Строители и покупатели приспосабливаются к кризису

 

C 1 мая ТДСК повысила цены на квартиры на 3-5%. На фоне недавно опубликованных данных о том, что объем ипотеки в России с января по май 2009 года упал почти в пять раз, — новость неожиданная. Что это — не более чем частная инициатива ТДСК? Или сигнал об оживлении строительного рынка, возможно, среагировавшего на растущий спрос?

Некуда падать

— С ноября 2008 года по январь 2009 года снижение цен на цемент и прочие материалы позволило нам снизить стоимость квартир в среднем на 15% к уровню прошлого года, — рассказал «ТН» коммерческий директор ТДСК Андрей Антонов. — Но уже с января произошло повышение цен на энергоресурсы, с февраля — на металл и инертные материалы. А главное — резко подорожало подключение объектов к инженерным сетям. Плата за подключение дома к источникам тепла с января выросла в 2,7 раза, к электроэнергии — в 7,7 раза. Плата за подключение к холодному водоснабжению, которую раньше вообще не брали, теперь составляет 1 800 рублей за 1 кв. метр. Все это существенно повлияло на себестоимость строительства. Компания удерживала цены до апреля. Но мы вынуждены их поднять, чтобы исполнить все обязательства по сдаче объектов в срок и в надлежащем качестве. Сейчас стоимость реализации 1 кв. метра в ТДСК по строящимся объектам – 28-35 тыс. рублей, по готовым — 35-39 тыс.

Другие строители о подорожании квартир публично не заявляют, но, по данным Томского центра ценообразования в строительстве (ТЦЦС), цена на первичном рынке растет. «Квадрат» в крупнопанельных домах в апреле стоил 39 265 руб. (в марте – 38 557 руб.), в монолитных – 38 217 руб. (в марте – 36 414 руб.). Небольшое снижение произошло лишь в кирпичных домах: 1 кв. метр в них подешевел за месяц с 43 601 до 42 310 руб.

— Это может быть связано с тем, что жилье в кирпичных домах и так достаточно дорогое. Чтобы продать его, застройщики идут на уступки. А себестоимость строительства влияет на цены постольку поскольку: грубо говоря, кто будет продавать товар за 50 рублей, если можно продать за 100? — считает директор ТЦЦС Юлия Павлова. — Кстати, по себестоимости у нас другие данные: на какие-то материалы, в основном отделочные, цены действительно поднялись (лакокрасочные материалы подорожали за первый квартал на 12-16%, умывальники, унитазы, ванны — на 5-9% и т.д.), но на основные стройматериалы цены снизились: сталь сортовая — на 23%, арматурная — на 15%, бетоны и растворы — на 10-11%, и т.д. В среднем снижение цен на материалы в структуре затрат на строительство за первый квартал составило 3%.

При этом на первичном рынке явно наблюдается дефицит готовых квартир, от чего строители становятся смелее в назначении цены. Пример томича Олега Суздалева тому подтверждение: в апреле он искал двухкомнатную от ТДСК. Оказалось, что раскуплено не только готовое к заселению жилье, но и то, которое сдается летом. В микрорайоне Радужном удалось купить квартиру со сдачей в сентябре. За 65 квадратов Суздалев отдал чуть больше 2 млн рублей — успел заплатить 30 апреля, за день до повышения.

Дефицит денег

— Падение продаж прекратилось еще в январе. Сейчас они идут примерно в два раза хуже, чем в докризисные времена, — говорит генеральный директор «Агентства недвижимости Алатарцева» Вадим Алатарцев. — Решение ТДСК — это, на мой взгляд, локальная ситуация в отдельно взятой компании, отнюдь не сигнализирующая об общем благополучии. Более того, уверен — сейчас категорически нельзя повышать цены! Спрос не стабилен, и любое колебание стоимости может заставить покупателей передумать. В апреле строители перестали торговаться, потому что в марте квартиры хорошо спрашивали, в итоге получили провал по продажам. В мае продажи снова выровнялись, но равновесие весьма зыбкое.

Характерно, что всегда популярные «однешки» сдают позиции: по данным Бюро оценки ТОККО, в феврале из всех проданных в Томске квартир 40% — однокомнатные. В марте пропорции резко изменились: 8% — однокомнатных, 56% — двухкомнатных, 36% — трехкомнатных. В апреле: 18, 59 и 23% соответственно. То есть квартиры покупают те, кому необходимо улучшать жилищные условия — спрос перестал носить инвестиционный характер. Другая особенность — сумма сделок:

— Дороже 1,8 млн. рублей сделки редки — спросом пользуется жилье эконом-класса, — рассказывает заместитель генерального директора Регионального ипотечного агентства области Людмила Першина. — Объемы ипотеки уменьшились как минимум в два раза: до кризиса мы выдавали около 80 кредитов в месяц, сейчас не больше 40. Потенциальных заемщиков пугает нестабильная экономическая ситуация — многие боятся брать кредитные обязательства на длительный срок. Некоторые ждут еще большего снижения цен на недвижимость. Кроме того, произошло ужесточение требований, например, первоначальный взнос увеличился с 10 до 30% от суммы кредита. С рынка ушли многие банки, по сути, на сегодня в этом направлении работают только Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ 24 и РИАТО.

Недавно Дума Томской области обращалась к банкам с просьбой уменьшить первоначальный взнос. Сбербанк отказал, сославшись на риски в части обеспечения возврата кредитов, Газпромбанк и Внешторгбанк обещали подумать — при условии предоставления государственных гарантий. Между тем специалисты называют ипотеку одним из двух главных факторов роста рынка: появятся деньги — вырастет спрос — возобновится строительство замороженных объектов. Второй фактор — стабилизация экономической ситуации в стране. С ней пока тоже непросто: по данным областного департамента труда и занятости населения, в области на 19 мая зарегистрировано 17,7 тыс. безработных — 3,22% от экономически активного населения. Почти 7 тыс. работников переведены на сокращенный день, в вынужденном отпуске находится 1 тыс. томичей. Задолженность работодателей в апреле составляла примерно 66 млн. рублей — зарплату недополучили 4,5 тыс. человек.

Плавали — знаем!

Что будет происходить с рынком недвижимости, мало кто решается прогнозировать.

Директор СУ-13 Владимир Замощин осторожно заявляет об умеренном оживлении рынка в сентябре — октябре:

— Во-первых, сезон. Во-вторых, осознание разумной закономерности сегодняшней ценовой политики на рынке жилья.

— В целом мы имеем косвенные свидетельства об оживлении строительного рынка: в первом квартале зафиксирован рост объемов производства строительных материалов по сравнению с ноябрем — декабрем 2008 года, — говорит директор ТЦЦС Юлия Павлова.

Пока подспорьем для крупных компаний является госзаказ — строительство федеральных объектов типа перинатального центра или ледового дворца, муниципальных домов для расселения очередников, продаваемых, кстати, по достаточно низким ценам — 31 850 руб. за 1 кв. метр. Коммерческим ценам падать некуда, и не только потому, что растет себестоимость: в случае недобора средств строители рискуют не достроить дома — ведь зачастую какая-то часть денег на окончание стройки берется от долевиков, вложившихся в новые объекты.

При этом очевидно: под новые условия, когда денег у людей меньше, строители приспособились. Так, у ТДСК в продаже есть квартиры стоимостью до 1 млн. рублей, не так давно компания перепроектировала 17-этажный дом в Солнечной долине: вместо просторных «трешек» будет несколько малогабариток площадью чуть больше 20 кв. м. В микрорайоне Солнечном запроектирован целый дом с малогабаритными квартирами.

— Благодаря кризису все компании научились контролировать себестоимость: теперь директора в ручном режиме проверяют целесообразность расходов по каждому проекту, — говорит Вадим Алатарцев. — К сожалению, дальше регулирования издержек никто не пошел, и после кризиса мы не получим более качественных предложений. Радует, что хотя бы нет причин для резкого скачка цен: за счет замороженных объектов у строителей есть возможность быстро увеличить объемы производства, как только того потребует спрос. Кроме того, когда будут достроены микрорайоны Солнечный и Радужный, это увеличит предложение на рынке, значит, серьезного дефицита быть не должно.

 

Только факты

 

За первые три месяца в области введено 74 тыс. кв. метров жилья (за аналогичный период прошлого года — 86,9 тыс. кв. метров), из них в Томске — 60 263 кв. метра (8 многоквартирных жилых домов). По оптимистическому сценарию, в этом году в области будет введено 480 тыс. кв. метров жилья. По пессимистическому — 330-350.

 

Эксперты не видят прямых причин для подъема на строительном рынке, но некоторые признаки стабилизации налицо: под новые условия, когда денег у людей меньше, строители приспособились.