Начинается передел сельхозземель. Под застройку?
– Пришло письмо, и не только мне: проведена внеплановая проверка – моя земля (2,9 га пашни в районе Петрово) не обрабатывается, я должна явиться в Россельхознадзор для составления протокола, – рассказывает Елена Л. – Сходила, дали срок для устранения нарушения до мая. Штраф не выписали: помогла справка из администрации, что земля в этом году не обрабатывалась по ошибке – администрация попросила ее под посадку картофеля для малоимущих, но наш участок остался невостребованным… Что ж, будем обрабатывать. Возможно, найдутся предприниматели, готовые работать на нашей земле. Лично я готова предоставить свою землю под посадки бесплатно…
29 декабря президент РФ подписал Закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». Закон прописывает порядок принудительного изъятия сельхозземли, если ее не используют по назначению три года, «а также при существенном снижении плодородия или значительном ухудшении экологической обстановки».
Под действие нового закона и попадает земля Елены – совхозный пай. Такие же паи после реорганизации колхозов и совхозов в 1990-е получили многие сельские жители области. Другая категория собственников сельхозземель – фермеры: в 1990-е многие брали по 5–6 га под крестьянско-фермерское хозяйство. Садовые товарищества тоже расположены на землях сельхозназначения…
Разрешили изымать
Закон вступает в действие 1 июля, но сотрудники Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Томской области (Россельхознадзор) работают в этом направлении уже два года.
– Закон урегулировал порядок изъятия: прописаны четкие шаги, – комментирует Алексей Макаров, начальник отдела земельного контроля Россельхознадзора по ТО. – Мы составляем протокол за неиспользование земельного участка. Выносим предупреждение о возможном принудительном изъятии. Направляем материалы в местную администрацию. Она инициирует изъятие через суд. Землю выставят на торги. Владельцу возмещается стоимость участка за вычетом расходов муниципалитета по оформлению земли и проведению аукциона.
Разрешение изымать земли при неиспользовании имелось и раньше. Но законы были написаны так, что их можно было понимать по-разному, и принудительного изъятия как такового не существовало – было понятие «конфискация» при уголовных делах.
– На практике ни разу еще не изъяли землю, – говорит Алексей Макаров. – В прошлом году по двум фермерским участкам по 5,5 га в районе Корнилово администрация района с нашей подачи подавала иски в суд, но граждане успели продать землю.
Проблема есть
Проблема есть, говорят в Россельхознадзоре. В области 3,5 млн га сельхозземель, из них, например, пашни 622 тыс. га. Используется 400 тыс., то есть 220 тыс. зарастает.
– Берем у администрации Томского района сведения по зарегистрированным хозяйствам и начинаем проверять, – приводит пример Алексей Макаров, – 95% крестьянско-фермерских хозяйств не ведут деятельность. В 2010 году в Томском районе проверено 102 хозяйства – 101 перестало существовать. В 2009 году проверено 122 – 114 исключено…
Механизм принуждения
– Раньше такого контроля за землями сельхозназначения не было: у Роснедвижимости не хватало ни времени, ни сил. И нигде, кроме Томска, не работал муниципальный земельный контроль. Мы работаем с 2008 года, всего у нас более 5,5 тыс. поднадзорных объектов: личные подсобные, фермерские хозяйства, юридические и физические лица. Обойдем всех.
Использовать землю можно под пашню, пастбище, покосы, пасеки и т. п. Но просто выгнать корову и объявить землю пастбищем, говорит Макаров, не удастся:
– Помимо прав у собственников есть обязанности. Например, по повышению плодородия почв. Даже на пастбище необходимо сажать многолетние травы, там не может быть конопли и деревьев. Если участок не используется, на нем сразу вырастают осинки, березки. На настоящем пастбище они бы не произрастали.
В прошлом году в Томском районе за неиспользование земли привлечено к ответственности больше 500 человек. В том числе 27 дольщиков – владельцев паев: с ними Россельхознадзор начал работать с августа. Словом, для селян теперь только три пути: обрабатывать, продавать или отказываться. Либо Россельхознадзор будет регулярно наказывать их за неиспользование земли.
– Штрафы 1–1,5 тыс. рублей, но мало кто захочет платить их еженедельно, – поясняет механизм принуждения Алексей Макаров. – Мы выдаем предписания об устранении нарушений, и сроки весной или летом устанавливаются от недели до месяца максимум. Дальше – опять протокол. И много владельцев уже обработали землю: даже целину вспахали, даже по снегу… 84 собственника отказались от земли. Кто-то пытается продать, но фермеров у нас очень мало, и они ищут себе землю плодородную, незаросшую. А кто-то сидит и ждет, что у них будут дорого перекупать землю под застройку…
Кто разрешит построить на пашне?
Отметим, что сельскохозяйственные земли запрещено переводить в иные категории, кроме земель промышленности или населенного пункта. И перевод происходит по инициативе главы поселения: он должен написать ходатайство на имя губернатора о включении в границы населенного пункта такого-то земельного участка для дачного или индивидуального жилищного строительства.
– Да, многие земли сельхозназначения под индивидуальное жилищное строительство не переведены, хотя скуплены и рекламируются коммерсантами именно для этого, – комментирует разницу между законом и практикой Алексей Макаров. – Раньше в таких случаях организовывали дачное некоммерческое партнерство или садовое товарищество и строили. Но теперь Земельным кодексом определено: дачное строительство не может вестись на землях сельхозназначения – оно входит в состав сельхозиспользования в границах населенного пункта. А в законе о личных подсобных хозяйствах есть разграничение – полевой и не полевой земельный участок. Вне населенного пункта (полевой участок) какое-либо строительство запрещено. Незнание закона не освобождает покупателя от ответственности. Дом на сельскохозяйственных землях будет снесен.
Приемлемые для перераспределения
– Федеральный закон урегулировал порядок, но сама процедура изъятия не упрощена: все равно администрация должна вкладывать свои деньги – на межевание, организацию аукционов, публикации. И собственников земли еще надо найти, – отмечает Алексей Макаров и делает вывод: – Поэтому, конечно, администрация будет пытаться изъять участки, которые расположены ближе к Томску – то, что можно продать. И мы уже обратились в муниципалитет по семи участкам общей площадью 65 га – в окрестностях деревень Березкино, Семилужки, Вершинино, Воронино, Сеченово, Большие Ключи, Петрово. По садоводам направили на изъятие восемь материалов…
– Мы этот закон ждали как панацеи, хотя процедура все равно долгая и нудная, – говорит Татьяна Тырышкина, председатель комитета по земельным ресурсам администрации Томского района. – Закон свежий, поэтому еще не успели разработать программу действий, сейчас вместе с Россельхознадзором согласуем планы. Перед новым годом передали в суд иск по еще одному участку в Корнилово. Да, в первую очередь будем изымать земли, наиболее приемлемые для перераспределения. И те, где соблюдена процедура доказательства, что земля не используется: есть фото- и видеоматериалы, что участки заросли лесом, ведь есть земли, пустующие по 15 лет…
Земельные ваучеры
– Даже если бы земля не была в моей собственности, она так же бы зарастала, – говорит Елена Л. – Где у нас фермеры? До 2010 года нашей землей пользовалось акционерное общество, причем без всякой платы, но оно обанкротилось. И все прекрасно понимают, куда в случае изъятия пойдет наша пашня, ведь находится между тремя населенными пунктами, – под застройку! Ведь ясно, что районная администрация ратует вовсе не за возрождение сельского хозяйства. Изымут у нас, выведут из состава сельхозземель, и у кого-то будет замечательный доход. Поселок Элеонор весь строится на землях нашего бывшего совхоза: в свое время красная цена пая была 500 рублей, потом, когда люди начали активно оформлять землю в собственность, цена поднялась до 20 тыс. В декабре в газете было объявление об аукционе: за 2,9 га сельхозземли просят 1 млн, за 2,9 га земли под строительство – 10 млн: вспоминаются ваучеры – выдавали всем, но реально воспользовались только те, кто имел возможность обогащаться…
– Кто-то хочет разводить овец, кто-то птицу, пасечники просят землю, но так как ее нет, мы и предложить не можем, – возражает Татьяна Тырышкина
– Чтобы земли обрабатывались, нам необходимо привлекать предпринимателей извне, – считает Алексей Макаров. – Например, в Красноярском крае у фермеров потребность в земле большая, но если они приедут сюда, не думаю, что им смогут предложить какую-то хорошую землю. Все лучшие земли, как правило, разобраны: люди сидят и ждут, когда у них купят, в том числе под строительство поселков, которые, как правило, не строятся…
Угол зрения
Для кого земля – кормилица
Наталья ЗАВЬЯЛОВА
Теоретически новый закон необходим – проблема с неиспользованием земель действительно имеет место. На практике же… Не знаю, как закон будет работать на Кубани или в Якутии. Но в Томской области контуры уже вырисовываются.
Во-первых, вряд ли закон будет широко использоваться для перераспределения земли активным хозяйственникам: жалоб сельхозпроизводителей на недостаток пашни-сенокосов не слышно. Зато присутствуют жалобы на недостаток земли под строительство. И получается, что основная зона действия закона – наиболее пригодные для строительства земли Томского, Шегарского и Кожевниковского районов.
Во-вторых, сегодняшние владельцы сельхозугодий на этих территориях, которые не смогут каким либо образом отстоять свое право собственности, расстанутся с ней за невысокую, мягко говоря, цену. В выигрыше будут те, кто сможет купить землю по сельскохозяйственной цене, а продать по строительной. И остается только наивно надеяться, что этими выигравшими будут муниципальные бюджеты.
Владельцам зарастающей лесом земли где-нибудь в 30 километрах от Подгорного или Парабели можно не волноваться.
Процедура отказа от земельного участка отныне упрощена. Если участок предоставлен в 1990-х годах, межеванию он не подлежит. Гражданам достаточно взять кадастровую выписку, оригиналы документов на землю, прийти в ТОРЦ, написать заявление, что они желают отказаться от участка. Платы никакой за это не взимается, в течение месяца регистрируется договор о прекращении права собственности. Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации.
В садовых товариществах не все проблемы решаются даже изъятием земли. Есть товарищества, в которых в принципе невозможно вести садоводство: нет дорог, воды, электричества. Есть даже общества в 55 км. от Томска. Землю не продают: мало кто захочет ее купить…
В 2010 году изменен статус около 500 га сельхозземель, за 2 года – 1440 га. 440 га переведено в земли промышленности, остальные под застройку. Официально узаконены два поселка в Корнилово, Слобода Вольная, поселок в районе Зоркальцево, поселок возле Эушты, поселок Элеонор за новым мостом.
С 1 июля 2011 года статья 8.8. КоАП РФ вступит в силу с изменениями, штрафы за неиспользование сельхозземель будут значительно больше. На граждан – от 2 до 5 тыс. руб., на должностных лиц – от 4 до 6 тыс., на юридических лиц – от 80 до 100 тысяч.