Архив метки: Недвижимость

Эксперты бюро оценки «ТОККО» – о ситуации на томском рынке жилья во II квартале 2012 года

Данные мониторинга за I полугодие 2012 года позволяют сделать вывод о продолжении роста цен на жилье, начавшегося в мае 2011-го. За II квартал средняя цена1 кв. мна вторичном рынке росла разнопланово в зависимости от категории и площади квартир, однако в целом увеличилась на 1,02 % и достигла отметки в 43 886 рублей.

Однако в нынешних условиях рынок недвижимости стал менее предсказуемым. Цена после шестилетнего роста 2002–2008 годов и падения с конца 2008-го застыла в конце 2009 года. И любые, даже незначительные, причины могут подтолкнуть ее как в одну, так и в другую сторону. Это закономерный этап развития рынка. В 2006–2007 годах активный рост рынка недвижимости, быстрая окупаемость проектов привлекала многих инвесторов. Спекулятивные вложения в жилую недвижимость могли приносить доход в десятки и даже сотни процентов годовых. Поэтому строительные компании скупали земли впрок, появлялись все новые и новые стройплощадки. Для вложений привлекались не только собственные средства, но и кредитные ресурсы. Кризис 2008–2009 годов не дал рынку поглотить все площади, а строительство тем не менее продолжалось. В результате усиления конкуренции и невысокого уровня спроса образовался излишек площадей (преимущественно на периферийных улицах и в сегменте многокомнатных квартир), который до сих пор присутствует на рынке.

Практически с самого начала 2009 года по ценовому параметру рынок жилой недвижимости Томска колебался в достаточно небольшом коридоре, в то время как активность совершения сделок сменила несколько как максимальных, так и минимальных экстремумов. Наиболее активен рынок был в ноябре 2011-го и в марте 2012-го. Можно констатировать, что количество сделок за II квартал текущего года снизилось приблизительно на 1,35%. Однако с конца 2011-го заметна тенденция к росту цены предложения. С декабря 2011-го по июнь 2012 года средняя стоимость1 кв. мвыросла на 9%, т.е. превысила значение инфляции.

В I полугодии 2012 года отмечен рост числа сделок, этот показатель стремится к ситуации 2007 года. Проходит это на фоне незначительного, но возрастания ставок по ипотечному кредитованию, что лишь свидетельствует о восстановлении совокупного спроса на жилье. Значительная часть совершенных сделок касается рынка вторичного жилья. Первичный рынок представлен серьезно сократившимся предложением с 2008 года и остается на заднем плане у инвесторов.

Наибольший прирост цены во II квартале 2012 года показали однокомнатные квартиры (+3%). А вот на двухкомнатные и трехкомнатные  цены держались на одном и том же уровне. Это соответствует законам рынка: при переходе из стадии стабилизации к стадии роста первыми начинают расти цены на самое доступное жилье. Но следует отметить, что в целом за I полугодие в разрезе по числу комнат наибольший прирост цены показали двухкомнатные квартиры (+13%), что обусловлено изменением структуры спроса на жилье в начале 2012 года: потребители, имеющие небольшое по площади жилье и первоначальные накопления стремятся улучшить свои жилищные условия. Однако недостаток финансов сказывается на ценах на жилье с количеством комнат от трех и выше – в целом с декабря 2011 года цены на эту группу выросли не более чем на 1%, то есть ниже роста показателей инфляции.

Наибольшей популярностью у покупателей в I полугодии 2012 года пользовались Октябрьский и Ленинский районы, как более дешевые в расчете на1 кв. м, а по количеству комнат больше всего сделок было с двухкомнатными квартирами. Причем квартальные изменения средней цены предложения зафиксированы во всех районах города: условно наибольший рост цен за этот период показали Ленинский (+9,6%), Октябрьский (+2,9%) и Советский (+0,3%) районы. Незначительный спад средней цены предложения1 кв. мзафиксирован в Кировском районе (–3,5%).

 

В июне 2012 года стоимость1 кв. моднокомнатной квартиры составляла в среднем около 49 066 рублей, двухкомнатной – около 44 826 рублей, трехкомнатной – около 39 740 рублей. Таким образом, на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости1 кв. мквартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие – однокомнатные, наиболее дешевые – трехкомнатные.

 43 886 рублей составила средняя цена1 кв. мжилой недвижимости в Томске в июне 2012 года – это максимальный уровень после пика кризиса в конце 2008 года.

Мониторинг за период с января 2007-го по июнь 2012 года проведен на основании отчетов об оценке рыночной стоимости, а также данных о фактически завершенных сделках, предоставленных рядом агентств недвижимости в 2011–2012 годах, в том числе: ГК «Лагуна», ООО «ТомСтройИнвест», АН «Ярославна». Цены предложений из СМИ в анализируемой выборке не использовались.

Для того чтобы единичные случаи не искажали общую ситуацию, из сформированного массива данных за анализируемый период исключаются объекты площадью менее 34 и более85 кв. м, объекты с дорогой, серьезно поврежденной и черновой отделкой.

 Справка «ТВ»

Ввод квартир в Томской области по результатам 6 месяцев 2012 года в сравнении с I полугодием 2011-го вырос на 9,1% и составил 176,5 тыс. кв. м, в том числе 57,8 тыс. кв. м индивидуального жилья. По Томску темп роста – 109,8%, по Томской области – 109,1%.

В Томске за шесть месяцев 2012 года введено 141,4 тыс. кв. м, в том числе индивидуального жилья – 34,2 тыс. кв. м. За весь 2011 год в областном центре было введено 373,6 тыс. кв. м, в том числе 60,3 тыс. кв. м индивидуального жилья. Прогноз по Томску на 2012 год – 362,8 тыс. кв. м, по индивидуальному жилью – 50 тыс. кв. м; по области – 464,2 тыс. кв. м, в том числе 104,6 тыс. кв. м индивидуального жилья.

С чего начинать приватизацию огорода?

«Пользуемся мичуринским участком уже много лет. Приватизацией участка не занимались, теперь вот решили оформить документы, но не знаем, с чего начать, куда обращаться.

М. Гордеев»

Отвечает Анастасия Юркевич, начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росрегистрации по ТО

Анастасия Юркевич, начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росрегистрации по ТО

– Cогласно ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Соответственно, для получения информации по вопросу предоставления земельного участка вам необходимо обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка: если участок расположен в границах муниципального образования «Город Томск», вы можете обратиться в многофункциональный центр оказания муниципальных услуг по предоставлению земельных участков – «единое окно» (г. Томск, пр. Ленина, 73), если земельный участок расположен в границах муниципального образования «Томский район», обращайтесь в комитет по земельным ресурсам управления по экономической политике и муниципальным ресурсам администрации Томского района (г. Томск, ул. Карла Маркса, д. 56).

 

Зарегистрировать права оперативного управления на часть объекта

Решением собственника объекта недвижимости в оперативное управление учреждению передана только часть объекта. Возможно ли проведение государственной регистрации права оперативного управления на часть объекта недвижимого имущества?

Отвечает Светлана Усенкова, зам начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения управления Росрегистрации по ТО

Светлана Усенкова

— В соответствии с общими требованиями гражданского законодательства право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения ими имущества по договору или иным основаниям.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации (ст. ст. 131, 216, 299 Гражданского кодекса РФ).

В правоприменительной практике неоднократно возникал вопрос о возможности проведения государственной регистрации права хозяйственного ведения (оперативного управления) в случае передачи собственником объекта недвижимого имущества в хозяйственное ведение (оперативное управление) только части объекта.

В настоящее время сформирована единообразная позиция судов по указанному вопросу, согласно которой наличие гос. регистрации права собственности на объект недвижимости (нежилое здание, нежилые помещения) не исключает возможности передачи и проведения государственной регистрации соответствующего вещного права на часть указанного объекта недвижимости.

Данное положение основано на общих положениях ст. 209 Гражданского кодекса, определяющей правомочие собственника владеть, пользоваться и распоряжаться как всем недвижимым имуществом, так и его частью.

Таким образом, представление на государственную регистрацию документов, свидетельствующих о принятии собственником объекта недвижимого имущества решения о передаче в хозяйственное ведение (оперативное управление) части этого объекта, является в соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» достаточным основанием для проведения государственной регистрации права хозяйственного ведения (оперативного управления) части объекта недвижимого имущества.

Эксперты Бюро оценки ТОККО – о ситуации на рынке жилья Томска в 2011 году

Практически с самого начала 2009 года по ценовому параметру рынок жилой недвижимости Томска колебался в достаточно небольшом коридоре, в то время как активность совершения сделок сменила несколько как максимальных, так и минимальных значений. Наиболее активен рынок был в ноябре 2011-го, что, скорее всего, связано с несколькими причинами: во-первых, сезонная активность в связи с началом учебного года в вузах, во-вторых, негативные ожидания, в частности, в отношении общеэкономической ситуации и вероятности второго витка кризиса.

Январь традиционно является слабоактивным месяцем на рынке недвижимости, и 2011 год не исключение, а в феврале и марте рынок обычно набирает обороты. В текущем году эти месяцы показали очень хорошие результаты, второй квартал по ценовому параметру остался неизменным, а активность к концу весны повысилась. Летние месяцы – пора отпусков, – как правило, тоже не показывают большой динамики и высоких цен, поэтому начавшееся в июне снижение активности вполне предсказуемо. В то же время октябрь-ноябрь показали очень высокую активность рынка, что по абсолютному значению выше уровня предкризисного июля 2008 года. Следует отметить достаточно резкое исчезновение с рынка с сентября 2011-го качественных жилых объектов.

По информации департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области, за январь-ноябрь 2011 года в Томской области введено 374,792 тыс. кв. м жилья, из которых 97,939 тыс. кв. м – индивидуальное жилье. По сравнению с аналогичным периодом 2010 года это составило 113,1 % и 93,8 % соответственно.

В Томске за 11 месяцев 2011 года введено 305,694 тыс. кв. м жилья (120,1 % к уровню 2010-го), в том числе 57,785 тыс. кв. м – в индивидуальных домах.

– В ноябре в Томской области введено 64,183 тыс. кв. м, из которых 56,362 тыс. – в областном центре, – отметил начальник областного департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Павел Подгорный.

По его словам, из муниципальных образований Томской области наиболее высокие темпы ввода жилья к соответствующему уровню 2010 года показали: Асиновский район – 5,43 тыс. кв. м (125,4 %), Зырянский район – 1,11 тыс. кв. м (208,8 %), Первомайский район – 3,43 тыс. кв. м (251,1 %), Парабельский район – 4,06 тыс. кв. м (125,6 %), Томский район – 19,31 тыс. кв. м (130,5 %).

Начало кризисного периода на рынке недвижимости возможно не заставит себя ждать: на фоне падения фондового рынка, сложной ситуации в США и Европе отсутствие четких планов правительств по преодолению сложившихся проблем вызывает лишь новую волну опасений. На российском рынке недвижимости уже звенят первые «кризисные звоночки» в виде повышения банками кредитных ставок.

Вероятнее всего кризис снизит активность и уровень цен на рынке недвижимости, заморозит строительство некрупных застройщиков, а также сократит сам рынок путем вывода наиболее качественных объектов из состава предложения.

Что сделать, чтобы получить свидетельство о праве собственности?

«Решением суда за мной и супругой признано право собственности на квартиру. Что нам нужно сделать, чтобы получить свидетельство о праве собственности?

А. Иванцов»

Ия Колыванова, начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росрегистрации по ТО

Отвечает Ия Колыванова, начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росрегистрации по ТО

– Для того чтобы получить свидетельство о государственной регистрации права собственности, вам и вашей супруге необходимо зарегистрировать право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого необходимо обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области. На государственную регистрацию необходимо представить следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации права.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

3. Нотариально удостоверенную доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия на представление интересов в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав (в случае подачи заявления и документов представителем).

4. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию.

5. Копии вступивших в законную силу судебных актов (не менее двух экземпляров).

6. Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества, выданный организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

В рейтинге крупнейших рантье России сменился лидер

Российский Forbes опубликовал ежегодный рейтинг 30 бизнесменов, которые больше всего зарабатывают на сдаче в аренду принадлежащих им объектов коммерческой недвижимости. В списке крупнейших рантье сменился лидер: тандем предпринимателей Года Нисанова и Зараха Илиева обошел Араса Агаларова. В рейтинг не включались банки, публичные компании и иностранцы.

По данным Forbes, в 2011 году Илиев и Нисанов, которые являются владельцами компании «Киевская площадь», заработали на сдаче в аренду коммерческих площадей 780 миллионов долларов. Партнерам по бизнесу принадлежат торговые комплексы в Москве, в том числе «Европейский», гостиницы «Украина» и «Славянская», «Электронная ярмарка на Рижской», рынки на МКАДе. В 2011 году структура предпринимателей купила в «Москва-Сити» участок, на котором ранее планировалось построить комплекс зданий для мэрии и Мосгордумы. Также СМИ сообщали, что бизнесмены могут стать инвесторами масштабной реконструкции ВВЦ.

Арендные доходы основателя группы компаний «Крокус» Араса Агаларова составили 700 миллионов долларов. Основным источником дохода бизнесмена является многофункциональный комплекс «Крокус Сити» на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД. В его состав входят торгово-развлекательный центр, выставочный комплекс, концертный зал, аутлет-центр и гостиница. Также «Крокус» занимается строительством жилья и коттеджных поселков.

На третьем месте рейтинга, как и в 2010 году, с доходами в размере 565 миллионов долларов расположился владелец группы компаний «Ташир» Самвел Карапетян. Бизнесмену принадлежат многочисленные торгово-развлекательные центры, в частности, сеть ТЦ «Рио». ГК работает в 11 городах России и Ереване. Кроме недвижимости, структуры Карапетяна занимаются энергетикой, розничной торговлей, общественным питанием и другими направлениями бизнеса. Общая выручка холдинга в 2011 году составила 2,8 миллиарда долларов.

На четвертой строчке в списке — братья Юрий и Алексей Хотины (компания «Комплексные инвестиции»), которые в предыдущем рейтинге занимали 12-е место. В 2011 году они заработали 320 миллионов долларов. Семья Хотиных контролирует более 30 объектов в Москве общей площадью 1,8 миллионов квадратных метров, в том числе, «Горбушку» и ТЦ «Филион».

Пятое место в списке досталось одному из братьев Гуцириевых — Саиту-Саламу (компания «Чайка плаза»). В прошлогоднем рейтинге совладелец группы БИН занимал четвертое место, но вместе со своим братом Михаилом (совладелец ГК БИН) и племянником Микаилом Шишхановым (владелец Бинбанка). В 2011 году Саит-Салам Гуцириев получил от аренды 280 миллионов долларов. Бизнесмену принадлежат восемь бизнес-центров и несколько торгово-развлекательных комплексов, а также логистический комплекс «Северное Домодедово».

В первую десятку рейтинга также вошли владельцы петербургского холдинга «Адамант» Игорь Лейтис, Михаил Баженов и Евгений Гуревич (260 миллионов долларов), владельцы группа компаний «регионы» Алихан Муцоев, Амиран Муцоев, Амирхан Мори и Александр Карпов (230 миллионов долларов), глава московской девелоперской компании KR Properties Александр Клячин (185 миллионов долларов), братья Дмитрий и Алексей Ананьевы («Промсвязьнедвижимость», 175 миллионов долларов) и владелец компании О1 Properties Борис Минц (150 миллионов долларов).

Также в список попали владельцы компаний «ТЭН», «Манежная площадь», «Викто и Ко», «Капитал Груп», «Абсолют», Capital Partners, «Моспромстрой», Forum Properties, «Боско», «Диамант», Яков Якубов (названия компании нет), «Международное логистическое партнерство», «Экоофис», Millhouse Capital, «Сенатор», «Пермская финансово-производственная группа», «Ингеоком», RD Group, ASG, «АЛМ-Девелопмент».

http://realty.lenta.ru/news/2012/01/30/raiting/

Путь к гаражу станет короче

Городской департамент архитектуры и градостроительства подготовил изменения в Правила застройки и землепользования, согласно которым предлагается изменить вид использования определенных участков, расположенных под гаражными и погребными комплексами, с «условно разрешенного» на «основной». Это позволит исключить при оформлении земли в собственность необходимость проведения публичных слушаний и, как обещают в мэрии, сократит срок процедуры примерно на два месяца. Если сейчас в рамках гаражной амнистии на оформление гаража и погреба уходит 8–12 месяцев, то уже с середины октября этот период сократится до 6–10 месяцев.

– Эта поправка касается только тех гаражных и погребных комплексов, которые имеют первоначальные документы по проектированию и строительству, выданные до принятия Земельного и Градостроительного кодексов, – пояснил замначальника департамента архитектуры и градостроительства Яков Грель. – Предложение администрации по изменению Правил землепользования и застройки передано на рассмотрение городских депутатов. Поскольку предложения по упрощению процедуры амнистии согласованы на всех уровнях, и появились в интересах граждан, уверены, что депутаты поддержат. Собрание городской Думы пройдет в начале октября, ожидаем, что в середине октября изменения уже вступят в законную силу.

 

Гаражной амнистией воспользовались более 1 тыс. томичей. Заявления на оформление земли под гаражами по упрощенной системе подали около 6 тыс. человек. Отказано в 10% случаев. Новые правила застройки и землепользования должны упростить процедуру прохождения документов для представителей 400–500 гаражных и погребных кооперативов, а это примерно 15 тыс. томичей, пока еще полулегально владеющих имуществом

Офис и кризис

В начале года на рынке нежилой недвижимости проявилась яркая тенденция — стены торговых и бизнес-центров запестрели объявлениями об аренде нежилых помещений. Резкое высвобождение площадей побудило арендаторов попытаться переехать в офис поближе к центру города или хотя бы снизить издержки, владельцев – благоустроить сдаваемые площади. На сегодня число предложений на рынке аренды офисных помещений по-прежнему превышает спрос.

Другая ситуация сложилась с продажей нежилых помещений. В начале года необходимость рассчитываться по кредитам заставила многих владельцев выставить такие объекты на продажу. Сегодня ситуация другая: новых помещений по цене ниже рыночной в Томске теперь просто не найти.

— Новых хороших нежилых объектов сегодня для продажи больше нет. Если даже они продаются, то весьма условно — владельцы не готовы их отдавать по сегодняшней цене, — говорит генеральный директор «Агентства недвижимости Алатарцева» Вадим Алатарцев. — Самый большой спрос на небольшие продуктовые магазинчики или небольшие помещения для организации собственного бизнеса, — отмечает новую тенденцию Алатарцев и объясняет: — Некоторые предприятия, ранее занимавшиеся бизнесом, требующим специальных знаний, например поставкой оборудования, перешли к более простым и малым формам бизнеса – торговле, оказанию услуг. Чем кризиснее время, тем ценнее становятся помещения для торговли дешевыми товарами.