Управляющие компании переводят многоквартирные дома Томска на непосредственную форму управления

Жительница дома по ул. Кулагина, 3, Надежда Бродская была уверена, что УК «Жилище» – это управляющая организация ее дома, стандартной пятиэтажной хрущевки. Вопрос «ТН» о том, какой способ управления домом выбрала она и ее соседи – управляющую организацию или непосредственную форму управления (НФУ), застал женщину врасплох.

– Как была УК «Жилище», так и осталась, – сказала Надежда Степановна. – Ни на какое другое управление мы не переходили.

После звонка в офис УК Надежда Бродская была удивлена:

– Оказывается, у нас теперь непосредственная форма управления… А что это значит? Это хорошо или плохо?

Опрос других жителей дома показал, что о переходе на НФУ им тоже не известно…

Процесс пошел

Тем временем массовый перевод домов на НФУ происходит во всем Томске.

– На сегодня жилой фонд 28 УК, которые входят в нашу организацию, примерно уже на 60–70% находится на непосредственной форме управления, – сообщил «ТН» директор саморегулируемой организации «Том Жил Комплекс» Анатолий Воронцов.

– Мы проводим информационные собрания, на которых рекомендуем собственникам менять способ управления домом. Во многих собраниях я сам участвовал и объяснял людям, почему им выгодно НФУ. Из 140 многоквартирных домов, которые обслуживает «Жилище», более 100 уже перешли на новую форму управления, – говорит директор УК «Жилище» Анатолий Евсюков.

Что такое хорошо

– Это хорошо: перевод домов на непосредственную форму управления – лучшее решение проблемы расчетов с коммунальными монополистами, – заявил «ТН» Анатолий Евсюков.

По его словам, если УК является управляющей организацией, то полностью отвечает за расчеты с ресурсоснабжающими организациями (РСО) – поставщиками тепла, электроэнергии, воды, газа и т.д. Поэтому РСО не работают с каждым должником отдельно, а полностью списывают всю сумму долга дома со счета УК. То есть со средств, которые были собраны на ремонт и содержание общего имущества. Переход на НФУ эти проблемы сразу решает: собственники платят за коммунальные ресурсы напрямую РСО, которые не имеют права взыскать со счета УК средства.

А жители от смены способа управления ничего не теряют: по договорам обслуживания УК несет перед собственниками практически такую же ответственность за дом, как по договорам управления, за исключением расчетов с ресурсоснабжающими организациями. УК по-прежнему обязана содержать в нормативном состоянии внутридомовые сети тепло-, электро- и водоснабжения, а также общедомовые приборы учета, утверждает Анатолий Евсюков.

– УК, являющиеся управляющей организацией, несут дополнительные затраты на сбытовую деятельность, – добавляет Анатолий Воронцов. – Ресурсы надо принять, посчитать их, начислить плату собственникам жилья, распечатать и распространить квитанции, собрать деньги. Плюс содержание юриста, работающего с должниками. В итоге это немалые затраты, и УК их никто не возмещает. Средства на сбытовую деятельность заложены в утверждаемых областным департаментом тарифах на коммунальные ресурсы. Но получают эти деньги только коммунальные предприятия. А если затраты хочет компенсировать УК, она должна обращаться к собственникам жилья. И вот попробуйте объяснить неспециалистам, особенно пенсионерам, почему они должны дополнительно платить за услугу, которую уже оплатили в коммунальных тарифах.

– При этом любая ресурсоснабжающая организация требует от УК и ТСЖ оплачивать коммунальные ресурсы немедленно и в полном объеме. РСО гораздо проще иметь в доме одного абонента в виде УК, чем работать со всеми собственниками отдельно. Такая ситуация очень выгодна монополистам, но невыгодна жителям и УК, – завершает Анатолий Воронцов.

Что такое плохо

– Это плохо! Снимая с себя ответственность по расчетам за коммунальные ресурсы, УК оставляют собственников один на один с монополистами, – считает юрист в сфере ЖКХ, член экспертного совета при заместителе губернатора по строительству и ЖКХ Владимир Фурсин. – При НФУ работники УК не заинтересованы контролировать правильность начисления платежей за воду, тепло, газ и электроэнергию. По сути, дом остается без хозяина, так как жители не могут отстаивать свои интересы порознь, а собирать по каждому поводу общее собрание невозможно.

По словам Владимира Фурсина, именно из-за отсутствия хозяев в домах постоянно происходят скандалы с платой по ОДН за электроэнергию. А летом этого года, когда потребителям начнут выставлять плату по ОДН за воду, таких скандалов будет еще больше. (Подобных проблем, как правило, нет в домах, которыми управляют ТСЖ: члены правления как собственники жилья напрямую заинтересованы в снижении платы за коммунальные ресурсы.)

Специалисты ЗАО «Томский расчетный центр» (ТРЦ), отвечающего за сбыт «Томскводоканала» и «Спецавтохозяйства», также критикуют перевод домов на НФУ.

– С начала года почти 400 домов заявили о смене формы управления на НФУ. Инициаторами процесса являются не жители, а УК. Именно они агитируют собственников жилья, а сами переходят в разряд обслуживающих организаций, – говорит начальник юридического отдела «ТРЦ» Наталья Логвина. – Что в итоге получают жители? Коллективную безответственность при наличии УК, самоустранившейся от решения каких-либо вопросов и проблем дома.

По словам Натальи Логвиной, отчетливо негативные последствия проявятся уже в июле, когда будет введена плата по ОДН за воду. Если в доме установлен общедомовой прибор учета, то именно УК или председатель ТСЖ передает данные о его показаниях. При непосредственной форме управления, как правило, невозможно найти ответственного за этот процесс, в обязанности обслуживающей организации это не входит.

– Становясь обслуживающей организацией, УК теряет интерес следить за тем, насколько исправны внутридомовые коммуникации (нет ли утечек, которые лягут в общий расход воды), предоставлять данные о числе проживающих в доме, – считает Наталья Логвина. – А это крайне важно – без объективных данных о проживающих, особенно когда далеко не во всех квартирах установлены индивидуальные приборы учета воды, одни собственники будут вынуждены платить за других, недобросовестных, потребителей.

– Только в семи из 4 200 многоквартирных домов УК самостоятельно рассчитывают жителей за коммунальные ресурсы. Остальные горожане получают квитанции напрямую от поставщиков услуг: УК абсолютно выключены из процесса расчетов, – говорит Юлия Перковская, начальник отдела по связям с общественностью ООО «Томскводоканал». – Более того, УК зарабатывают на сбытовой деятельности поставщиков, предоставляя им за плату данные, например о числе прописанных. Так что дополнительные затраты населения в связи с двойной оплатой за сбытовую надбавку – миф. Агитируя за НФУ, УК преследуют одну цель – полностью устраниться от управления домом, стать обычным подрядчиком. Отвечать за ту работу, что прописана в договоре найма (обслуживания). А если жители упустили какие-то моменты, УК с энтузиазмом их восполнит, но уже за дополнительную плату.

Узнают на практике

Сегодня спор о пользе или вреде массового перевода домов на НФУ идет только среди специалистов. Большинство жителей, подобно Надежде Бродской, даже не знают, что формально они уже сами управляют своим домом. Но скоро узнают на практике.

Способы управления многоквартирным домом:

• Товарищество собственников жилья (ТСЖ): объединение собственников в юридическое лицо, которое имеет свой счет и уполномочено распоряжаться средствами собственников для ремонта и содержания общего имущества дома и покупки коммунальных ресурсов.
• Управляющая организация: управление домом осуществляет нанятая собственниками специализированная жилищная организация (УК). По договору управления отвечает за ремонт и содержание общего имущества дома, а также за покупку коммунальных ресурсов и доставку их собственникам помещений.
• Непосредственная форма управления (НФУ): домом управляют сами собственники, которые на общем собрании принимают решения о выполнении работ по ремонту и содержанию общего имущества, их стоимости и найме подрядной организации. Договор на поставку коммунальных ресурсов с каждым собственником заключается отдельно. Изначально НФУ разрабатывалась для домов с небольшим количеством квартир, где нескольким собственникам проще встретиться лично и договориться, какие работы нужно сделать, по скольку скинуться и кого нанять. Позже было внесено дополнение: если в доме больше 12 квартир, то собственники обязаны заключать с жилищной организацией договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества дома.

 

«ЗА»

Перевод домов на непосредственную форму управления – лучшее решение проблемы расчетов с коммунальными монополистами.

Анатолий Евсюков

«ПРОТИВ»

Что в итоге получают жители? Коллективную безответственность при наличии УК, самоустранившейся от решения каких-либо вопросов и проблем дома.

Наталья Логвина