Жилищная инспекция Томской области подвела итоги работы за 2009 год. Как обычно, составила таблицу с антидостижениями УК, то есть количеством взысканий, которые за год получила каждая компания. Стоит отметить, что сюда входят все фирмы, включая «близнецов-братьев»: так, УК под названием «Центральная» в Томске три, а «Жилсервисов» – четыре, и еще одна «Компания Жилсервис».
– Уже в течение трех лет мы информируем жителей о компаниях, к которым со стороны инспекции в течение года были особые претензии, – говорит начальник жилищной инспекции Анатолий Бочаров.
При этом он подчеркивает: эту таблицу нельзя считать рейтингом, в ней не учтены многие параметры. Даже количество наказаний, назначенных той или иной УК, имеет смысл считать с учетом количества и качества жилого фонда: понятно, что обслуживать несколько новых домов гораздо легче, чем десятки ветхих.
Так где же взять сводные данные и сравнить работу управляющих компаний? Полноценный рейтинг мэрия опубликовала лишь однажды, в позапрошлом году. (Точнее, тогда журналистам пришлось приложить немало усилий, чтобы получить его в департаменте ЖКХ). Постановление мэра о проведении мониторинга среди УК не отменено. Однако в этом году составлять общегородской рейтинг некому: департамент ЖКХ упразднен, жилищно-коммунальные вопросы переданы в районы. Создается городской отдел по ЖКХ, но он пока на стадии становления…
Словом, сегодня затруднительно сравнить качество работы управляющих компаний в общегородском масштабе. И пока остается ориентироваться только на антирейтинг жилищной инспекции.
Грубость и необязательность
– В 2009 году в инспекцию поступило 1541 обращение, в том числе коллективных, выявлено 1355 правонарушений, более 230 физических, должностных и юридических лиц привлечено к административной ответственности, – рассказывает Анатолий Бочаров. – По отношению к предыдущему году количество обращений снижается. Я связываю это с тем, что административные санкции, как в отношении управляющих компаний, так и ресурсоснабжающих организаций, применяются очень активно, при этом упор делается на привлечение к ответственности конкретных должностных лиц.
Сами жалобы стали более конкретными. Еще несколько лет назад граждане эмоционально пытались выплеснуть все свои проблемы, начиная от перегоревшей в подъезде лампочки и заканчивая сомнениями в порядочности сотрудников УК. Сейчас правовой и информационный уровень значительно вырос: томичи более грамотно и четко формулируют свои просьбы, нередко ссылаясь на конкретные пункты договора, законов и подзаконных актов.
– Говорите, выявлено 1355 нарушений. Что это за нарушения?
– В большинстве они связаны с содержанием общего имущества собственников, самовольными перепланировками и переустройствами жилых помещений, также имеются нарушения со стороны ресурсоснабжающих организаций и т.д.
– К каким компаниям были наибольшие претензии за прошедший год?
– Чаще других к административной ответственности привлекались ООО «УК «Комфорт», ООО «УК «Содружество», ООО «Мокрушинское». Больше всего жалоб со стороны населения поступило именно на них. Основные нарушения: слабо поставлена работа по взаимодействию с собственниками, были факты несвоевременного принятия заявок от жильцов, необязательность их исполнения, грубость, невыполнение обязательных регламентных работ и т.д.
Разделение ответственности
– И что гражданам делать с предоставленной вами информацией?
– Она предназначена прежде всего для собственников жилья. Читайте, вникайте – ведь окончательное принятие решений остается за вами. Сегодня же никакой орган исполнительной власти не имеет прямых механизмов воздействия на управляющую компанию, включая замену одной на другую. Какое-либо решение должно принять собрание собственников.
Самые распространенные вопросы, с которыми к нам обращаются, – проблемы с содержанием общего имущества собственников в многоквартирном доме, целевого использования средств на содержание и ремонт общего имущества. Практически через одного граждане задают вопрос: куда уходят наши деньги? Вопрос хороший. Но, увы, согласно законодательству, контроль за целевым расходованием средств осуществляют сами собственники жилых помещений как заказчики данных услуг. То есть здесь мы помочь не можем – жители должны разбираться сами. Я неоднократно повторял: если собственники сомневаются в порядочности УК, надо обратиться в специализированную аудиторскую организацию.
– А что же тогда составляет компетенцию жилищной инспекции?
– Жилищная инспекция контролирует соблюдение федеральных стандартов качества предоставления как жилищных, так и коммунальных услуг: на каждую услугу установлен определенный норматив качества, ниже которого услуга не может быть предоставлена. В противном случае наступает административная ответственность. Однако если по коммунальным услугам все четко регламентировано и понятно, то по жилищным мы можем заставить УК выполнить работы только по устранению или недопущению аварийных ситуаций.
– Поясните на конкретном примере?
– Например, если протекает крыша, инспектор выезжает на место и фиксирует протечки, которые можно было устранить, заменив буквально несколько листов шифера. Руководителя УК или ТСЖ сначала привлекают к административной ответственности, параллельно инспектор выдает предписание с конкретными сроками устранения нарушений. По таким предписаниям за год УК выполнили работ более чем на 10 миллионов рублей.
Совершенно другая картина, если обнаруживается, что текущим ремонтом не обойтись, надо менять всю кровлю. Понятно, что это дорого. Мы объясняем жителям, что нужно созывать общее собрание собственников и количеством не менее 2/3 голосов принимать решение о капремонте. Параллельно предлагаем УК подготовить проектно-сметную документацию для участия в федеральных или муниципальных программах. Если общего собрания не было, у УК нет оснований и даже права выполнять работы по ремонту общего имущества. Необходимо прежде всего решение собственников как заказчиков услуг.
Словом, законодательство не разделяет понятия «содержание многоквартирного жилого дома» и «содержание индивидуального жилого дома». Если протекает крыша в частном доме, что делает хозяин? Правильно – закупает материалы и чинит. Либо нанимает кого-то, договаривается о цене, сроках и т.д. Абсолютно такой же механизм в многоквартирном доме, вся разница – решение должно принять собрание собственников.
Мера ответственности
– Задача власти – создать условия для формирования рынка с понятными правилами игры. На таком рынке отношения строятся между двумя сторонами – собственниками как заказчиками и исполнителями (УК). Инспекция вместе с областным департаментом модернизации и экономики ЖКХ разработала типовые проекты договоров на управление и содержание многоквартирного жилого дома. В ближайшее время они появятся на нашем сайте. В договорах более четко регламентированы права и обязанности всех сторон и обозначены меры ответственности.
– Кстати, о мерах ответственности – штрафы-то предусмотрены совсем маленькие.
– Поэтому мы вышли с инициативой внесения изменений в соответствующие статьи Кодекса РФ об административных правонарушениях в части кратного увеличения штрафных санкций и введения понятия «дисквалификация должностных лиц» за выявленные повторные правонарушения. Законопроект уже одобрен Думой Томской области и направлен на рассмотрение в Госдуму РФ.
– Практически все УК частные, дисквалифицируют одного, на его место придет другой. Насколько это эффективно?
– Не думаю, что сделать это будет достаточно легко и беззаботно, хотя и не питаю иллюзий. Но все же дисквалификация будет определенным сдерживающим фактором. Самый эффективный метод воздействия – это отказ со стороны собственников от управляющей компании. Откажется один дом, второй, сотый, компания просто не выживет, так как рентабельно можно работать только при наличии на обслуживании определенного количества квадратных метров жилищного фонда.
Сфера ЖКХ включает в себя как жилищное, так и коммунальное хозяйство, где тесно переплетаются вопросы содержания и использования имущества, тарифообразования, защиты прав потребителей и т.д.
Все технические вопросы, связанные с обслуживанием жилищного фонда, безопасностью проживания, рассматривает исключительно жилищная инспекция.
Вопросы обоснованности изменения тарифов на жилищные услуги решает департамент госзаказа и ценовой политики администрации области.
Вопросы правильности применения тарифов, составления платежного документа, предоставления необходимой информации – Управление Роспотребнадзора по Томской области.