Строители в условиях кризиса
Сообщения о масштабном кризисе, в том числе в строительной отрасли, стали общим местом. Очевидно, что для компаний настали не лучшие времена. Однако всегда есть надежда на лучшее. Чем может помочь власть и на что в новой ситуации рассчитывать томским строителям – рассказывает начальник областного департамента строительства и архитектуры Александр Гусев:
Хочется еще раз подчеркнуть, что это не кризис именно строителей, это системный кризис во всей стране, прежде всего, финансовый… хотя он сильно ударил по отрасли.
В Томской области еще с прошлого года выстроена целая система антикризисных мер, созданы антикризисные штабы под руководством губернатора. В том числе наш отраслевой штаб, в котором работают представители Томского союза строителей, чиновники, банкиры и ученые. Штаб заседает еженедельно, чтобы оперативно рассматривать возникающие вопросы.
Разработан план мероприятий из двух блоков: по защите дольщиков, то есть участвующих в долевом строительстве граждан, и мероприятия по поддержке строительного комплекса Томской области. По этому плану мы работаем.
Чтобы объективно оценить положение дел в строительных компаниях, создана и начала работать экспертная группа. Она призвана разобраться, что представляет собой та или иная организация: проанализировать порядок цен, качество работ, посмотреть, все ли строится в соответствии с законодательством, всеми нормами и нормативами. Помните, как бывало раньше – дом строится, а под ним то земля не оформлена, то экспертиз нет…
— Насколько это объективная оценка? Может случиться, что эксперты придут на предприятие и скажут: да у вас же все плохо! Причем плохо не из-за кризиса, а потому, что неэффективный менеджмент?
— Такое тоже может быть, если руководство плохо управляет этой компанией. Именно поэтому необходимо экспертное заключение: только имея объективную информацию, власть сможет принять правильное решение. И, разумеется, потенциальным покупателям необходимо рассказать о реальной обстановке на предприятиях, выявить надежные и не очень компании и обелить честных строителей.
Мы сейчас постоянно работаем с выездом на объекты. Прошла первая экспертная комиссия, мы побывали в Томской домостроительной компании. Предвижу, что скажут: мы рекламируем ТДСК. Однако, во-первых, это была рекомендация союза строителей, а во-вторых, ТДСК — самая крупная компания, с 3,5 тыс. работающих, занимающая в разные годы от 30 до 40% первичного рынка. Кроме того, это одна из самых подготовленных компаний, которая строит жилье эконом-класса с полной отделкой. На очереди – «Карьероуправление», «Газхимстройинвест», СУ-13… Мы оценим все основные организации, которые вводят жилье на территории Томской области и, самое главное, имеют производство стройматериалов.
Вернуть источники финансирования
— Власть работает, однако даже успешные томские строители говорят о настоящем без оптимизма.
— Говорить об успехах, конечно, сложно: съежились или исчезли все источники финансирования строительного комплекса. Это, прежде всего, государство, обеспечивающее госзаказ, банковская система, дающая оборотные средства, дольщики или ипотека, мелкие инвесторы…
Банки перестали выдавать кредиты, ипотека стала недоступна, мелкие инвесторы ушли на другой рынок, валютный, государство на какое-то время почти прекратило госзаказ, и только в конце года вновь начало им заниматься…
— Строители с надеждой смотрят все-таки на государство как на основной источник средств…
— Прежде всего, государство будет поддерживать тех, у кого есть жилье эконом-класса, в стадии готовности 70% и выше, кто имеет план антикризисных мер, стратегию работы. И, конечно, важный критерий – открытость, как это уже показали на ТДСК.
— Но вот приходят 300 млн из Федерации и области на расселение аварийного жилья, и даже в ТДСК говорят, что сложно взять эти деньги.
— Да, там есть определенные условия. Таков закон: 30% предоплаты, остальное после завершения, и мы должны предоставить столько же «квадратов», сколько человек освобождает. Если муниципалитет хочет дать людям квартиры больше – хорошо, давайте деньги.
— Называлась цифра 9 кв. м, таких квартир просто нет.
— Значит, будем строить малогабаритное жилье, чтобы переселять людей. Мы сегодня закладываем дом, малосемейку, в котором будут квартиры пусть не 9, но 12-14 «квадратов»… Не все начинали жить сразу в трехкомнатной квартире… Извините, люди хотят переехать из 9 «квадратов» сразу в 100 совершенно бесплатно?
— Но ведь, чтобы получить этот конкретный заказ, дом уже должен стоять в 70%-ной готовности?
— Смотрим, думаем. Может быть, будем что-то перестраивать, добавлять перегородки… 300 млн пришли, мы объявили котировки, уже в начале марта должны купить 252 квартиры. Там не у всех семей по 9 «квадратов», примерно половину потребности мы можем закрыть сразу.
— А желающие продать есть? Ведь квартиры закупают по невысокой цене, причем они должны быть уже с отделкой?
— Я думаю, будут участвовать примерно пять компаний. Цена — 31 850 рублей за 1 кв. м: такая установлена Минрегионразвития. По этой цене объявлен конкурс. Кто предложит меньше, значит, купим дешевле.
Выживут гибкие
— А еще новые объекты ожидаются? Сегодня строители готовы возводить не только жилье. Говорят даже об атомной станции…
— Ожидается привлечение средств из разных источников, и многие строители начинают готовиться к серьезным деньгам. 700 млн, например, уже в марте придут на капитальный ремонт жилья. Какая разница – строить крышу на новом доме или разбирать кровлю на старом? А еще отделка, сантехника и так далее. Заявки уже поданы.
Начнется или уже идет строительство целого ряда объектов за счет федерального и местного бюджетов. Это перинатальный центр, легкоатлетический манеж (финансирует «Газпром»), ледовый дворец за счет денег Федерации и областных, объекты ТВЗ… На одном из объектов ОЭЗ субподряд получила ТДСК, а весь объект будет стоить около 1 млрд рублей.
— Но компания выиграла подряд не на все здание, пока только фундамент.
— Пока да. Я считаю, это неправильно, но таковы условия генподрядчика, который выиграл конкурс в Москве, в акционерном обществе. Давайте на этих условиях работать.
Заказы будут, если компании будут более гибкими.
Список можно продолжать. Возводится детский садик, в области намечен ремонт 7 школ. Строители будут трудиться на дамбе в Восточном (объем финансирования 81 млн рублей), зданиях Управления федеральной службы по борьбе с наркотиками, Академии правосудия, Управления судебного департамента и т.п.
Всего ожидается приток в строительство около 8-9 (возможно, до 10) млрд рублей за счет средств разных бюджетов.
Ипотека в новых условиях
— А что делать покупателям в условиях кризиса? Многие по разным причинам уже оказались в сложной ситуации.
— Будут рефинансироваться ипотечные кредиты для людей, потерявших работу. Одновременно мы работаем с заморозившими стройки предприятиями, помогаем им взять кредит на достройку. Я думаю, брошенных дольщиков у нас не будет.
— Как быть тем, кто только собирается покупать квартиру? Ипотеку по-прежнему не дают?
— Банки пока «стоят», но большую долю работы на рынке кредитования взяло на себя Региональное ипотечное агентство. Ипотечный кредит можно получить, имея доход от 25-35 тыс. на семью, проценты составляют от 13-14 до 17,5–18. Одновременно началось движение населения за кредитами: люди поняли, что ниже цены уже не упадут. По стоимости квадратного метра мы пришли к уровню 2007 года (когда, кстати, был максимальный спрос на ипотечные кредиты). Я думаю, теперь цены начнут расти, а осенью, когда квартир в продаже останется мало, могут сильно подскочить.
Достигли дна?
— Два зимних месяца – январь и февраль – не показатель. Они всегда были в экономическом отношении мертвые, а в этом году еще и погода была мертвая. В марте посмотрим, что происходит на рынке. Однако уже видно, что есть некая стабилизация. В стране потихоньку начинает работать металлургия, оживать химия. Видимо, мы достигли дна «ямы», в 2010 году ждем подъем.