Я не могу продать земельный участок в районе села Калтай Томского района. Все документы на собственность имеются, однако покупатель увидел в Интернете, что мой участок обозначен как участок с ошибочными координатами, поэтому покупать передумал. Мне объясняют, что нужно делать межевание 150 соседних участков, так как произошла кадастровая ошибка при переходе на определение координат границ участков с использованием координат в системе МСК-70. Но только малая часть участков имеют собственников. Что делать? Возможно, существует какое-то промежуточное решение, которое убедит покупателя в том, что все законно, позволит зарегистрировать сделку купли-продажи участка в Федеральной регистрационной службе?
А.И. Ксенофонтов, Томский район
– С 2017 года местоположение границ земельного участка при их уточнении определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на участок. При отсутствии такого документа – исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
В случае отсутствия в документах необходимых сведений местоположение границ земельного участка определяется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории в установленном законодательством o градостроительной деятельности порядке.
При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений об участке его границами являются те, что существуют на местности пятнадцать и более лет и закреплены с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить их местоположение.
Законом напрямую не прописан порядок исправления регистратором реестровой ошибки на основе документа, составленного кадастровым инженером. Например, на основе межевого плана. Но приказ Мин-экономразвития «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» от 08.12.2015 № 921 предусматривает возможность создания кадастровым инженером межевого плана по исправлению выявленных ошибок.
Пункт 70 требований к подготовке межевого плана устанавливает, что при отсутствии документов, перечисленных в ч. 10 ст. 22 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» или при отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений, необходимых для уточнения местоположения границ земельного участка, местоположение уточняемых границ земельных участков определяется с использованием карт (планов), являющихся картографической основой Единого государственного реестра недвижимости, и (или) карт, представляющих собой фотопланы местности, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности пятнадцать и более лет.
Одновременно может уточняться местоположение границ нескольких смежных земельных участков. Это предусмотрено пунктами 11, 20 Требований к подготовке межевого плана. Межевой план оформляется в виде одного документа, в том числе и в связи с исправлением ошибки в местоположении их границ. Нужны заявления от каждого правообладателя смежных земельных участков, местоположение границ которых уточняется данным планом.
В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.
Так что реестровая ошибка о местоположении границ земельного участка может быть исправлена в досудебном порядке, то есть на основании межевого плана, в случае если отсутствуют споры о местоположении границ земельного участка при наличии акта согласования границ земельных участков, а также в результате проведения комплексных кадастровых работ.
При наличии спора о границах участка реестровая ошибка может быть исправлена в судебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 42.2 Закона о кадастровой деятельности заказчиком комплексных кадастровых работ является уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района или городского округа.
В соответствии с ч. 4 ст. 14.35 КоАП ответственность за достоверность сведений, содержащихся в межевом плане, возложена на кадастрового инженера.
