Эксперты предлагают решить жилищную проблему с помощью доходных домов

Проблемы рынка аренды жилья в Томске оказались в центре внимания на прошлой неделе. С одной стороны, представитель Минобороны Григорий Нагинский заявил, что ведомство готово отдать 500 новых квартир, построенных для военных по федеральному заказу и ныне пустующих, под аренду студентам. С другой – губернатор признал, что рынок съемного жилья «пошел вразнос». Эксперты «ТН» считают, что самый реальный способ упорядочить рынок, а главное, решить жилищную проблему – создание так называемых доходных домов.

 

Снимите это немедленно

– Я считаю, что решение жилищных проблем через ипотечное кредитование – это вопрос временный, – директор строительной компании «КонтинентЪ» Алексей Сергеев начинает издалека. – Мы работаем в основном с эконом-классом, 70% покупаемых у нас квартир приобретаются в ипотеку, и я вижу, что людей, которые готовы брать кредиты на 25–30 лет на кабальных условиях, все меньше. Ипотека была выгодна тогда, когда стоимость жилья постоянно росла, и банковский процент нивелировался увеличением стоимости этой квартиры. Но сегодня цена квадратного метра стоит и в ближайшее время будет стоять точно. Это с одной стороны. С другой – люди, и особенно молодые (я могу судить по своим дочерям, которым чуть больше 20 лет), не готовы полжизни жить на гречке только для того, чтобы иметь жилье в собственности. Они хотят иметь автомобиль, много путешествовать…

– Лично я будущее в решении жилищного вопроса вижу за доходными домами с относительно дешевой арендной платой, – подытоживает Сергеев. – Во всем цивилизованном мире 30–40% жилья – арендуемое. Но то, что сейчас есть на коммерческом рынке аренды, несоизмеримо дорого. Например, у нас есть такой опыт: в новом доме на Степановке мы для эксперимента отделали 50 квартир, предложили 2 тысячи скидку от среднерыночной цены по аренде в городе – и у нас сразу очередь из желающих!

Без прав

Еще восемь лет назад в России вообще отсутствовало правовое поле для возникновения коммерческого жилья. Со временем такое понятие в Жилищном кодексе РФ появилось, но дальше дело пока не пошло.

– Правовое поле нужно однозначно формировать, создавать какие-то регламенты, – считает преподаватель ТГАСУ Андрей Пацуков. – Нужно четко определиться, по какой же схеме будет строиться коммерческое жилье, как должны выстраиваться отношения участников рынка между собой и с государством. Кроме того, правовой фактор должен более жестко ограничить «серых» арендодателей, которые сегодня занимают 99% рынка и мешают возникновению цивилизованных отношений.

Не менее важный фактор – экономический. Иными словами, за чей счет строить? Алексей Сергеев не уверен, что инвесторами выступят строительные компании:

– Для строительства собственного дома, без долевого участия, компания должна либо иметь свои оборотные средства с возвратом через 20–30 лет либо взять кредит в банке на тот же срок. Но банки сейчас дают деньги под бешеные проценты, потому что строительство стало рискованным бизнесом. В идеале строительные компании должны быть просто подрядчиками, так происходит во всем мире. К примеру, муниципалитет в рамках частно-государственного партнерства (а именно так сегодня можно получить относительно дешевый кредит, под 6–10%) создает некую структуру, которая берет кредит во Внешэкономбанке и строит жилье. А потом по фиксированной ставке – скажем, 5–7 тыс. в месяц – сдает квартиры. Дом, по моим расчетам, окупается за 20–25 лет.

Эффективный собственник

– Государство – не эффективный собственник, и оно не должно само строить дома с целью сдачи, – у Андрея Пацукова противоположное мнение. – На мой взгляд, участие государства и муниципалитета в системе доходных домов может выражаться в создании социальной программы по обеспечению жильем (например, субсидирование малообеспеченных граждан в части платы за аренду). Также государство не должно навязывать доходные дома – оно должно создать такие условия, чтобы частный бизнес сам пришел в этот сектор экономики. Может быть, нужно продумать систему преференций, найти способы привлечения «длинных» денег. Также необходимо создать жесткое правовое поле для регулирования арендных отношений. Должны появиться законы, которые гарантируют права как собственника, так и нанимателя.

 

Все новое – это хорошо забытое старое: в конце XIX – начале ХХ века доходные дома в Томске были широко распространены. Самые известные здания – доходный дом Н.И. Орловой (ныне – областной художественный музей, доходный дом «Кухтерин и сыновья» (нынешняя мэрия), доходный дом И.И. Гадалова (гастроном «Нижний»)

СКАЗАНО

«Мы думаем»

Павел Подгорный, начальник Департамента строительства и архитектуры Томской области:

– В Томской области спрос на арендное жилье сегодня не обеспечен: он выше, чем предложение на рынке. Поэтому есть два пути решения проблемы: легализация уже существующего рынка аренды вторичного жилья и строительство нового арендного жилья. Многие томичи не хотят иметь жилье в собственности – их устраивает аренда… Однако пока есть сложности с пониманием рефинансирования строительства доходных домов.

Пока я не могу назвать конкретного механизма для реализации данной идеи. Предложения разных экспертов о государственном или частно-государственном участии зачастую обусловлены тем, кто какой интерес преследует… Истина, как всегда, где-то посередине. Сейчас областная администрация активно прорабатывает этот вопрос. Предложения будут озвучены в субботу на заседании рабочей группы под председательством Оксаны Козловской.

Главное – не перестараться

Наталия Жвакина, директор агентства недвижимости «Лагуна»:

– Жить в арендованной квартире никогда не было дешевым удовольствием, а за последний год стоимость этой услуги стала ощутимо выше. Сегодня в Томске снять однокомнатную квартиру можно за 10–16 тыс. рублей в месяц. Несмотря на дороговизну, рынок аренды испытывает нехватку предложений. В агентствах недвижимости этой осенью отмечают небывалый наплыв студентов, желающих снять квартиру, и связано это прежде всего с недостатком мест в общежитиях.

Если власть возьмет контроль за арендой жилья в свои руки, то на начальном этапе это будет иметь негативные последствия для рынка. Контроль означает легализацию и, соответственно, налогообложение. Часть собственников затаится и либо перестанет сдавать квартиру в аренду, либо продолжит работать втемную. Те же, кто готов к легализации своих доходов, бремя налогов переложат на плечи квартиросъемщиков. В итоге – предложений на рынке станет меньше, и аренда еще раз подскочит в цене. Доходные дома могли бы исправить ситуацию на рынке, но этот способ решения проблемы не быстрый и рискованный для инвестора. Срок окупаемости такого проекта может доходить до 30 лет.