Мифология современной ипотеки глазами участников круглого стола проекта «Ваши личные финансы»

 Проект «Ваши личные финансы» на прошлой неделе собрал за круглым столом основных операторов на рынке ипотеки и недвижимости в Томске. Обсудить сегодняшние реалии и ответить на многочисленные вопросы томичей, которые в течение нескольких недель поступали на сайт проекта www.vlfin.ru, пришли представители Лиги профессиональных риелторов, Регионального ипотечного агентства ТО, Сбербанка, ВТБ 24, Промсвязьбанка, Московского банка реконструкции и развития, Росбанка, МДМ-банка. Красной нитью состоявшегося разговора стало развенчание мифов об ипотеке.

 Миф № 1: кризис убил ипотеку и обрушил рынок недвижимости

Кризис ударил, но не больно. Если в 2007 году объем выданных в области ипотечных кредитов составил 3,2 млрд рублей, то в 2009-м – 1,8 млрд (падение на 45%). Но уже в 2010 году ипотека благополучно поднялась до 3,6 млрд рублей (рост более 200%), перемахнув максимум 2007-го – времени ипотечного бума. При этом она стала «добрее» к заемщикам: средневзвешенная ставка 2009 года – 14,2% снизилась в 2010-м до 13%. В самом трудном 2009-м просрочка по ипотечным займам увеличилась на 45%, сейчас она составляет 191 млн рублей. Это всего 1,5% от выданных кредитов.

Участники встречи признают, что большую роль в посткризисном оживлении ипотечного рынка сыграло государство, запустившее ряд программ, помогающих гражданам обзавестись жильем. Например, в РИАТО в прошлом году 120 семей погасили ипотечные кредиты на средства материнского капитала. По словам Ларисы Гришко, в ВТБ 24 активно работает социальная ипотека, субсидирование процентной ставки и сертификаты по программе «Жилище», в результате выдача ипотечных кредитов по сравнению с 2009 годом возросла вдвое. Наталья Быкова сообщила, что всего около 20% сделок совершаются гражданами из личных накоплений – без ипотечного кредита, сертификатов, маткапитала и иных социальных программ.

Миф № 2: покупать недострой нельзя

Каждый банк имеет свой список аккредитованных строительных компаний, на покупку жилья у которых дает клиентам ипотечные кредиты (до кризиса партнеров было гораздо больше). Для получение ипотеки на строящуюся квартиру неаккредитованного застройщика некоторые банки требуют поручительство либо имеющуюся недвижимость в залог.

Миф № 3: ипотека доступна не всем

В кризис ипотеку не давали индивидуальным предпринимателям (ИП) и представителям малого бизнеса, поскольку их считали ненадежными заемщиками. Некоторые банки до сих пор кредитуют только наемных работников.

Ирина Баранова (МБРР):

– До кризиса мы кредитовали и предпринимателей, и учредителей, но именно в этой группе оказался самый большой процент просрочки.

Юлия Аврамчик (Росбанк):

– Мы кредитовали все категории клиентов, но обязательное условие – регистрация в качестве ИП. Все риски, которые банк несет, выражаются в повышенной процентной ставке, но при этом надо отметить, что в настоящий момент отменены комиссии за выдачу ипотечных кредитов, а это существенно уменьшает сумму затрат, которые неизбежно несет заемщик при оформлении такого рода кредита.

– А МДМ-банк с начала года вышел на рынок со спецпредложением для ИП, адвокатов, собственников бизнеса лишь с 5-летним ограничением по сроку, – сообщила Юлия Веснина.

– Мы с апреля предполагаем существенно улучшить условия для ИП, – добавила Лариса Гришко.

Миф № 4: о процентах с банком не договоришься

– Промсвязьбанк запустил программы ипотечного кредитования только с 25 февраля, – рассказала Елена Горшкова. – Сегодня их уже четыре, к сентябрю планируем разнообразить еще… Наши продукты будут представлять некий конструктор, состоящий из понятных параметров (срок, сумма, платежеспособность, наличие страховки), чтобы человек мог подобрать для себя то, что ему нужно.

– Есть ставки фиксированные, переменные и комбинированные – заемщики могут выбрать, что они хотят, – поясняет Лариса Гришко. – Одним больше нравится быть в рынке (переменная ставка или комбинированная), другим, наоборот, зафиксировать ставку. Переменные популярнее, но те, кто планирует кредит на 20–25 лет, выбирают фиксированные ставки.

Миф № 5: со своими проблемами остаешься один на один

– Многие обращаются к нам за рефинансированием кредитов, – рассказала Юлия Веснина. – Этой услугой воспользовались 7% клиентов до стадии просрочки, еще 8% – с уже просроченной задолженностью (на год снижаются платежи, после выхода из льготного периода недоплаченное распределяется равномерно на оставшееся время). Для тех, кто находится в тяжелой финансовой ситуации, практиковалось и обнуление процентной ставки на год.

Людмила Першина заметила, что в РИАТО приходили клиенты, которые в своих банках не смогли найти взаимопонимания:

– За 1,5 года нами было реструктуризировано 48 таких кредитов. До изъятия заложенных квартир дело пока, к счастью, не доходило.

– У нас есть программа рефинансирования: взявший ипотечный кредит по более высоким ставкам может прийти и оформить кредит за меньший процент, – сообщила Лариса Гришко.

Миф № 6: брокер – это опасно

Ипотечный кредит может получать всякий работающий человек, но вот какой и на каких условиях – эти вопросы лучше задать ипотечному брокеру, считает Наталья Быкова. Как отличить брокера от мошенника?

– Очень просто: справьтесь в банке, есть ли у него договор с лицом, называющим себя ипотечным брокером. Услуги настоящих брокеров стоят не так уж дорого: 5–15 тыс. рублей. Кстати, ВТБ 24 выстроил самую, на мой взгляд, грамотную линию поведения. Если заемщик получает у аккредитованного брокера полный набор услуг и приходит с полным пакетом документов, банк снижает ему годовую ставку на 0,5%.

Миф № 7: ипотека – это страшная кабала

– Это главный миф, – уверена Наталья Быкова. – Представим молодую семью, которой нужно 400–500 тыс., чтоб переехать из однокомнатной в более просторную квартиру. Выплаты по ипотеке в этом случае составят 4–5 тыс. в месяц. А за 10 тыс. можно переехать и в «трешку».

– Выплаты по кредитам могут безопасно составлять 40% совокупного дохода семьи, если он около 50–60 тыс. рублей, – считает Юлия Аврамчик.

 

Участники круглого стола

Наталья Быкова, Лига профессиональных риелторов

Людмила Першина, РИАТО

Юлия Аврамчик, Росбанк

Юлия Веснина, МДМ-банк

Ирина Баранова, МБРР

Лариса Гришко, ВТБ 24

Елена Горшкова, Пром-связьбанк

Денис Беклемешев, Сбербанк

 

Наталья Быкова:

– В острый период кризиса (август – октябрь 2008-го) цены на недвижимость упали на 25–40% и остановились: рынок сам нащупал дно. Осенью 2008-го мы наблюдали массовый отток предложений даже вторичного жилья. Вариантов ниже 1 150 тыс. рублей за однокомнатную хрущевку в Кировском районе мы не видели, сейчас она стоит 1,3–1,4 млн, пиковая цена была 2,1–2,2 млн. Проблема – в большом необеспеченном спросе.