Елена Дмитриева
Данные мониторинга за прошедший период 2014 года позволяют сделать вывод о сохранении на настоящий момент тенденции долгосрочного роста цен, которая наблюдается с июня 2010 года: ежегодный прирост цен 1 кв. м условно типового жилья находится в интервале 7–10%. Устойчивые долгосрочные темпы роста рынка позволяют отметить вернувшуюся после кризиса и продолжающуюся уже на протяжении трех-четырех последних лет способность недвижимости сохранять капитал.
Рыночная активность
2014 год был богат на события. Весной увеличение рисков на финансовых рынках способствовало значительному повышению инвестиционной активности на рынке недвижимости. Причем инвесторы выводили долгосрочные вложения из банков и покупали недвижимое имущество. Поэтому ликвидные объекты по реальным ценам уходили с рынка в срок, меньший, чем типичный для них срок экспозиции. Также оправдались прогнозы относительно повышения темпов роста рынка во втором квартале. Последний квартал года отметился резким обесцениванием рубля, что породило панику, массовые спекуляции с валютой и ажиотажный спрос на все: от продуктов питания до недвижимости. Магазины ежедневно переписывали ценники, стараясь покрыть грядущий в следующем квартале спад, а люди тем не менее вкладывали деньги, боясь их потерять.
Официальная статистика 2014 года сообщает, что годовая инфляция приобрела двузначные значения, хотя реальные располагаемые доходы населения уменьшились гораздо существеннее и прогнозируется их дальнейшее снижение. Это несомненно скажется в будущем и на рынке жилой недвижимости и сформирует очередной пул «отложенного спроса», который, вероятно, будет продолжать расти, поскольку предпосылок к улучшению ситуации пока не просматривается.
Ипотека
Одним из основных двигателей рынка недвижимости в последние годы неизменно остается ипотека. В 2014 году ипотека развивалась довольно высокими темпами: за январь – сентябрь 2014 года было выдано 703 160 ипотечных кредитов на общую сумму 1 219,4 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает уровень января – сентября 2013 года в количественном и в 1,4 раза – в денежном выражении. Однако темпы роста пошли на спад уже во второй половине года.
Решение Банка России о повышении ключевой ставки в конце 2014 года на 6,5 п.п. до 17% вынудило банки оперативно пересмотреть в сторону повышения ставки по ипотечным кредитам. Многие участники приостановили прием заявок на ипотечные кредиты и переносили сроки подписания кредитных договоров. Массовым явлением становятся случаи аннулирования уже полученных заемщиками одоб-рений о выдаче ипотеки.
Ипотечный рынок Томска показал рост по итогам года относительно показателей 2013 года, но к концу года значительно сократилась доля сделок с привлечением ипотечного кредита, что было обусловлено выходом на рынок инвесторов с наличными денежными средствами, а также из-за трудностей на рынке ипотечного кредитования, связанных с поднятием ставок по ипотечным кредитам целым рядом банков.
Строительные рекорды
По данным пресс-службы администрации Томской области, в 2014 году томские строители ввели в эксплуатацию более 600 тыс. «квадратов» жилья. Таких рекордных показателей не было за 35 лет новейшей истории области. Это на 13,5% больше, чем в прошлом году, и на 3,4% превышает план по вводу жилья на 2014 год, утвержденный стратегией развития строительного комплекса.
По данным томской статистики, наибольший объем жилья в Томской области вводился в 1990 году – 537,2 тыс. кв. метров, в 2008 году – 523,9 тыс. «квадратов» и в 2013 году – 531,3 тыс.
Всего на территории города было введено в эксплуатацию 160 строений, из них 39 многоквартирных домов. Общая площадь введенных многоквартирников составляет порядка 272 тыс. кв. метров.
Кроме того, в 2014 году администрацией было выдано 360 разрешений на строительство, из них 44 – на строительство многоквартирных зданий, 168 – на строительство индивидуальных жилых домов, 148 – на другие объекты.
Покупательный спрос
Рейтинг районов г.Томска по цене предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья традиционно выглядит следующим образом: наиболее дорогие районы – Кировский и Советский, Ленинский и Октябрьский – дешевле.
Наибольшей популярностью у покупателей в четвертом квартале 2014 года традиционно пользовались Октябрьский и Ленинский районы как более дешевые в целом в расчете на 1 кв. метр, а также в равной степени однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В декабре 2014 года повышенным спросом пользовались однокомнатные квартиры, приобретаемые в инвестиционных целях, что подтверждается данными томских агентств недвижимости.
В отношении ценовой динамики в различных группах жилья четвертый квартал 2014 года показал следующие результаты: по числу комнат цены выросли только на двухкомнатные квартиры (+10%), на однокомнатные и трехкомнатные зафиксировано некоторое падение (–1% и –3% соответственно).
В декабре 2014 года стоимость 1 кв. метра однокомнатной квартиры составляла в среднем 52 800 рублей, двухкомнатной – 53 300, трехкомнатной – 45 300 рублей. Таким образом, на рынке не прослеживается традиционная дифференциация стоимости 1 кв. метра квартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие – однокомнатные, наиболее дешевые – трехкомнатные.
Прогнозы
Представители ведущих мировых и российских консалтинговых компаний едины во мнении о невозможности прогнозирования на период более трех месяцев. Они также считают, что в сравнении с кризисом 2008 года, когда рынок упал достаточно быстро и затем начал отыгрывать падение, сейчас ситуация иная: рынок будет «сползать», и никто не может сказать, где будет дно.
Текущую ситуацию на рынке недвижимости в целом можно назвать ожидающей. Прогнозы по состоянию экономики делаются преимущественно негативные, поскольку политическая ситуация не улучшается. Реальные доходы населения падают или прогнозируются к падению. В то же время рынок недвижимости реагирует на изменение ситуации не слишком быстро, что позволяет обозначить возможность сохранения текущего состояния до конца квартала, но делать прогнозы на сколько-нибудь более отдаленную перспективу пока невозможно.
Дно рынок прошел в июле 2009 года (33 638 рублей за 1 кв. метр), перед этим максимум за период наблюдения был зафиксирован в сентябре 2008 года (54 654 рубля за 1 кв. метр). В декабре 2014 года средняя цена 1 кв. метр достигла 51 164 рубля за 1 кв. метр, что на 6% меньше максимального значения.
Мониторинг за период с января 2007 года по декабрь 2014 года проведен на основании подготовленных за указанный период отчетов об оценке рыночной стоимости, а также данных о совершенных сделках, предоставленных рядом агентств недвижимости в 2011–2014 годах.
Для того чтобы единичные случаи не искажали общую ситуацию, из сформированного массива данных за анализируемый период исключаются объекты площадью менее 30 и более 100 кв. метров, объекты с дорогой, серьезно поврежденной и черновой отделкой. Полученная таким образом выборка рассматривается в качестве условно типового жилья для массового проживания и используется для расчета средних показателей и построения графиков.