Индивидуальное строительство в области набирает обороты. Многие томичи мечтают купить готовое благоустроенное жилье в красивом поселке или стать «сами себе строителями» и возвести свой дом. Государственные приоритеты – возводить как можно больше многоэтажек – наконец слегка сместились. Президент заговорил о масштабном индивидуальном строительстве, губернатор поручил определить земельные площадки, где можно будет разместить 25 тысяч участков. О планах области рассказывает начальник областного департамента строительства и архитектуры Александр Гусев.
Александр Гусев: «Цена жилищно-коммунальных услуг еще не достигла того уровня, при котором бизнес был бы рентабельным. Когда будет полная оплата, я даже не предполагаю, сколько будет обходиться тепло в сибирском доме в 200 квадратов. С другой стороны, человек сам себе делает комфортные условия. Хочешь жить при 10 градусах, чтобы не платить много за тепло? Ну и живи. Не случайно строят двухквартирники, чтобы одна стена была общая, и можно сэкономить на отоплении».
— Цифра 25 тысяч участков, наверное, взята с потолка?
— Нет, это реально. Это не значит, что все будет застроено коттеджами — это могут быть таун-хаусы или здания до трех этажей. Таун-хаусы, кстати, мы рассматриваем как наиболее оптимальный вариант.
Поставленную задачу мы выполняем. В прошлые годы в области было выделено около 10 тысяч участков, из них около 7 тысяч вокруг Томска. Сегодня сдается в эксплуатацию 110 тысяч кв. метров малоэтажного жилья в год. Эти 25 тысяч участков составят еще 2,5 миллиона исходя из средней площади дома в 100 кв. метров.
— Какая часть из них появится уже в ближайший год?
— 25 тысяч.
— Не может быть!
— Предусмотрим площадки и оформим до июля. А дальше — обустройство, проекты планировок и так далее. Сегодня готовится областная программа по малоэтажному индивидуальному строительству: принципиально она проработана, через месяц мы будем докладывать концепцию губернатору.
А вот задачи застроить эти участки за один год не стоит, программа рассчитана на 5-6 лет.
— Где эта земля?
— Рассматривается Зональный, индивидуальное строительство в рамках особой экономической зоны в Академгородке, Родионово, Сосновом Бору, Кузовлево, Кафтанчиково, Кисловке, Кудринке, Зоркальцево, Черной Речке, Петровском участке, Чернышовке, Корнилово, Коларово, Аникино, Просторном… — весь пояс вокруг города.
На территории области в каждом районе тоже определены места под индивидуальное строительство. Сегодня все упирается в проекты планировок и генпланы поселений, утвержденные на уровне градосоветов, и наличие инфраструктуры.
Под строительство пойдут и неэффективно используемые земли федеральных ведомств.
Пока перевод в другую категорию пробуксовывает, но государство занимается этим вопросом, будут разработаны механизмы. Даже областная власть переводила из федеральной собственности сельскохозяйственные земли за поселком Аникино 9 месяцев. Сейчас на этих 90 гектарах разрабатываем концепцию застройки поселка на 30 тысяч жителей, месяца через два выставим на суд губернатора.
Миллион на усадьбу
— Земельные участки, выделенные в 1990-е годы: Апрель, Просторный, — застроены на треть.
— Почему люди там не живут? Нет инфраструктуры, нет управления поселками.
— А в других поселках средства на инфраструктуру будут? Не получится, что выделят кусок земли в чистом поле?
— Программа будет предусматривать все обустройство, поэтому мы рассматриваем размещение площадок вблизи автодорог, газопроводов. Большая проблема – вода и водоотведение, с остальным ситуация еще более-менее. Поэтому сейчас будем комплексно оценивать смежные работающие в области программы: «Питьевая вода», строительство водопроводов, программу развития села… Нам надо попытаться сложить это в единый комплекс, чтобы привлечь как можно больше источников финансирования, в том числе федеральных, областных и местных бюджетов.
В области в этом году выделено около 33 млн. на подготовку проектно-сметной документации, генпланы и собственно инфраструктуру там, где есть проекты. По итогам полугодия, надеемся, будет выделено еще около 100 миллионов.
В целом по области инфраструктура на 1 усадьбу обходится в 700 тыс. – 1 млн. рублей. Человек должен получать нормальное жилье, а не туалет на улице.
— Что-то дорого…
— Сюда входят не только подъезды к дому, но и магистральные дороги, развязки… В Аникино поедет дополнительно 30 тыс. человек – надо расширять дорогу. Садик в поселке должен быть? А школа? Поликлиника? Это тоже инфраструктура. Конечно, чем поселок крупнее, тем будет дешевле.
Между «красиво» и «доступно»
— Застройка обязательно должна быть комплексной? Приоритет области – красивые поселки?
— Конечно, человек должен сразу жить там, где ему уютно. Не просто каждый строит домик, мы должны создать какое-то образование. Должны появиться не только фешенебельные поселки, но и районы попроще, но все равно в едином стиле, красках. Картина того, что построено в 1980-1990-х годах, нас же не устраивает, верно? Что получилось в Академгородке, Науке, Апреле?.. Ничего хорошего. А когда поселок строится единым потоком, это все-таки более цивилизованный путь.
Единообразие нужно. Представьте, построят напротив вашего трехэтажный дом и загородят вид из окна, будете думать, почему не остались на своем девятом этаже… В Германии, например, действует закон, — даже угол ската закреплен нормативно; весь поселок формируется как единый организм.
В деревнях вдали от города другие проблемы и другой подход — застроить пустующие участки. Дорога есть, колодец есть, линия возле дома. Там мы не говорим о комплексности.
— Говорят, что строительство должно обходиться в стоимость квартиры. Недавний пример – люди продали гостинку в 12 кв. метров и построили домик примерно в 130 «квадратов» в двух уровнях. Коммуникации подтянули – воду, свет… Домик без особого дизайна, конечно, и пока без отделки. Но это жилье, где может расти семья.
— Своими руками строили? Но мы же говорим о цивилизованном строительстве… За счет чего строят дешевле? Строители работают «втемную». Плиты, наверное, покупались на заводе как лом, а привезены целые… Разве это нормально?
— Для конкретного индивидуального застройщика – нормально. Эта цена ему доступна. Коллега была в Америке, ей показали целый район из вагончиков. Власти это не смущает: у человека должно быть жилье, пусть даже вагончик.
У нас же люди на улице не живут, климат другой.
— А вы знаете, сколько стоит аренда жилья?
— 10-15 тысяч.
— А средняя зарплата?
— Может, от другого пойдем? У человека должна быть зарплата, чтобы построить нормальный дом, а не клетушку. Должны заработать другие механизмы.
Индивидуальное строительство тянется долго. Человек продал эти свои 12 квадратов, где ему жить, пока строится дом? И потом, грубо говоря, на первом этаже живут, второй достраивают. Вся жизнь в ремонте. Это нервы, деньги… Если наложить это все на уровень инфляции, сегодняшние расходы превратятся в те деньги, о которых мы говорим. Дома должны быть пригодны для жилья, чтобы человек мог взять ипотеку и сразу переехать.
Если эти поселки построить и включить государственные механизмы, может быть, проще будет 30 лет выплачивать по 2 тысячи рублей в месяц за дом, зато жить цивилизованно и нормально. Мир так живет. Возможно, человек попадет в программу «Молодая семья» или другую, получит стартовый капитал.
Лес бесплатно, земля в аренду
— Что мешает тому, чтобы народ пошел жить в индивидуальный дом?
— Земля… на недавнем аукционе участок в 10 соток с коммуникациями в Просторном ушел за 1,6 миллиона.
— Вот и считайте, сколько стоят коммуникации.
— Просто подготовленных участков не хватает…
— Когда заработает программа, стоимость земли упадет. Более того, какие-то категории, возможно, будут получать землю бесплатно в аренду: должны будут построить дом за 5 лет, потом получат участок в собственность. Нет – участок забирают. Сейчас думаем, как это оформить по закону. Но в Тимирязево, например, земля стоит 120 тыс. за сотку, далеко не все могут ее купить.
Второе – помочь с инфраструктурой. Третье – найти механизмы помощи людям, у которых мало средств на строительство. Для этого разработан закон о 200 кубометрах леса бесплатно. Со скрипом, но закон идет, в районах области даже есть злоупотребления – люди стали получать по 50 кубометров, положенные на ремонт, и использовать на неузаконенное строительство. Поэтому пока даем только на строительство тем, у кого есть разрешения.
Вокруг Томска леса не хватает, поэтому в Томске и Томском районе выделяем не менее 50 процентов хвойного. Остальное – лиственный.
— Зачем он нужен?
— А баня из осины? Надворные постройки? Лес можно на что-то обменять…
Ответственность должна лежать на главах поселений, которые будут решать, кому что давать. Надо ввести категорийность людей, которые будут получать бесплатный лес и участок в аренду. Кто-то из застройщиков имеет доход 2 миллиона в год, кто-то — 60-70 тысяч.
Будем рассматривать возможность участия частно-государственного партнерства. То есть в инфраструктуру должен вкладываться не только областной бюджет (сегодня в основном все финансирует область), но и бюджеты муниципальных образований и частники: те, кто в дальнейшем будет заниматься реализацией тепла и воды. Такие соглашения уже есть по микрорайону Восточному и поселку Копылово.
Немножко дворник
— Когда говорят, что жилье будет доступнее, это не так. Априори строить индивидуальный дом и жить в нем дороже. Позволить это просто так каждый себе не может. Да, мне не нравится, что в подъезде живут не все люди достойные, некоторым мешок с мусором лень донести до контейнера. А в доме придется отвечать самому за себя. Чем свой дом лучше для государства? Мое мнение: тем, что государство не заботится потом об обслуживании. Крыша потекла – хозяин сам чинит. Каждый в своем доме работает немножко сторожем, немножко дворником. Чтобы машину выгнать из гаража, надо сначала снег откинуть. У каждого в семье должно быть две, а то и больше машин – муж едет домой попозже, а жене надо раньше. То есть дом для людей, крепко стоящих на ногах.