причинен ущерб в размере 8,5 млн рублей, пострадал товар арендаторов (еще 7,5 млн руб­лей). К счастью, пожар начался днем и был вовремя замечен. Случись возгорание ночью – все могло бы кончиться гораздо трагичнее: противопожарная сигнализация в ТЦ была демонтирована, здесь хранился легковоспламеняющийся материал… Пострадала часть конструкций здания, а это, в свою очередь, может привести к дальнейшему обрушению или усугублению дефектов. То есть повреждено общедомовое имущество, но госорганы не дали оценки данной ситуации, не подсчитан ущерб, нанесенный собственникам жилья.

Неисполнение владельцами нежилых помещений своих обязанностей, их безнаказанность – проблема, характерная не только для Томска и Северска, она носит общероссийский характер. Ее корни – в безволии местных властей, которые не занимаются решением данных вопросов. Обращения в жилищную инспекцию, как правило, не дают результатов. Специалисты госорганов ссылаются на то, что данные споры – из области гражданско-правовых отношений и должны рассматриваться судами. Но и судебная практика привлечения к экономической ответственности собственников нежилых помещений очень бедна, фактически это единичные случаи.

Как действовать гражданам в существующем правовом поле? Если дом находится в ведении управляющей компании – соответствующий исковой документ готовит юрист УК, защищая жилищные права домовладельцев. Но если многоквартирник управляется ТСЖ, активность придется проявлять самим жильцам. Сегодня все в большой степени зависит от их инициативы. Если они смогут организовать группу в 30–40 человек, правоохранительные органы и органы местного самоуправления уже не смогут игнорировать их требования. Кроме того, в соответствии с изменениями в Жилищном кодексе должны создаваться советы домов. Пока это только декларация, подобные советы не работают, хотя именно они могли бы выступать в защиту интересов многоквартирника.

Владимир Самченко,

эксперт ООО «Юридическое агентство «Центр гражданско-правовых услуг»

Юридическое агентство

«Центр гражданско-правовых услуг»:

г. Северск, пр. Коммунистический, 117,

тел.: 8 (382-3) 906-936, 8 (382-2) 30-90-29, 8-913-850-90-29.

Энергичная экономия

Зачем в массовом порядке устанавливать электросчетчики? Почему ТЭК заходит на общедомовые сети? Кто первый в списке должников и как его сократить? На эти и другие вопросы ответил на пресс-конференции 17 августа генеральный директор Томской энергосбытовой компании Андрей Буздалкин. Главной темой стали проблемы экономии электроэнергии. О чем бы ни спросили журналисты, Андрей Александрович неизменно возвращался к ней.

Долговые ямки

Но для начала Буздалкин озвучил информацию по долгам:

– На сегодняшний день все потребители должны нам чуть более полумиллиарда рублей. Население – 250 млн рублей; ТСЖ Томска – 21 млн; УК – 12 млн, на сферу ЖКХ приходится 33 млн. Котельные должны энергосбытовой компании 27 млн рублей. Показательно, что львиную долю должников составляют котельные, расположенные вокруг Томска (13,7 млн руб­лей). Хочу предупредить – отопительный сезон начнется для этих предприятий тогда, когда все долги будут погашены.

Поскольку люди платят из рук вон плохо, меры приходится применять достаточно жесткие.

– В среднем 1,5 тыс. потребителей ежемесячно отключаются за неуплату. И им приходится не только гасить долг, но и оплачивать работы по отключению-подключению. Есть проблемные потребители, ворующие электроэнергию у соседей. Против таких «умельцев» уже возбуждено 12 уголовных дел. Думаю, что найдем поддержку в полиции и поставим этот процесс на более широкую ногу…

Счет на киловатт.часы

Естественно, Андрею Буздалкину задали вопросы по поводу установки счетчиков. По идее, ТЭК они не выгодны – чем больше неразберихи с экономией, тем больше денег можно взять за электричество. Но оказалось, компания ведет эту работу активно и отнюдь не из-под палки.

– Проделан достаточно большой пласт работы по установке приборов учета. Планируемый объем выполнен на 70%. Счетчики уже обошлись компании в 82 млн рублей, а весь «приборный парк» потянет более чем на 100 млн рублей.

Следующий шаг – проведение энергоаудита, то есть выяснения, что необходимо для эффективной экономии электроэнергии. Но и это еще не заключительная стадия работ. Дома и даже небольшие предприятия, которые финансово не готовы поставить энергосберегающее оборудование, ТЭК, по словам Буздалкина, может этим оборудованием обеспечить. Разумеется, не бескорыстно: деньги планируется возмещать из тех средств, которые раньше тратились на закупку энергоресурса. Кроме того, компания планирует расширить сферу влияния – зайти на внутридомовые сети, которыми до этого не занималась:

– Сегодня мы начинаем приводить их в порядок. Работы оплачивают УК. Почему пошли по этому пути? Только так можно обеспечить надежность и качество поставки. Нередки случаи, когда до стен дома электроэнергия доходит, что называется, в лучшем виде, а из-за дефектов внутренних сетей у потребителей сгорают бытовые приборы, дорогостоящая техника. Начинается судебное разбирательство – кто виноват? Я считаю, что таких процессов быть не должно. Если уж мы отвечаем за сети – при ЧП будем возмещать и убытки.

Смягчить энергоудар

И все-таки, зачем это компании? Ведь экономия или расточительство – прежде всего проблемы потребителей?

– Да, в народе сложилось мнение, что сбытовые компании непременно хотят взять больше денег. Но существует нюанс: чем дороже ресурс, тем сложнее получить за него расчет. Прямая проверенная зависимость. Сбытовая компания стоимость энергии не регулирует, ее диктует рынок. Сибиряки пользуются электроэнергией по льготной цене – 1,5 рубля за киловатт.час. Государство дотирует затраты. Реальная рыночная стоимость – 3,9 рубля! И мы постепенно к ней приближаемся. Cбить рыночную цену не получится. Человек может урегулировать ее самостоятельно только за счет экономии, смягчив, таким образом, энергоудар по своему карману. Но эту мысль население усваивает медленно. Нас приучили, что страна богата, энергоресурсов много… Мы никогда не задумывались об электроэнергии, она просто всегда была – доступная, дешевая. Теперь – придется.

В полном объеме нововведения в Жилищный кодекс начнут действовать до конца года

Этим летом Жилищный кодекс существенно изменился. Приняты два федеральных закона – № 123-ФЗ, вносящий поправки в части управления многоквартирными домами (вступил в силу с 18 июня) и № 242-ФЗ, касающийся государственного и муниципального контроля (вступил с 1 августа). Кроме того, вышло постановление правительства № 354 – будущие изменения в правила предоставления коммунальных услуг. Что нас ждет?

Конец поддельным протоколам

Государственная жилищная инспекция по Томской области по заявлению собственников должна проверить законность создания ТСЖ и избрания членов правления или выбора УК и утверждения условий договора управления. Если закон нарушен, Жилищная инспекция имеет право обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения собрания, принятого с нарушением закона, либо о ликвидации ТСЖ или о признании недействительным договора управления домом.

Заочное голосование в многоквартирном доме может проводиться, только если первое собрание было очным и не набрало кворума. Повестка должна быть та же, что и на несостоявшемся очном.

 

Проверят УК

Теперь органы власти по закону обязаны проверять деятельность УК. Орган местного самоуправления по обращению собственников обязан в пятидневный срок организовать проверку управляющей компании. (Пока данный порядок не принят.)

Если по результатам проверки выявлено невыполнение условий заключенного договора, администрация не позднее чем через 15 дней созывает собрание собственников для решения вопросов о расторжении договора с УК и о выборе новой или об изменении способа управления домом.

 

УК для новостроек

В новостройках управляющие компании будут отбирать местные власти: на конкурсной основе в течение 10 дней со сдачи дома. Затем уже решение примут собственники. Строительная компания больше не может сама создавать ТСЖ. Впрочем, до заключения договора с выбранной УК дом обслуживает застройщик или та УК, с которой у застройщика заключен договор.

 

Решиться на ремонт

Решение о текущем ремонте общего имущества теперь принимается простым большинством голосов от общего числа принимающих участие в собрании. Раньше требовалось квалифицированное большинство в 2/3 голосов. Сейчас 2/3 голосов нужно для принятия решения о капитальном ремонте и реконструкции дома.

 

Власть советам

Если в доме больше четырех квартир и нет ТСЖ, собственники обязаны избрать совет многоквартирного дома. Количество его членов устанавливают собственники. Регистрировать совет в администрации не надо. Совет многоквартирного дома контактирует с УК и от лица жителей контролирует работы на доме.

 

ТСЖ для одного

ТСЖ – форма управления в основном для одного дома. В нескольких домах ТСЖ может быть только если в сумме в них не больше 30 квартир. Это распространяется на товарищества, созданные до вступления закона в силу. Но в законе предусмотрена возможность разделения ТСЖ, созданного в нескольких домах.

Зато два и более товариществ могут создать объединение (ассоциацию, союз) для защиты общих интересов.

 

Несудимы

В жилищных кооперативах председателем и членами правления, членом ревизионной комиссии, бухгалтером не могут быть люди, имеющие судимость за умышленные преступления; дисквалификацию; бывшие руководители и главные бухгалтеры обанкротившихся (меньше трех лет назад) строительных компаний.

 

Хотим все знать

Члены ТСЖ и другие собственники помещений имеют право знакомиться с документами, включая бухгалтерскую отчетность, протоколы общих собраний, бумаги, подтверждающие итоги голосования на общем собрании, техническую документацию на многоквартирный дом. И предъявлять требования к ТСЖ по качеству услуг.

 

Обратите внимание!

Не все нововведения заработали сразу: правительству предстоит утвердить ряд нормативно-правовых актов (таких, как стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, минимальный перечень работ). Но, предположительно, все начнет действовать в полном объеме до нового года.

 

Прощай, 1/12

За тепло мы будем платить по факту (как уже платили раньше после установки счетчиков): областная администрация надеется, что на новую старую схему удастся перейти уже с этого отопительного сезона.

 

Платим напрямую

Обязанность по внесению платы за коммунальные и прочие услуги возникает с момента передачи помещения от застройщика. Сроки оплаты могут быть изменены решением общего собрания членов ТСЖ (было – до 10-го числа следующего месяца).

По решению общего собрания собственники могут платить за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (кроме коммунальных услуг в общем имуществе дома). Но ответственность за сбор платы остается за жилищными организациями, в том числе за ТСЖ.